Med dom af d. 19. september 2018 (sagsnummer VIII ZR 231/17) har den tyske højesteret gjort det klart, at en subsidær opsigelse af lejekontrakt grundet i forsinket betaling er mulig samtidig med en opsigelse uden varsel.
Opsigelse uden varsel på grund af betalingsrestance mulig
Som udlejer kender man desværre situationen, at lejeren ikke længere betaler sin leje. I Tyskland kan man derfor bl.a. opsige en lejekontrakt uden varsel, når lejeren ikke har betalt i mere end 2 måneder. Egentligt er kontrakten dermed ophævet.
Lejerens redning: ”henstandsbetaling” (Schonfristzahlung)
Den tyske lovgivning indeholder dog en særlig bestemmelse til fordel for lejeren: En opsigelse uden varsel, der givet betalingsrestancen i første omgang er gyldig, bliver efter en såkaldt ”henstandsbetaling” foretaget af lejeren efter modtagelse af opsigelsen i henhold til §569 pkt. 3, nr. 2 BGB (den tyske civillov) ugyldig. En henstandsbetaling foreligger, når lejeren senest inden udløbet af to måneder efter tilsendelse af fraflytningsklagen betaler den skyldige leje og brugsgodtgørelse. Så fortsætter lejeaftalen.
Almindelig opsigelse mulig på samme tid og af samme opsigelsesgrund?
Da lejeren med den manglende betaling har vist sig at være upålidelig, vil flere udlejere alligevel ønske, at ophæve lejekontrakten med lejeren. Hidtil var det omstridt om dette er muligt igennem en – samtidig med opsigelsen uden varsel – subsidært opsigelse på standardvilkår grundet forsinket betaling. Lejeforholdet ville så ikke ophøre med det samme, men efter udløbet af den lovbestemte opsigelsesfrist. Denne tilgang bruges af mange udlejere men er hidtil blevet afvist af nogle domstole.
Den tyske højesterets afgørelse: En samtidig almindelig opsigelse er i princippet mulig, men opsigelsesgrunden skal prøves af retten i de enkelte tilfælde
Med dom af d. 19. september 2018 (sagsnummer VIII ZR 231/17) har den tyske højesteret (Bundesgerichtshof – den øverste ret i civilsager) gjort det klart, at dette principielt er muligt.
I sagen havde den sagsøgte ikke betalt husleje i to på hinanden følgende måneder. Herpå havde sagsøgeren som udlejer, opsagt lejemålet uden varsel og samtidig subsidært på standardvilkår, begge grundet i den forsinkede betaling. Den sagsøgte betalte efter modtagelse af opsigelsen de påløbne restancer i form af ”henstandsbetaling”, opsigelsen uden varsel blev dermed ugyldig. Udlejeren ville dog fortsat holde fast i den almindelige opsigelse. I landsretten blev hans krav dog tilbagevist. Først ved højesteretten fik han medhold.
Efter højesterettens afgørelse skal der i de enkelte tilfælde nu altid afklares, om den subsidære almindelige opsigelse er gyldig. Her skal retten især kontrollere, om påberåbelsen af den almindelige opsigelse er gyldig på grund af omstændighederne i det enkelte tilfældet og en eventuel udligning af restancerne kort tid efter tilgangen af opsigelsen. Alene det faktum at lejeren har ydet ”henstandsbetalingen” hurtigt, burde dog ikke være tilstrækkelig til at vurdere udlejers almindelige opsigelse som gyldig. Derudover burde snarere flere beskyttelsesværdige grunde fra lejerens side være nødvendig.
Vi rådgiver derfor vores kunder fortrinsvist allerede forud for en opsigelse om, hvordan ekstraordinære og almindelige opsigelser bedst kan kombineres og håndhæves.
Hvis der er spørgsmål er du velkommen til at henvende dig til
Billede: Sagawe & Klages Rechtsanwälte
