Afsnit 1: Boligpolitik
I lyset af den betydelige ændring i verdenssituationen gennemgår den tyske ejendoms- og energibranche en dynamisk forandringsproces. Kampen mod klimaforandringerne kan ikke længere udskydes. Globale problemområder har forårsaget øget inflation og deraf følgende betydelige rentestigninger. Det har sat en brat stopper for især ejendomsbranchens boom-år. Energibranchen skal på den anden side klare en hurtig og så gnidningsløs omstilling som muligt fra fossil til vedvarende energi.
På denne baggrund er der mange lovændringer og forslag, hvoraf nogle er blevet iværksat af forbundsregeringen eller delstatsregeringerne, og andre er blevet pålagt på europæisk plan.
Denne blog har til formål at give et overblik over nye udviklinger, især for vores internationale klienter.
Afsnit 1: Boligpolitik
1. Hvad er der på spil?
I koalitionsaftalen fra 2021 havde forbundsregeringen lovet at skabe forudsætningerne for at bygge 400.000 lejligheder årligt, hvoraf 100.000 skulle være sociale boliger. Dette svarede til det identificerede behov og skulle modvirke den stigende boligmangel især i storbyer (såsom de syv største byer, men også mange studenterbyer).
2. Lykkedes det?
Ikke engang tæt på. Målet er blevet og vil blive skudt langt forbi. Det er heller ikke forventeligt, at målet kan nås i de kommende år. Udsigterne for 2024 er endnu mere dystre end i år, og der tales i visse kredse om, at 200.000 boliger vil stå færdige i 2024. Samtidig er efterspørgslen på boliger steget til 700.000 lejligheder, bl.a. på grund af stigende migration.
3. Hvor kommer det fra?
På grund af en langvarig boomfase i ejendomssektoren blev der ikke taget fat på reformer i lang tid, tværtimod: Delstaterne ville også have en bid af kagen og øgede ejendomsskatten til ofte 6,5 % og krævede ofte, at projektudviklere skulle påtage sig omkostningerne til udvikling og infrastruktur i byudviklingskontrakter. Det fungerede, så længe projektudviklerne kunne leve godt af det. Men Corona-krisen skabte først flaskehalse i forsyningen af mange byggematerialer, og Ukraine-krigen førte til stigende inflation, som centralbankerne bekæmper med stadigt stigende renter. Under disse forhold kan mange projektudviklere ikke længere realisere projekter uden at blive drevet til fallittens rand – eller videre …
4. Hvad skal der nu gøres fra politisk side for at få vendt udviklingen?
Det ansvarlige forbundsbygningsministerium har i mellemtiden udviklet en 14-punktsplan, der skal føre til mere boligbyggeri, i det mindste på mellemlang sigt (tilgængelig her: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/Webs/BMWSB/DE/Massnahmenpaket-bauen/massnahmenpaket-artikel.html). Eksperter forventer en reel effekt på boligmarkedet omkring 2025.
5. Hvad er der planlagt?
De vigtigste, planlagte punkter er sandsynligvis:
– Indførelse af en særlig afskrivning
En degressiv afskrivning for slid og ælde (AfA) på 6 % er planlagt indtil 1. oktober 2029. Vigtigt: ingen øvre grænse for byggeomkostninger, forudsætning EH 55-standard, link til byggestart (ikke byggeansøgning).
– Tilpasning af delstaternes bygningsreglementer, seriebyggeri
Et centralt problem er, at bygningsreglementerne i de tyske delstater har meget forskellige regler, hvilket i høj grad komplicerer den landsdækkende aktivitet i byggesektoren. Bestemmelserne i bygningsreglementerne bør derfor harmoniseres mere, selvom dette har været diskuteret i årtier. Det føderale arkitektkammer presser på og har fremlagt et udkast til ændring af modelbygningsreglementet, som i det mindste er blevet koordineret med alle kamre i delstaterne (kan downloades her: https://bak.de/presse/pressemitteilungen/bak-legt-musterumbauordnung-vor-als-beitrag-zur-nachhaltigen-entwicklung-von-staedten-und-kommunen/). Blandt andet skal såkaldt serie- eller modulbyggeri spille en central rolle. Der skal være såkaldte typegodkendelser, så et projekt, der er godkendt i en delstat, ikke bliver afvist i en anden delstat.
– Udskydelse af den juridisk bindende karakter af EH-40-standarden
Det er blevet meddelt, at EH-40-standarden, som egentlig var tænkt som bindende, ikke længere vil blive den juridiske standard i denne lovgivningsperiode på grund af de involverede omkostninger. Men mange institutionelle investorer kræver nu alligevel denne standard – om ikke andet så på grund af ESG-kravene. Der er mange opfordringer fra branchen til, at et tilskudsprogram for bygninger, der opfylder EH-50-standarden, skal implementeres igen på kort sigt for at stimulere byggebranchen.
– 18,15 milliarder euro til socialt boligbyggeri
I mange byer i Tyskland har mere end halvdelen af indbyggerne ret til et boligbevis. Men sektoren kritiserer ofte den manglende fleksibilitet i finansieringskanalerne. Der er brug for flere etaper, så socialt boligbyggeri rent faktisk bliver attraktivt igen. Positionspapiret kommenterer ikke dette på nuværende tidspunkt.
6. Hvad er der ellers i positionspapiret?
Forenkling og fremskyndelse af byggeriet af billige boliger (ændring af BauGB planlagt), fremme af klimavenligt nybyggeri og boligejerskab for familier, boligejerskabsprogram “Young Buy Old”, indførelse af en ny non-profit boligforening (sandsynligvis efter Wiens eksempel), fremmeprogram for unge boliger (500 millioner euro vil gå til opførelse af studenter- og praktikantboliger). 500 mio. euro skal bruges til opførelse af studie- og praktikantboliger), forenkling af byggeriet (ved at fremme bygningstype E), rabat på salg af jord fra Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), justering af støjgrænser for tilstødende beboelsesejendomme, fremme af installation af klimavenlige varmesystemer, reduktion af ekstra erhvervelsesomkostninger (f.eks. gennem mere fleksibilitet i grundskylden) er også en del af 14-punktsplanen.
7. Hvornår vil alt dette ske?
I princippet skal tiltagene implementeres i denne valgperiode, dvs. inden 2025. Mange af tiltagene skal dog gennemføres allerede i 2023, men det er endnu uvist. Vi vil se nærmere på de enkelte punkter, så snart der foreligger konkrete forslag.
