Effekterne af coronavirussen stopper ikke ved lejemålene. Forbundsregeringen har nu forelagt et lovudkast (udkast til lov om at afbøde effekterne af COVID-19-pandemien i civil-, insolvens- og straffeprocesret), der bl.a. indeholder midlertidige ændringer af lejeloven. Den forventes at træde i kraft den 01.04.2020.
Hvad indebærer lovudkastet?
Lovudkastet begrænser sig dybest set til en væsentlig, tidsbegrænset ændring i lejeloven (Art. 5 § 2 og § 4 stk. 1 nr. 2 i lovudkastet). Det fastlægger ”kun”, at udlejer ikke kan opsige lejemålet på grund af for sen betaling, hvis lejeren ikke betaler huslejen i månederne april til juni 2020 og misligholdelsen skyldes de økonomiske virkninger af corona-krisen. Såfremt de manglende huslejebetalinger i månederne april til juni 2020 ikke betales inden juli 2022, altså inden for en to-årig periode, skal en opsigelse grundet disse huslejerestancer være mulig igen.
Vigtigt:
- Udlejer er i henhold til lovudkastet fortsat forpligtet til, at betale huslejen for månederne april – juni 2020, til tiden og fuldt ud. Betaler han ikke, er lejer bagud med huslejen. Lejer skylder bl.a. morarenter. Lejebetalingen kan håndhæves i retten og kan tvangfuldbyrdes efter at der er blevet bevirket en tvangsfuldbyrdelsesdom (særlig udlæg i konto).
- En opsigelse på grund af betalingsrestancer fra tidligere tidsperioder, inklusive marts 2020, er fortsat muligt. Det er ligeldes muligt, at opsige lejer på grund af betalingsrestancer i april til juni måned 2020, såfremt at misligholdelsen ikke skyldes corona.
- En opsigelse af andre grunde er fortsat muligt. Således kunne det via en omvej også være muligt, at opsige lejemålet på trods af at den manglende huslejebetaling for april-juni måned 2020 kan tilskrives corona.
Den særlige beskyttelse mod opsigelse gælder i første omgang manglende huslejebetalinger til og med juni 2020. Med en simpel regulering (altså også uden parlamentets samtykke) kan tidsrummet i første omgang forlænges med tre måneder (så ville manglende huslejebetalinger til og med september 2020 ligeledes være omfattet). Lovgiver kan naturligvis endvidere udvide beskyttelsen mod opsigelse og træffe yderligere foranstaltninger.
For hvilke lejeforhold (bolig/erhverv) gælder bestemmelserne?
Bestemmelsen gælder for alle boliglejemål, erhvervslejemål og forpagtningsaftaler.
Skal lejer ikke længere betale leje på grund af corona-Pandemien? Kan lejer reducere lejen?
- Boligleje
Lejer er fortsat forpligtet til, at betale huslejen. Han skal betale lejen til tiden og fuldt ud. Navnligt kan han ikke reducere lejen.
- Erhvervsleje
Også i erhvervslejeloven er lejer i princippet fortsat forpligtet til at betale lejen. Også her gælder princippet ”penge skal man sørge for at have“. I henhold til den tidligere retspraksis kommer der på grund af de officielt beordrede lukninger som udgangspunkt ikke nogen lejereduceringer i betragtning, da pålæggelsen vedrører den specifikke driftsform (eksempelvis driften af et fitnessstudio) og ikke beskaffenheden af selve lejemålet. Der kan dog være afvigelser, hvis der er aftalt noget andet i lejeaftalen. Til dette formål skal anvendelsesformålet og fordelingen af risikoen undersøges i hvert enkelt tilfælde.
I erhvervsloven er der er endvidere en risiko for udlejere, da lejer muligvis har krav på tilpasning af kontrakten i henhold til principperne om underminering af forretningsgrundlaget. Et sådant krav om tilpasning af kontrakten kan eksistere i god tro, såfremt lejer og udlejer ved kontraktindgåelsen ikke har forudset særlige, alvorlige omstændigheder, der gør det urimeligt at fastholde lejer til at overholde betingelserne i kontrakten.
Også selvom dette afhænger af det enkelte tilfælde, foreligger der ifølge den hidtige retspraksis sandsynligvis ikke et krav om tilpasning. Der har dog ikke været sådan en dyb krise siden forbundsrepublikken Tyskland blev grundlagt. En tilpasning af retspraksisen kan derfor forekomme, men er dog tvivlsom på grund af de høje juridiske krav og den midlertidige effekt af corona-krisen og kan i øjeblikket ikke betragtes som et tilstrækkeligt grundlag for en lejereduktion. Udlejere bør derfor gøre det klart overfor lejere, der får lejereduceringer eller -udsættelser, at dette sker af ren goodwill og at der ikke er noget krav herom i henhold til den gældende lov.
