Koalitionsaftaler i Tyskland er ofte som gode vine. De lovgivningsplaner, de indeholder, skal først modnes. Sådan er det ikke med den lovede byggeturbo – ifølge koalitionsaftalen skulle den komme inden for 100 dage (vi rapporterede, https://tyskret.com/language/da/byggeplads-tyskland-koalitionsaftalen/) og det er muligt. Det første udkast til lovforslag er nu tilgængeligt.

Hvad står der i lovforslaget?

Med hensyn til boligbyggeri i det væsentlige følgende:

• Undtagelser fra udviklingsplaner

Det skal i langt højere grad være muligt at dispensere fra (eksisterende) udviklingsplaner (Bebauungspläne) til fordel for boligbyggeri.

• Uplanlagt indre område

 I det såkaldte uplanlagte indre område (dvs. hvor der ikke er nogen udviklingsplan i udviklingssammenhæng, unbeplanter Innenbereich) er det tilladt at afvige fra at blande sig med de umiddelbare omgivelser til fordel for boligbyggeri.

• Turbo-generalklausul

Det centrale element i reformen er dog turboafsnittet § 246e BauGB, som allerede er kendt fra den sidste lovgivningsperiode. En bestemmelse, der grundlæggende definerer den maksimale lovligt tilladte fleksibilitet for boligbyggeri. Alle, der ønsker at bygge mindst seks nye lejligheder, udvide deres eksisterende bygning til boligbrug (tilføjelse af etager eller indre gårdudvikling) eller planlægge ændringer i brugen til boligbrug, skal ikke længere frygte den eksisterende planlægningslov. Her er afvigelser fra alle bestemmelser i bygningsreglementet og de forskrifter, der er udstedt på dette grundlag, tilladt under nogle få betingelser. Bestemmelsen skal træde i kraft første gang ved udgangen af 2030.

• Ikke uden min kommune

Selvom de førnævnte afvigelses- og dispensationsmuligheder rækker langt, skal kommunerne inddrages i næsten alle beslutninger om boligbyggeri på grund af kommunernes suverænitet (Kommunale Planungshoheit) i udformningen.

• Fortsatte reguleringstiltag

Forbuddet mod at omdanne eksisterende bygninger til beboelsesejendomme forlænges med 5 år, også indtil udgangen af 2030. Det samme gælder bemyndigelsen til at udstede bekendtgørelser for at definere områder med stramme boligmarkeder (her vil forlængelsen endda gælde indtil udgangen af 2031).

Hvad sker der nu?

Desværre er et lovforslag (endnu) ikke en lov. Det er typisk lobbyistens time, for mens den ene person måske ikke kan lide forenklingerne og reguleringen, kan den anden have den stik modsatte mening. Men da der allerede var lignende forslag i den sidste valgperiode, er det usandsynligt, at det bliver lige så slemt denne gang. Loven har derfor en god chance for at blive vedtaget af Forbundsdagen inden for en overskuelig fremtid. Det er dog tvivlsomt, om vi snart vil kunne vælge boliger i bycentre til rimelige priser. Der er stadig nok forhindringer for boligbyggeri fra andre områder.

Der Beitrag DER BAUTURBO erschien zuerst auf TYSKRET.

Efter EU-Domstolen har nu også Bundesgerichtshof (Forbundsdomstolen) afsagt dom. Indtil videre er det slut med det sjove for det såkaldte Kundenanlage (kundesystem) og dermed for mange Mieterstrommodelle (lejerelmodeller) og kraftvarmeværker i Tyskland, som længe har nydt godt af en privilegeret status for lokale net.

Hvad var det, der skete?

Et energiforsyningsselskab ønskede at bygge to kraftvarmeværker i et kvarter med i alt 10 boligblokke med over 250 boligenheder og sælge den producerede elektricitet til lejerne i lejlighederne. Til gengæld ville selskabet have den lokale distributionsnetoperatør til at levere forbindelser til sit netværk og målepunkter. Distributionsnetværksoperatøren gik ikke ind for dette og nægtede – det ville kun fungere for kundesystemer, og det var ikke tilfældet. Energiselskabet fik derefter sagen prøvet ved domstolene.

Hvad har retspraksis sagt om dette?

Bundesgerichtshof (Forbundsdomstolen) var heller ikke så sikker på det, fordi det primært er et spørgsmål om europæisk lovgivning. Og i sådanne tilfælde er det bedre at spørge EU-Domstolen. Og svaret, som Bundesgerichtshof (Forbundsdomstolen) nu har bekræftet, var klart: En ”Kundenanlage” kan ikke samtidig udgøre et distributionsnet i den europæiske lovs forstand. Men de ledningssystemer, som energiforsyningsselskabet har planlagt for kvarteret, er sådanne distributionsnet. Operatøren skal derfor overholde de relevante lovkrav og kan ikke drage fordel af de privilegier, der gælder for en kundeinstallation. Og det betyder – vi er i Tyskland og i Europa – en masse sjov med en masse regler, der skal overholdes. Derudover vil det hele også føre til højere omkostninger for slutkunderne, da der fremover skal betales netafgifter. Det vil gøre lokal energiproduktion meget mere kompliceret og dermed dyrere.

