På bankernes og erhvervsorganisationernes nytårskure forudsage „ejendomsbranchens økonomiske vismænd“ næsten enstemmigt, at ejendomsbranchen stod overfor endnu et rekordår, såfremt – i en volatil verden – en dengang ubekendt faktor ikke ville forårsage en brat ende på det mangeårige boom. Talerne og tilhørerne har nok nærmere tænkt på en eskalering af verdenshandelskrigen eller af konflikten i mellemøsten, men corona-krisen vil nu kunne repræsentere netop denne eksterne faktor. Om dette rent faktisk vil ske, er dog svært at sige i øjeblikket.
På nuværende tidspunkt er det klart, at nogle sektorer i branchen vil lide særligt under krisen og tildels også allerede i dag klager over, at det endda kan betyde, at deres videre eksistens er truet. Her skal naturligvis nævnes hotellerne, den allerede rystede detailhandel og ligeledes kontormarkedet, der egentlig boomer. Som i en enhver krise, er der også (kortfristede) ”vindere” – som fx udbyderne af logistik- og lagerarealer, der for tiden oplever en stærkere efterspørgsel.
Selv ved al pessimisme kan man imidlertid allerede nu se, at staten er villig til at gøre en betydelig indsats for at støtte de kriseplagede aktører i ejendomsbranchen, og den europæiske centralbank har endvidere også meddelt, at obligationsopkøb og det lave rentemiljø opretholdes. Grobunden for et fortsat ejendomdomsboom findes derfor fortsat, dog muligvis i en økonomisk fuldstændig forandret verden.
Ud fra et juridisk perspektiv er der allerede dukket følgende temaer op, som der bør tages højde for:
1. Lejeret
Regeringens graverende tiltag for at holde virussen tilbage viser allerede i dag den effekt, at talrige bolig- og erhvervslejere ikke længere uden videre er i stand til at betale de månedlige lejebetalinger. Dette udgør risici for lejere samt udlejere – udlejere er som en del af finansieringen af ejendommen afhængig af en kontinuerlig Cash Flow, som vil kunne udeblive i et ikke ubetydeligt omfang og kunne føre til talrige udlejningsselskabers konkurs, afkastforventningerne vil ligeledes udeblive; lejerne truer en ekstraordinær opsigelse af lejemålet, hvis lejen gentagne gange ikke betales og dermed ofte fratagelse af deres eksistensgrundlag. Corona ændrer ikke noget på lejebetalingsforpligtigelsen – corona er sandsynligvis heller ikkke en grund til lejereduceringer. Det er indlysende, at udlejernes opsigelsesret, vil kunne misbruges til for eksempel at opnå efterfølgende højere lejeindtægter. Der diskuteres på nuværende tidspunkt forskellige tiltag til at (i første omgang) at hjælpe lejerne. Disse spænder fra specielle midler til lejere, udvidelser af boligstøtte til en suspension af opsigelsesretten i tilfælde af, at huslejen ikke betales i mere end to måneder. De kommunale udlejere i eksempelvis Hamborg giver allerede rentefri lejeudsættelser. Talrige private udlejere vil gerne gøre noget tilsvarende, men kan dog delvis ikke bære de økonomiske konsekvenser (alene). Derfor er der ligeledes her brug for hurtigere offentlige tilsagn. I mellem tiden foreligger de første udkast til lejeloven, der særlig inkluderer bestemmelser til beskyttelse af lejer. Lovudkastene skal allerede vedtages i denne uge. Vi vil holde jer informeret om detaljerne.
2. Byggeret
Udover muligheden for at benytte sig af støtte til nedsat arbejdstid (Kurzarbeitergeld) opstår frem for alt spørgsmålet mellem ordregiver og ordremodtager om, i hvis risikosfæren forsinkelserne og meromkostningerne udløst af corona-krisen skal placeres. I de såkaldte VOB/B-kontrakter burde det antages, at enkelte alvorlige følger af corona-krisen kan betragtes som ”force majeure”, da dette i hvert fald hidtil heldigvis har været en enestående begivenhed, som ikke var at forvente ved kontraktens indgåelse. Ordregivere bør dog være forsigtige med ikke at acceptere enhver hindring som følge af corona-krisen som berettiget. Sygdom hos enkelte medarbejder eller leveringsproblemer fra visse regioner i verden er forhold, som ordremodtager skal tage højde for ved kontraktindgåelse og kompensere for. Det er derfor nødvendigt at forsigtigt til værks. Det er også forståeligt, at begge kontraktsparter indtil videre bør inkludere ”corona-betingelser” i deres kontraktmodeller for fremtidige kontrakter for at opnå en passen risikofordeling. Vi hjælper jer gerne med udformningen af sådanne betingelser.
3. Købsaftaler grunde
Ved købsaftaler, der er indgået fornylig, kan det frygtes, at opfyldelsen af betalingsforudsætninger vil blive betydeligt forsinket på grund af flaskehalse hos myndigheder, tingbogskontorer og banker. Herved vil kontrakter løbe i den såkaldte long-stop, som normalt resulterer i tilbagetrækningsrettigheder, der tildels endda resulterer i kontraktlige sanktioner, hvis de manglende betalingsforudsætninger kan tilordnes en af parterne. Her bør der ideelt set indgås gensidige (forlængelses-) aftaler på et tidligt tidspunkt. Hvis du har brug for assistance i denne forbindelse, er du velkomment il at kontakte os.
Der vil vise sig mange mange andre effekter i de kommende uger og måneder. Vi holder dig ajour med udviklingen.
Hvis du har spørgsmål, så tøv ikke med at kontakte os!
Photo by pixabay.com