- Lejer betaler ikke lejen for april måned 2020. Hvad kan udlejer gøre?
Naturligvis kan enhver udlejer give sine lejere, der er kommet i økonomiske vanskeligheder, lejeudsættelser eller lejereduceringer på grund af corona-krisen. Vi anbefaler dog, at dette i hvert fald gøres på grundlag af en juridisk aftale (et tillæg til lejeaftalen), for at gøre det klart, at dette alene gives ud fra goodwill. I erhvervslejeloven skal der endvidere tages højde for det skriftlige formkrav.
Principielt forbliver lejer forpligtet til at betale lejen (se ovenfor under „skal lejer ikke længere betale leje på grund af corona-pandemien? Kan lejer reducere lejen?“). Såfremt lejen ikke betales inden den 3. arbejdsdag, misligholder lejer sin pligt til at betale lejen. Han skylder morarenter.
-
- Først og fremmest anbefales det, at rykke lejeren umiddelbart efter at misligholdelsen (altså den 4. arbejdsdag) finder sted og at opfordre ham til at meddele, hvorfor han ikke har betalt lejen.
- Hvis der ikke kommer noget svar eller betaling, anbefales det, at indlede en betalingspåkravsprocedure. Dette foretages maskinelt, så selv i den nuværende ekstraordinære situation – i modsætning til den normale retssag – skulle det være muligt at opnå et tvangsfuldbyrdelsesgrundlag hurtigt. Når betalingspåkravsproceduren er afsluttet, kan udlejer på den ene side foretage tvanggsfuldbyrdelsen (især tage udlæg i kontoen, fogedens håndhævelsesforanstaltninger udføres dog i øjeblikket kun i begrænset omfang). På den anden side kan udlejer normalt drage fordel af lejedepositummet og således opnå likviditet.
- Såfremt der ikke kommer noget svar og der er lejerestancer på mere en to månedslejer i to på hinanden følgende måneder eller i en størrelsesorden på to månedes husleje, anbefales det – hvis det anses for at være fordelagtigt – at overveje en opsigelse af lejeforholdet. Kontakt os gerne vedrørende dette.
- Svarer lejeren, kan der eventuelt forhandles med lejeren og eksempelvis opnås en delvis betaling. Ved erhvervslejen skal der mulighvis tages højde for skriftformen.
Kan udlejer gøre brug af kautionen?
I den aktuelle lejeperiode må udlejer kun gøre brug af depositummet, såfremt udlejerens krav er håndhævet / påtegnet eller kravet er ubestridt. En sådan påtegning repræsenterer en tvangsfuldbyrdelsesdom, der er opnået i betalingspåkravsproceduren. Hvis lejeren gør kravet uomtvisteligt, er det ligeledes muligt for udlejer, at gøre brug af depositummet under det løbende lejeforhold. Endvidere kan anvendelsen af depositummet aftales med lejer.
Ved anvendelse af depositummet får udlejer den muligvis nødvendige likviditet. Endvidere har han over for lejer et krav om at få depositummet efterbetalt / genopfyldt.
Ved denne fremgangsmåde skal det undersøges, om kontraktlige aftaler eller begrænsninger, der delvis er indeholdt i bankgarantier, er til hinder for en sådan fremgangsmåde.
Også den i øjeblikket tilsyneladende populære måde, at træffe en aftale mellem udlejer og lejer om, at kautionen kan anvendes til at dække midlertidige likviditetsmangler og derefter ”genopfyldes” af lejeren, er ikke uden risici og bør heller ikke ske uden juridisk rådgivning og på grundlag af en skriftlig aftale.
Vær opmærksom på: Fremstillingen er generaliseret. Det enkelte tilfælde er altid afgørende, herunder navnligt eventuelt eksisterende afvigende aftaler i lejekontrakten. Fremstillingen erstatter derfor ikke den juridiske undersøgelse af den enkelte sag. Endvidere er den aktuelle juridiske situation ny. Det skal derfor afventes, hvorledes domstolene vurderer de individuelle juridiske spørgsmål og hvilke tiltag, love, og forordninger staten implementerer derudover.
Der vil vise sig mange andre effekter i de kommende uger og måneder. Vi holder jer opdateret om udviklingen her.
Ved spørgsmål om fast ejendom og leje står vi gerne til rådighed. I er velkomne til at kontakte vores eksperter på omrdået Dr. Matthias Laas, Christoph Schulze og Dr. Mark Unger.
Photo by pixabay.com