Hvad sker der nu?

Den nye tyske regering havde lovet, at den hurtigt ville gøre Tyskland mindre bureaukratisk og sænke elpriserne. Beslutningen er kontraproduktiv for begge dele. I hvert fald for energiomstillingen.

Og endnu værre: Lovgiveren kan ikke gøre meget på nationalt plan i øjeblikket, fordi det hele kommer fra Bruxelles. Det bliver derfor interessant at se, hvordan den nye tyske regering håndterer beslutningen, og hvornår den vil henvende sig til Bruxelles.

Der Beitrag KUNDENANLAGE (KUNDESYSTEMET) erschien zuerst auf TYSKRET.

Konturerne af, hvordan det skal ske, kan ses i koalitionsaftalen. Der skal tages initiativ til at fremskynde planlægning og godkendelse – ikke kun på tysk niveau, men også på europæisk niveau.

Her er 5 højdepunkter fra koalitionsaftalen:

1. Byggeriets turbo skal nu alligevel tændes

Baggrund: Den gamle forbundsregering havde allerede planlagt indførelsen af § 246e BauGB, som skulle gøre det muligt at afvige fra kravene i bygningsreglementet. Dette ramte især områder med et stramt boligmarked. Kort sagt skulle boligbyggeriet i disse områder lettes og fremskyndes ved at gøre det overflødigt at ændre eller udarbejde udviklingsplaner. Lovgivningsprocessen var langt fremme, men kom ikke igennem Forbundsdagen på grund af den forkortede lovgivningsperiode.

Hvad der nu er planlagt: Turboen kommer alligevel – og i et tempo, der passer til en turbo – nemlig inden for 100 dage. En større ændring af byggeloven forventes derimod i løbet af valgperioden.

2. Planlægningsprocedurer skal fremskyndes, blandt andet gennem

– Bindende fristbestemmelser;

– Kun engangsinddragelse af offentligheden og interesseorganisationer;

– tidlig påbegyndelse af foranstaltninger;

– og – sidst, men ikke mindst – fuldstændig (!) digitalisering af planlægnings- og godkendelsesprocedurer.

Især det sidste punkt lyder lovende og sætter barren højt for regeringen.

3. Lovgivning om fysisk planlægning bør være udstyret med »tvingende almene hensyn«

Baggrund: Offentlig ret indebærer altid en afvejning af forskellige offentlige og/eller private interesser. Hvad der vægtes og hvordan, afhænger altid af de ansvarlige interessenter og kan derfor variere meget. Mange projektudviklere har haft den uheldige oplevelse, at deres interesser har måttet vige for andre interesser og derfor er gået i vasken. Den tidligere regering havde fundet en udvej for vedvarende energi. Vægtningen påvirkes af det faktum, at visse projekter anses for at være af »afgørende offentlig interesse«. Ikke ustoppeligt, men meget sværere at forhindre.

Hvad der er planlagt: Ideen med § 2 EEG skal nu tilsyneladende udvides yderligere for at muliggøre eller fremskynde byggeprojekter. Det kunne fungere godt i praksis.

4. Beskyttelse af befolkningen og lettere udpegning af kompensations- og erstatningsforanstaltninger

Også inden for miljøbeskyttelse blev kursen sat i den seneste lovgivningsperiode. Den individuelle beskyttelse af arter skal erstattes af en populationsbeskyttelse, som allerede er delvist fastlagt i de eksisterende bestemmelser. I forbindelse med kompensations- og erstatningsforanstaltninger er der planlagt et større netværkssamarbejde.

5. Afvigelse fra anerkendte teknologiske regler

Interessant er også en sætning om, at afvigelser fra de anerkendte teknologiske regler fremover ikke længere nødvendigvis skal udgøre en mangel. Hvorfor gør man det?

Den såkaldte bygningstype E, som står for hurtigere og mindre kompliceret byggeri, forhindres ofte, fordi dens konstruktion faktisk er »defekt« i sig selv, fordi den overtræder anerkendte teknologiske regler. Men er det nødvendigt, at en funktionel bygning altid overholder alle anerkendte tekniske regler? Eller snyder Tyskland måske sig selv med sine høje kvalitetsstandarder?

Dette er blot nogle få eksempler, som ikke gør krav på at være udtømmende. Et kunststykke, som koalitionen allerede har udført, inden den blev lanceret, fortjener også opmærksomhed: Afskaffelsen af en lov, der ikke engang eksisterer, er blevet annonceret. Koalitionen bliver nødt til at forklare præcis, hvad der menes med afskaffelsen af varmeloven. Selv efter yderligere research er en sådan lov stadig ikke blevet fundet (se også Axel Röpkes kommentarer til ændringerne af energiloven, Det nye Koalitionsaftale og (vind)energi er vedtaget – meget mediestøj ingen større overraskelser – TYSKRET). Men hvis målet er at forenkle loven om bygningsenergi, ville det være velkomment.

