[vc_row][vc_column][vc_column_text]
Lovændring i den tyske lejelov i 2019
Den 29.11.2018 vedtog det tyske parlament en lovændring i den tyske lejelov. Ændringen træder i kraft d. 01.01.2019. I de forgangne år er huslejeniveauet i flere tyske storbyer steget. Denne udvikling vil staten gerne begrænse, og har derfor indført lovbestemmelser, der har dette formål. Den såkaldte huslejebremse (Mietpreisbremse) var netop et af disse tiltag. Lovændringen havde imidlertid ikke den ønskede effekt, og der er derfor nu besluttet en lovændring med tilføjelser til de allerede eksisterende regler.
Huslejebremsens hidtil gældende regler
Huslejebremsen er et lovfæstet redskab, der kan indføres i visse byer/områder, hvor dette findes nødvendigt af delstatsregeringerne. Ifølge huslejebremsen må en husleje som udgangspunkt maksimum ligge 10 procent over den sammenlignelige husleje for området. Den sammenlignelige husleje er bestemt af det såkaldte mietspiegel.
Der findes dog undtagelser til denne begrænsning. Det gælder både for nybyggerier og for lejligheder, hvor der er gennemført omfattende moderniseringer, at huslejebremsen kan tilsidesættes. Et nybyggeri er defineret som en ejendom, der for første gang bliver benyttet og udlejet. En omfattende modernisering er defineret som en modernisering, der medfører, at ejendommen efterfølgende kan sidestilles med nybyggeri.
Den vigtigste undtagelse fra huslejebremsen er dog tilfældet, hvor den foregående leje blot videreføres. Dette sikrede altså udlejeren den leje som han lovligt en gang havde aftalt med den forhenværende lejer.
Det er også muligt at tilføre en del af moderniseringsomkostninger til huslejen ved ikke omfattende moderniseringer, hvis der er tale om omkostninger, der jf. loven er tilladte at tilføre huslejen. Her kan der f.eks. være tale om moderniseringer, der medfører betydelig værdi for lejeren. Det kan bl.a. være installation af et nyt varmeanlæg, installation af bad og toilet eller installation af en elevator. Der kan ligeledes være tale om moderniseringer, der vil medføre energibesparelser, som f.eks. udskiftning af gamle vinduer med nye termovinduer. Detaljerne omkring en såkaldt ”Moderniseringshuslejestigning” er dog kompliceret, da der også skal tages hensyn til omkostningerne for reparationer.
Ændringen i lejeloven i 2019– hvad ændrer sig?
Udlejers oplysningspligt før kontraktindgåelsen – overtrædelse kan have store og dyre konsekvenser
Lovforslaget vil medføre en oplysningspligt for udlejer før kontraktsindgåelsen. Udlejer er omfattet af oplysningspligten, når udlejer vil opkræve en leje, der ligger over 10 % over den sammenlignelige husleje for området. Det betyder, at hvis udlejer vil benytte nogle af undtagelserne til huslejebremsen skal dette oplyses skriftligt til lejer inden lejeaftalen underskrives.
Efterlever udlejer ikke denne oplysningspligt, kan udlejer, i følge lovændringen, ikke påberåbe undtagelse af huslejebremsen. I stedet må han kun kræve en leje svarende til den tilladte leje i følge huslejebremsen. Maksimallejen vil dermed ligge på maksimum 10 procent over den sammenlignelige leje i det pågældende område, selvom den foregående lejer har betalt en højere leje.
Simplere påberåbelse af huslejebremsen for lejeren
Overtrædelse af huslejebremsen vil med lovændringen i fremtiden blive lettere for lejer at gøre indsigelse mod. Ifølge lovændringen, vil der i fremtiden være færre krav til klagen. Der er dermed ikke som tidligere krav om at lejer skal skrive nogen argumentation, men kan fremadrettet blot påberåbe sig bestemmelsen uden videre. Det er dog uændret, at lejeren kun kan kræve lejen tilbagebetalt fra det tidspunkt klagen er blevet indsendt.
