Den tyske ejendomsbranche gennemgår en dynamisk forandringsproces i lyset af de betydelige ændringer i den globale situation. Kampen mod klimaforandringerne kan ikke længere udskydes.  Det er derfor nødvendigt med en gnidningsløs omstilling fra fossil til vedvarende energi. Globale problemområder har fået inflationen til at stige, hvilket har resulteret i betydelige rentestigninger. Det har sat en brat stopper for ejendomsbranchens boomår. Den faktiske efterspørgsel efter boliger kan ikke imødekommes på nuværende tidspunkt.

På denne baggrund er der talrige lovændringer og forslag, hvoraf nogle er initieret af den føderale regering eller delstatsregeringerne, og nogle er foreskrevet på europæisk plan.

Denne ugentlige blog skal hjælpe os med at holde os ajour med de vigtigste udviklinger, især fra et internationalt perspektiv.

UGE 2:

  • Hvad er nyt på det tyske ejendomsmarked?

Axel Röpke har allerede skrevet om det i bloggen (https://tyskret.com/language/da/skal-mit-tyske-gbr-i-det-nye-tyske-selskabsregister/), men fordi det også har stor betydning for ejendomsbranchen, skal det nævnes igen her: Fra den 1. januar 2024 kan det civilretlige partnerskab registreres i et virksomhedsregister (såkaldt eGbR). Selvom dette ikke er en forpligtelse, skaber det en de facto forpligtelse i tinglysningsproceduren. Et GbR skal kun indføres i matrikelregistret, hvis det er registreret i selskabsregistret. Ændringer i matrikelregistret kræver nu også en registrering i selskabsregistret. For en GbR, der ønsker at operere i ejendomssektoren, vil det derfor fremover være afgørende at være registreret i selskabsregistret.

  • Hvad sker der i Hamborg?

Som vi fortalte i UGE 1, har Tyskland nu en varmeplanlægningslov. § 14 i denne lov foreskriver en såkaldt egnethedstest som et af de første skridt. Den har primært til formål at identificere områder, som sandsynligvis ikke vil være egnede til at blive forsynet af et varme- eller brintnetværk. For disse mennesker betyder det, at det er bedre at tænke på en varmepumpe (eller et af de andre alternativer, der er fastsat i loven om bygningsenergi). Fri- og Hansestaden Hamborg har nu offentliggjort sin egnethedstest. Alle kan derfor tjekke, hvad den aktuelle status er for deres bolig.

Egnethedstesten kan tilgås her: https://geoportal-hamburg.de/geo-online/?Map/layerIds=1043,29061&visibility=true,true&transparency=0,0&Map/center=%5b564609.2923496087,5933349.1452702%5d&Map/zoomLevel=3

Det er dog tvivlsomt, om f.eks. kategorien “ikke særlig egnet til varmenetværk” giver tilstrækkelig planlægningssikkerhed.

  • Og hvad gør retspraksis?

BGH lærer os, hvad man ikke bør gøre som arkitekt – nemlig at levere juridiske ydelser (lige så lidt som planlægningsydelser som advokat). I en nylig afgørelse fra det 7. senat havde en arkitekt udarbejdet en rabatklausul for en kunde, som viste sig at være ugyldig (på grund af brud på de generelle vilkår og betingelser). Ifølge BGH udgør udarbejdelsen af en rabatklausul til brug i kontrakter med entreprenører, der udfører byggearbejde, en juridisk tjenesteydelse (BGH af 9. november 2023, VII ZR 190/22). Arkitekten er derfor ansvarlig for klausulens ugyldighed på grund af en overtrædelse af loven om juridiske tjenesteydelser (og professionelt ansvar vil sandsynligvis heller ikke hjælpe her). Nogle gange er mindre (service) simpelthen mere. Det har vi lært: I en stadig mere kompleks verden er tilbageholdenhed påkrævet på ikke-specialiserede områder.