Der Beitrag BYGGEPLADS TYSKLAND Koalitionsaftalen erschien zuerst auf TYSKRET.

På denne baggrund er der talrige lovændringer og forslag, hvoraf nogle er initieret af forbundsregeringen eller delstatsregeringerne, og nogle er foreskrevet på europæisk plan.

Denne ugentlige blog er tænkt som en hjælp til at holde styr på de vigtigste udviklinger, især fra et internationalt perspektiv.

UGE 4:

• Hvad er nyt på det tyske ejendomsmarked?

Siden den 27. februar 2024 har der også været støtte til udskiftning af varmesystemer som en del af varmeomstillingen. Hvis du ikke kan eller vil vente på varmeplanlægningen, kan du finde ud af mere her:

https://www.bundesregierung.de/breg-de/schwerpunkte/klimaschutz/neues-gebaeudeenergiegesetz-2184942

• Hvad sker der i Hamborg?

Gänsemarkt-kvarteret i centrum af Hamborg skal have et tredje Business Improvement District (BID), hvilket betyder, at det skal opgraderes yderligere.

Du kan læse om det officielt her:

https://www.hamburg.de/pressearchiv-fhh/18265194/2024-02-27-bsw-bid-gaensemarkt/

Hvad er BIDs egentlig, og hvad er de til for?

Business Improvement Districts har til formål at gøre et såkaldt innovationsområde mere attraktivt som detail-, service- og handelscentrum.  Det sker dog ikke ved hjælp af statslige midler, men på grundlag af en kommunal afgift, der opkræves fra ejendomsejerne. Vigtigt: Opgraderingen udføres af de fastboende ejere og lejere (dvs. håndværkere) selv og i en begrænset periode (på maksimalt otte år). Instrumentet er meget populært i Hamborg og har været brugt siden 2005.

Det nuværende lovgrundlag kan findes her:

https://www.hamburg.de/contentblob/16861610/0db81d5615c7298551c625a735ffd1dc/data/gspi-2022-gesetzestext.pdf

• Og hvad gør retspraksis?

BGH har truffet en vigtig afgørelse inden for ejendomsudviklingsret, som sætter en stopper for en langvarig strid. Problemet med en ejendomsudviklingskontrakt er, at den består af to elementer: en købskontrakt og en kontrakt om arbejde og tjenester. Det rejser spørgsmålet om, hvorvidt vederlaget i en sådan kontrakt også skal opdeles. Det er dog generelt ikke tilfældet (medmindre det udtrykkeligt er fastsat i kontrakten). I stedet går man ud fra et ensartet krav på vederlag.

Så langt så godt, men det rejser spørgsmålet om, hvornår dette vederlagskrav forældes – efter den almindelige treårige forældelsesfrist eller, ligesom kravet om overdragelse af ejendomsretten, først efter ti år (§ 196 BGB)? Forskellen er slående. Og hvordan har BGH så afgjort det? Alle krav forældes efter ti år. Det skader bestemt ikke at have hørt det, især ikke hvis man er aktiv i branchen (se BGH, 7.12.2023 – VII ZR 231/22).

Der Beitrag O-M-B-Y-G-N-I-N-G – ugentligt erschien zuerst auf TYSKRET.

På denne baggrund er der mange lovændringer og forslag, hvoraf nogle er iværksat af den føderale regering eller delstatsregeringerne, og nogle er foreskrevet på europæisk plan.

Denne ugentlige blog har til formål at hjælpe dig med at holde dig ajour med de vigtigste udviklinger, især fra et internationalt perspektiv.

UGE 3:

• Hvad er nyt på det tyske ejendomsmarked?

Støtteprogrammerne for klimavenligt nybyggeri (KFN), alderssvarende ombygninger og andelsboliger blev lanceret igen i slutningen af sidste uge. I alt 762 millioner euro er blevet stillet til rådighed for KFN-programmet. Der gives støtte til nybyggeri og førstegangskøb af nyopførte klimavenlige og energieffektive boliger og erhvervsbygninger, der ligger under bestemte grænser for drivhusgasudledning i livscyklussen og opfylder energistandarden for et Efficiency House 40 / Efficiency Building 40 for nybyggeri. Ansøgninger kan indsendes til Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Yderligere oplysninger kan findes på

https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/Webs/BMWSB/DE/2024/02/Foerderprogramme.html

• Hvad sker der i Hamborg?

Det var en rigtig bombe: I sidste uge udøvede Den Frie Hansestad Hamborg for første gang sin forkøbsret i en aktiehandel.

Du kan læse om det officielt her:

https://www.hamburg.de/nachrichten-hamburg/18244758/stadt-hamburg-zieht-erstmals-vorkaufsrecht-bei-share-deal/

Hvorfor er det vigtigt?