Reduceret mulighed for tilførsel af moderniseringsomkostninger til huslejen
Ifølge lovforslaget vil moderniseringsomkostninger kunne tilføres til lejen med kun 8 procent, ikke som tidligere med 11 procent. Derudover må omkostningerne til moderniseringen maksimalt udgøre 3 EUR pr. kvm. for de lejligheder hvor lejen er over 7 EUR pr. kvm. og 2 EUR pr. kvm. når lejen er under 7 EUR pr. kvm.. Disse regler gælder i første omgang i en begrænset periode på henholdsvis 5 og 6 år. Dette betyder, at den ændrede procentsats efter 5 år skal tages op af lovgiveren til genovervejelse og ligeledes skal begrænsningen på de henholdsvis 2 og 3 EUR pr. kvm. genovervejes efter 6 år.
Simplere omlægning af omkostninger ved mindre moderniseringer
Beregningen af hvor meget af omkostningerne for mindre moderniseringer, der kan tilføres huslejen bliver mere simpel. Hvis omkostningerne for moderniseringen ikke er højere end 10.000 EUR, kan udlejer fremadrettet kræve 70 procent til af omkostningerne ved moderniseringen uden yderligere beregninger. Det er sådan på nuværende tidspunkt, at der skal foretages en beregning af værdien af det der bliver udskiftet og en beregning af hvor meget man eventuelt sparer ved udskiftningen, for at vide hvor meget af omkostningerne, der kan tilføres huslejen. Denne beregning vil fremover kun være nødvendig ved moderniseringer, der overstiger 10.000 euro. Det er kun muligt, at tilføje moderniseringsomkostninger til lejen hvert 5. år.
Misligholdelse af lejeaftalen ved modernisering – skærpende regler skal beskytte lejeren
Tidligere har der været udlejere, der har benyttet moderniseringer til at ”slippe af” med lejere. Det vil fremadrettet blive sværere for udlejer indirekte at bruge en omfattende modernisering til at komme af med en lejer. Formodningen om sådan en hensigt kan opstå på baggrund af at udlejer ikke starter ombygningen indenfor 12 måneder efter meddelelsen herom, lader arbejdet tage mere end 12 måneder, udlejer kræver en huslejestigning på mere end 100 % eller på anden måde gennemfører foranstaltninger, der væsentligt bebyrder lejeren. Udlejeren kan dog fremlægge en objektiv gyldig grund, der i det enkelte tilfælde kan retfærdiggøre disse situationer.
I tilfælde af misligholdelse af lejeaftalen ved modernisering, kan udlejer blive idømt en bøde på op til 100.000 EUR. I yderste tilfælde er der risiko for fængselsstraf, men det sker i praksis meget sjældent.
Vigtig ved moderniseringer i områder med ”soziale Erhaltungssatzung”
I områder omfattet af reglerne for særlige sociale bevaringsområder (”soziale Erhaltungsgebieten”) skal man være opmærksom på, at der skal ansøges om en særlig moderniseringstilladelse inden moderniseringen foretages. Myndighederne gør til dels sådanne tilladelser afhængig af, at moderniseringen ikke medfører lejestigninger hhv. at et bestemt forhøjelsesbeløb – som skal forhandles i det enkelte tilfælde – ikke overstiges. Det kan betyde, at det ikke er muligt at foretage moderniseringslejeforhøjelser i områder omfattet af forordningen om særlig social bevaring (”soziale Erhaltungsverordnung”).
Overgangen
Som tidligere nævnt vil lovændringen træde i kraft d. 01.01.2019. Da sanktionerne er blevet skærpet, anbefales alle udlejere at implementere de nye krav allerede fra årsskiftet.
Alle moderniseringer der er tilkendegivet for lejer inden da, vil som udgangspunkt ikke være omfattet af lovændringen omkring ”Moderniseringshuslejestigning”.
Hvis der er spørgsmål er du velkommen til at henvende dig til
Tekst: Olivia Pedersen
Billede: Sagawe & Klages Rechtsanwälte[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