Aktiehandlen, dvs. salget af aktier i en virksomhed i stedet for ejendommen, har længe været en torn i øjet på mange. Den vigtigste drivkraft bag denne model er, at man undgår at betale ejendomsskat. Selvom betingelserne er blevet strammet i de senere år, er den stadig udbredt.

Hvad er en forkøbsret?

En forkøbsret omfatter retten til at indgå en købsaftale som køber. Byer og lokale myndigheder har regelmæssigt sådanne rettigheder, når de sælger ejendom, og gør ofte brug af dem. I forbindelse med aktiehandler var det tidligere omstridt, om en sådan ret overhovedet eksisterede. Men da man har undgået en juridisk tvist, er spørgsmålet ikke blevet endeligt besvaret af ovenstående sag. Ikke desto mindre er udviklingen spændende, da den sandsynligvis vil være et eksempel til efterfølgelse.

• Og hvad gør retspraksis så?

Afgørelsen fra BGH er noget ældre, men vigtig og bør derfor nævnes her. Den bekræfter et princip, som mange ejendomssælgere sjældent tager til sig. Hold øjnene åbne – ikke kun når du køber et hus, men også når du sælger. Hvis jeg er forpligtet til at give oplysninger, bør jeg også opfylde mine forpligtelser.

BGH behandlede salget af en erhvervsejendom i Hannover, hvor sælgeren først gav afgørende oplysninger om kommende renoveringsarbejde i et digitalt datarum kort før kontrakten blev underskrevet (tre dage før). Købsprisen var 1,525 millioner euro, mens de anslåede renoveringsomkostninger var på op til 50 millioner euro. BGH afgjorde, at den blotte tilrådighedsstillelse af dokumenterne uden udtrykkelig henvisning ikke var tilstrækkeligt til at opfylde oplysningspligten. Der er risiko for tilbagetrækning på grund af svigagtig vildledning, erstatningskrav osv. Det er derfor værd at udvise en høj grad af rettidig omhu, som i tvivlstilfælde ikke opfyldes ved blot at give oplysninger. Der er en reel pligt til at give oplysninger (BGH, dom af 15.9.23

Der Beitrag O-M-B-Y-G-N-I-N-G – ugentligt erschien zuerst auf TYSKRET.

På denne baggrund er der talrige lovændringer og forslag, hvoraf nogle er initieret af den føderale regering eller delstatsregeringerne, og nogle er foreskrevet på europæisk plan.

Denne ugentlige blog skal hjælpe os med at holde os ajour med de vigtigste udviklinger, især fra et internationalt perspektiv.

UGE 2:

• Hvad er nyt på det tyske ejendomsmarked?

Axel Röpke har allerede skrevet om det i bloggen (https://tyskret.com/language/da/skal-mit-tyske-gbr-i-det-nye-tyske-selskabsregister/), men fordi det også har stor betydning for ejendomsbranchen, skal det nævnes igen her: Fra den 1. januar 2024 kan det civilretlige partnerskab registreres i et virksomhedsregister (såkaldt eGbR). Selvom dette ikke er en forpligtelse, skaber det en de facto forpligtelse i tinglysningsproceduren. Et GbR skal kun indføres i matrikelregistret, hvis det er registreret i selskabsregistret. Ændringer i matrikelregistret kræver nu også en registrering i selskabsregistret. For en GbR, der ønsker at operere i ejendomssektoren, vil det derfor fremover være afgørende at være registreret i selskabsregistret.

• Hvad sker der i Hamborg?

Som vi fortalte i UGE 1, har Tyskland nu en varmeplanlægningslov. § 14 i denne lov foreskriver en såkaldt egnethedstest som et af de første skridt. Den har primært til formål at identificere områder, som sandsynligvis ikke vil være egnede til at blive forsynet af et varme- eller brintnetværk. For disse mennesker betyder det, at det er bedre at tænke på en varmepumpe (eller et af de andre alternativer, der er fastsat i loven om bygningsenergi). Fri- og Hansestaden Hamborg har nu offentliggjort sin egnethedstest. Alle kan derfor tjekke, hvad den aktuelle status er for deres bolig.

Egnethedstesten kan tilgås her: https://geoportal-hamburg.de/geo-online/?Map/layerIds=1043,29061&visibility=true,true&transparency=0,0&Map/center=%5b564609.2923496087,5933349.1452702%5d&Map/zoomLevel=3

Det er dog tvivlsomt, om f.eks. kategorien “ikke særlig egnet til varmenetværk” giver tilstrækkelig planlægningssikkerhed.

• Og hvad gør retspraksis?

BGH lærer os, hvad man ikke bør gøre som arkitekt – nemlig at levere juridiske ydelser (lige så lidt som planlægningsydelser som advokat). I en nylig afgørelse fra det 7. senat havde en arkitekt udarbejdet en rabatklausul for en kunde, som viste sig at være ugyldig (på grund af brud på de generelle vilkår og betingelser). Ifølge BGH udgør udarbejdelsen af en rabatklausul til brug i kontrakter med entreprenører, der udfører byggearbejde, en juridisk tjenesteydelse (BGH af 9. november 2023, VII ZR 190/22). Arkitekten er derfor ansvarlig for klausulens ugyldighed på grund af en overtrædelse af loven om juridiske tjenesteydelser (og professionelt ansvar vil sandsynligvis heller ikke hjælpe her). Nogle gange er mindre (service) simpelthen mere. Det har vi lært: I en stadig mere kompleks verden er tilbageholdenhed påkrævet på ikke-specialiserede områder.

Der Beitrag K-O-N-V-E-R-T-E-R-I-N-G – ugentligt erschien zuerst auf TYSKRET.

Kampen mod klimaforandringerne kan ikke længere udskydes.  Det er derfor nødvendigt med den mest gnidningsløse omstilling fra fossil til vedvarende energi.

Globale problemområder har fået inflationen til at stige, hvilket har resulteret i betydelige rentestigninger. Det har sat en brat stopper for ejendomsbranchens boomår.

Den faktiske efterspørgsel efter lejligheder kan ikke imødekommes i øjeblikket.

På denne baggrund er der adskillige lovændringer og forslag, hvoraf nogle er iværksat af den føderale regering eller delstatsregeringer, og nogle er foreskrevet på europæisk plan.

Denne ugentlige blog er tænkt som en hjælp til at holde styr på de vigtigste udviklinger, især fra et internationalt perspektiv.

UGE 1:

• Hvad er nyt på det tyske ejendomsmarked?

I 2023 nåede produktionen af nyinstallerede solcelleanlæg rekordhøjder, ikke mindst på grund af et boom i “altankraftværker“.

Dette er faktisk trådt i kraft: Bygningsenergiloven (også kendt nationalt og internationalt som “Habecks varmelov”) har været gældende i Tyskland siden begyndelsen af januar 2024 – https://www.gesetze-im-internet.de/geg/index.html

Måske endnu vigtigere, men nok ikke taget helt seriøst i skandinavien: det tyske forsøg på at “komme ind” i fjernvarmeplanlægningen med den såkaldte varmeplanlægningslov, som også har været gældende siden begyndelsen af januar – https://www.gesetze-im-internet.de/wpg/BJNR18A0B0023.html. Bygningsenergiloven og varmeplanlægningsloven skal spille sammen og sætte gang i den tyske varmeomstilling.

Priserne på tyske boliger faldt sidste år kraftigere, end de har gjort i mindst 60 år.

• Andelslejligheder blev 8,9 % billigere
• Enfamiliehuse blev 11,3 % billigere
• Flerfamiliehuse blev 20,1 % billigere

 Erhvervsejendomme: Mange erhvervsejendomme har stået tomme siden coronapandemien. Ifølge nylige undersøgelser er der omkring 1,8 millioner kvadratmeter kontorlokaler, der kan omdannes til boliger, til rådighed i Tysklands syv største byer. Den tyske regering har til hensigt at skabe incitamenter til konvertering.

• Hvad sker der i Hamborg?

Den frie og hanseatiske by Hamborg – som gik ind i kapløbet med et mål om at udstede 10.000 tilladelser til boligbyggeri om året – missede også klart sit mål for 2023. Sidste år blev der kun udstedt 5.404. Politikerne gør, hvad de skal: Det høje niveau af godkendelser af støtte til socialt boligbyggeri (2380 godkendelser) bliver rost.

• Og hvad sker der indenfor retspraksis?

Det er især blevet populært for byer og kommuner ikke længere at sælge deres egne ejendomme, men at give dem i form af en såkaldt arvelig byggeret (i daglig tale ofte også kaldet et arvefæste) med en byggeforpligtelse. Reglerne for dette er fastsat i lejeloven. Ifølge Bundesgerichtshof (BGH) er der dog et spillerum for byer og kommuner, som kan betyde, at en lejer, der ikke opfylder sine forpligtelser (især byggepligten), i værste fald kan miste sin bebyggelsesret uden kompensation (BGH, dom af 19. januar 2024, sag nr. V ZR 191/22). Den arvelige byggeret vil derfor sandsynligvis forblive byernes og kommunernes favorit.

Der Beitrag O-M-B-Y-G-N-I-N-G – weekly erschien zuerst auf TYSKRET.

I lyset af den betydelige ændring i verdenssituationen gennemgår den tyske ejendoms- og energibranche en dynamisk forandringsproces. Kampen mod klimaforandringerne kan ikke længere udskydes.  Globale problemområder har forårsaget øget inflation og deraf følgende betydelige rentestigninger. Det har sat en brat stopper for især ejendomsbranchens boom-år. Energibranchen skal på den anden side klare en hurtig og så gnidningsløs omstilling som muligt fra fossil til vedvarende energi.

På denne baggrund er der mange lovændringer og forslag, hvoraf nogle er blevet iværksat af forbundsregeringen eller delstatsregeringerne, og andre er blevet pålagt på europæisk plan.

Denne blog har til formål at give et overblik over nye udviklinger, især for vores internationale klienter.

Afsnit 1: Boligpolitik

1. Hvad er der på spil?

I koalitionsaftalen fra 2021 havde forbundsregeringen lovet at skabe forudsætningerne for at bygge 400.000 lejligheder årligt, hvoraf 100.000 skulle være sociale boliger. Dette svarede til det identificerede behov og skulle modvirke den stigende boligmangel især i storbyer (såsom de syv største byer, men også mange studenterbyer).

2. Lykkedes det?

Ikke engang tæt på. Målet er blevet og vil blive skudt langt forbi. Det er heller ikke forventeligt, at målet kan nås i de kommende år. Udsigterne for 2024 er endnu mere dystre end i år, og der tales i visse kredse om, at 200.000 boliger vil stå færdige i 2024. Samtidig er efterspørgslen på boliger steget til 700.000 lejligheder, bl.a. på grund af stigende migration.

3. Hvor kommer det fra?

På grund af en langvarig boomfase i ejendomssektoren blev der ikke taget fat på reformer i lang tid, tværtimod: Delstaterne ville også have en bid af kagen og øgede ejendomsskatten til ofte 6,5 % og krævede ofte, at projektudviklere skulle påtage sig omkostningerne til udvikling og infrastruktur i byudviklingskontrakter. Det fungerede, så længe projektudviklerne kunne leve godt af det. Men Corona-krisen skabte først flaskehalse i forsyningen af mange byggematerialer, og Ukraine-krigen førte til stigende inflation, som centralbankerne bekæmper med stadigt stigende renter. Under disse forhold kan mange projektudviklere ikke længere realisere projekter uden at blive drevet til fallittens rand – eller videre …

4. Hvad skal der nu gøres fra politisk side for at få vendt udviklingen?

Det ansvarlige forbundsbygningsministerium har i mellemtiden udviklet en 14-punktsplan, der skal føre til mere boligbyggeri, i det mindste på mellemlang sigt (tilgængelig her: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/Webs/BMWSB/DE/Massnahmenpaket-bauen/massnahmenpaket-artikel.html). Eksperter forventer en reel effekt på boligmarkedet omkring 2025.

5. Hvad er der planlagt?

De vigtigste, planlagte punkter er sandsynligvis:

– Indførelse af en særlig afskrivning

En degressiv afskrivning for slid og ælde (AfA) på 6 % er planlagt indtil 1. oktober 2029. Vigtigt: ingen øvre grænse for byggeomkostninger, forudsætning EH 55-standard, link til byggestart (ikke byggeansøgning).

– Tilpasning af delstaternes bygningsreglementer, seriebyggeri

Et centralt problem er, at bygningsreglementerne i de tyske delstater har meget forskellige regler, hvilket i høj grad komplicerer den landsdækkende aktivitet i byggesektoren. Bestemmelserne i bygningsreglementerne bør derfor harmoniseres mere, selvom dette har været diskuteret i årtier. Det føderale arkitektkammer presser på og har fremlagt et udkast til ændring af modelbygningsreglementet, som i det mindste er blevet koordineret med alle kamre i delstaterne (kan downloades her: https://bak.de/presse/pressemitteilungen/bak-legt-musterumbauordnung-vor-als-beitrag-zur-nachhaltigen-entwicklung-von-staedten-und-kommunen/). Blandt andet skal såkaldt serie- eller modulbyggeri spille en central rolle. Der skal være såkaldte typegodkendelser, så et projekt, der er godkendt i en delstat, ikke bliver afvist i en anden delstat.

– Udskydelse af den juridisk bindende karakter af EH-40-standarden

Det er blevet meddelt, at EH-40-standarden, som egentlig var tænkt som bindende, ikke længere vil blive den juridiske standard i denne lovgivningsperiode på grund af de involverede omkostninger. Men mange institutionelle investorer kræver nu alligevel denne standard – om ikke andet så på grund af ESG-kravene. Der er mange opfordringer fra branchen til, at et tilskudsprogram for bygninger, der opfylder EH-50-standarden, skal implementeres igen på kort sigt for at stimulere byggebranchen.

– 18,15 milliarder euro til socialt boligbyggeri

I mange byer i Tyskland har mere end halvdelen af indbyggerne ret til et boligbevis. Men sektoren kritiserer ofte den manglende fleksibilitet i finansieringskanalerne. Der er brug for flere etaper, så socialt boligbyggeri rent faktisk bliver attraktivt igen. Positionspapiret kommenterer ikke dette på nuværende tidspunkt.

6. Hvad er der ellers i positionspapiret?

Forenkling og fremskyndelse af byggeriet af billige boliger (ændring af BauGB planlagt), fremme af klimavenligt nybyggeri og boligejerskab for familier, boligejerskabsprogram “Young Buy Old”, indførelse af en ny non-profit boligforening (sandsynligvis efter Wiens eksempel), fremmeprogram for unge boliger (500 millioner euro vil gå til opførelse af studenter- og praktikantboliger). 500 mio. euro skal bruges til opførelse af studie- og praktikantboliger), forenkling af byggeriet (ved at fremme bygningstype E), rabat på salg af jord fra Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), justering af støjgrænser for tilstødende beboelsesejendomme, fremme af installation af klimavenlige varmesystemer, reduktion af ekstra erhvervelsesomkostninger (f.eks. gennem mere fleksibilitet i grundskylden) er også en del af 14-punktsplanen.

7. Hvornår vil alt dette ske?

I princippet skal tiltagene implementeres i denne valgperiode, dvs. inden 2025. Mange af tiltagene skal dog gennemføres allerede i 2023, men det er endnu uvist. Vi vil se nærmere på de enkelte punkter, så snart der foreligger konkrete forslag.

Der Beitrag U-M-B-A-U – Nye udviklinger i ejendoms- og energibranchen erschien zuerst auf TYSKRET.

Nu er det klart, hvordan denne efterfølgermodel vil se ud. 

Den 25. januar 2023 udsendte forbundsbygningsminister Klara Geywitz en pressemeddelelse om dette spørgsmål og præsenterede den nye “Retningslinje for forbundsfinansiering af effektive bygninger – klimavenligt nybyggeri (KFN)”.

Her er en første oversigt over indholdet:

Fra hvornår kan der ydes støtte?

 – Finansieringen starter den 1. marts 2023.

Hvem er berettiget til at ansøge?

– I princippet kan alle investorer, herunder især virksomheder.

Hvor søger jeg om støtte?

– Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) er ansvarlig for dette. Ansøgninger skal indsendes via finansieringspartnerne.

BEMÆRK: Ansøgningen skal indsendes FØR projektet påbegyndes.

Er det kun nye bygninger, der støttes?

– Nej, der ydes også støtte til det første køb, forudsat at det sker inden for 12 måneder efter den (civile) godkendelse af byggeprojektet.

Gælder finansieringen kun for boligbygninger?

– Nej, ud over boligbygninger er ikke-boligbygninger, der opfylder de relevante krav, også berettigede til støtte.

Hvilken standard skal bygninger opfylde for at modtage støtte?

– Det er under alle omstændigheder standarden Effektivitetshus 40/Effektivitetshus 40. Desuden skal bygningen være omfattet af bygningsenergiloven og opfylde kravene til kvalitetsmærket Bæredygtigt byggeri PLUS (QNG-PLUS). Der vil også være andre tekniske minimumskrav, som vil blive beskrevet i en KfW-brochure, der vil blive opdateret regelmæssigt.

Kan jeg søge om andre midler samtidig?

– I princippet er dette muligt, men det er vanskeligt; især bør dobbeltansøgninger for de samme støtteberettigede omkostninger udelukkes. I tvivlstilfælde bør du gå på den sikre side.

Er midlerne øremærket til et bestemt formål?

– Støtten er betinget af, at bygningen anvendes til det tilsigtede formål i ti år.

Er midlerne øremærket til et bestemt formål?

– Støtten er betinget af, at den anvendes til det tilsigtede formål i ti år.

Hvordan ydes der finansiering?

– Der ydes et lån med en rentefradrag (kun for lokale myndigheder).

Hvilke omkostninger er støtteberettigede?

– I princippet alle byggeomkostninger (herunder tekniske installationer, ekspertplanlægning, byggetilsyn og certificering).

Hvad er de maksimale lånebeløb?

For klimavenlige boligbygninger: højst 100 000 EUR pr. boligenhed

For klimavenlige boligbygninger med QNG: højst 150 000 EUR pr. boligenhed

For klimavenlige bygninger til andre formål end boliger: højst 2 000 EUR pr. m2 , højst 10 mio. EUR pr. projekt

For klimavenlige ikke-boligbygninger med QNG: maks. 3 000 EUR pr. m2, maks. 15 mio. EUR pr. projekt.

Hvad er udtrykket?

Minimumsvarigheden er 4 år.

Der findes forskellige varighedsvarianter.

Er der ret til støtte?

Der ydes tilskud efter skøn, men under visse omstændigheder kan der opstå krav på grundlag af princippet om forvaltningens selvforpligtelse.

Hvis du har spørgsmål, er du altid velkommen til at kontakte os.

Dr. Matthias Laas

Foto: unsplash, Étienne Beauregard-Riverin

Der Beitrag Nye midler til klimavenligt nybyggeri i Tyskland – kort sammenfattet erschien zuerst auf TYSKRET.

EEG Påskepakke og sommerpakke fra Forbundsministeriet for Økonomi og Teknologi: Forvarsel om et forår med energiomstilling?

„Under reformen er før reformen“ kunne man kalde situationen for den nye forbundsregerings reformbestræbelser inden for vedvarende energi. Med sin såkaldte påskepakke på over 500 sider har økonomi- og klimaminister Habeck (Bündnis 90/Die Grünen) sat gang i den første store lovgivningsproces inden for grøn omstillingen. Men dette er kun begyndelsen, det næste tiltag, den såkaldte sommerpakke er allerede nært forestående (ligesom sommeren forhåbentlig også er det) – den nødvendige koordinering med andre forbundsministerier har allerede fundet sted.

For ikke at miste overblikket følger her en kort oversigt over de planlagte foranstaltninger. Mere dybtgående analyser vil følge, så snart der foreligger et parlamentarisk redigeret version:

En oversigt over den såkaldte EEG-påskepakke

Dette er planlagt i den såkaldte EEG-påskepakke med hensyn til vedvarende energikilder:

1. Tilpasning af “Lov om vedvarende energi (EEG) 2023“ med de følgende væsentlige tiltag:

• større ekspansionsmål for 2030 (80 % vedvarende energi)
• lettere vurdering af beskyttelsesgoder (naturgoder),  væsentlig offentlig interesse og offentlig sikkerhed skal være det overvejende vurderingskriterie
• Forøgelse af årligt udbygningsspor, vind: 10 GW/år, solenergi 22 GW/år
• Fremme af biomasse som en lagerbar energikilde i meget fleksible spidslastkraftværker
• principiel fritagelse af offentlige vind- og solcelleanlæg fra udbudsproceduren
• Videreudvikling af kommunernes finansielle deltagelse
• første støtte af brintbaserede eloplagringsprojekter
• Finansiering via det offentlige budget

2. Tilpasning af “Lov om vindenergi på havet”

• Videreudvikling af havvindmøller, fx ved at udlicitere områder, der ikke er blevet undersøgt på forhånd, og ved at fremskynde proceduren.

3. Ændringer af andre love

• EnWG (lov om energi)
• BBPlG (lov om føderale behovsplan)
• NABEG (lov om fremskyndelse af netudvidelsen)

Dette er den aktuelle status for den såkaldte EEG-påskepakke

Efter den aktuelle kabinetsbeslutning om EEG-pakken til påske begynder lovgivningsprocessen nu. Det er planen, at den skal vedtages inden udgang af juli måned og træde i kraft med virkning Per 1.1.2023. Vi vil rapportere, så snart vedtagelsen (med eventuelle ændringer) er sket.

En oversigt over den såkaldte EEG-sommerpakke

Her drejer det sig om loven om vindenergi på land, hvor især proceduremæssige hindringer skal fjernes. Dette krævede koordinering med andre ministerier, f.eks. miljø- og transportministeriet. Disse afstemninger har nu fundet sted. Regeringsudkastet skulle være klar til sommer og derefter gå ind i lovgivningsprocessen efter sommerferien. Vi har opsummeret de hidtidige afstemningsresultater for dig:

1. Vindenergi og artsbeskyttelse

• Hurtigere og mere effektive procedurer
• Ensartede føderale kriterier for fuglebeskyttelse (bemærk: beskyttelse af flagermus skal fortsat være et anliggende for delstaterne)
• Samlet afgørelse om ekstraordinær godkendelse iht. naturbeskytttelseslovgivningen
• Lempelser og standardisering af repowering
• Fremme af vindmøller i landskabsbevaringsområder (indtil det såkaldte 2%-mål er nået.)

Dette er den aktuelle status for vindenergi og artsbeskyttelse

Her kan du finde det aktuelle dokument om nøglespørgsmål fra forbundsministeriet for miljø og forbundsministeriet for økonomi og teknologi af 4. april 2022 (på tysk).

2. Vindenergi og radionavigations­systemer (roterende radiofyr)

• Reduktion af systembeskyttelsesområderne for roterende fyrtårne fra 15 til 6-7 km (for såkaldte DVOR-anlæg)
• Nedlukning af roterende fyrtårne (gradvis reduktion til ca. 38 roterende fyrtårne indtil 2030)
• Omlægning af såkaldte CVOR-anlæg til DVOR-anlæg (mindre tilbøjelig til at fejle)
• Forøgelse af den såkaldte vinkelfejl (øvre fejlgrænse) fra 3° til 3,6°
• Lavere systemtolerancer (især på grund af hyppigere overvågning og vedligeholdelse)

3. Vindenergie og vejrradarer

• Reduktion af afstanden mellem vindmøller og vejrradarer fra 15 til 5 km
• Forbedret analyse af vindmøllers indflydelse på radarmålinger
• Flytning af placeringer

Dette er den aktuelle status for vindenergi und radionavigationssystemer samt vejrradarer

Her kan du finde et handlingspapir fra forbundsministeriet for transport og forbundsministeriet for økonomi af 5. april 2022 (på tysk).

Har du spørgsmål til emnet? Tøv ikke med at kontakte os!

Dr. Axel Röpke og Dr. Matthias Laas

Billede: Shaun Dakin, unsplash.com

Der Beitrag Et overblik over EEG-påskepakke og sommerpakke til energiomstillingen erschien zuerst auf TYSKRET.