Mit Koalitionsverträgen ist es in Deutschland oft wie mit guten Weinen. Die darin enthaltenen Gesetzesvorhaben müssen erstmal reifen. Nicht so mit dem versprochenen Bauturbo – der sollte nach dem Koalitionsvertrag binnen 100 Tagen kommen (wir berichteten, https://tyskret.com/baustelle-deutschland-der-koalitionsvertrag/) und das ist möglich. Es liegt nämlich jetzt der erste Referentenentwurf vor.

Was steht im Referentenentwurf?

In Bezug auf den Wohnungsbau im Wesentlichen Folgendes:

• Befreiungen von Bebauungsplänen

Bei (bestehenden) Bebauungsplänen sollen zu Gunsten des Wohnungsbaus Befreiungen in deutlich größerem Umfang ermöglicht werden.

• Unbeplanter Innenbereich

Im sog. unbeplanten Innenbereich (also überall dort, wo im Bebauungszusammenhang kein Bebauungsplan besteht) werden zu Gunsten des Wohnungsbaus Abweichungen vom Einfügen in die nähere Umgebung zugelassen.

• Turbo-Generalklausel

Herzstück der Reform soll aber der schon aus der letzten Legislatur bekannte Bauturbo-Paragraph § 246e BauGB werden. Eine Vorschrift, die im Grunde das Maximum an rechtlich zulässiger Flexibilität für den Wohnungsbau festlegt. Wer mindestens sechs neue Wohnungen bauen, sein Bestandsgebäude für den Wohnungsbau erweitern (Aufstockung oder Innenhofbebauung) will oder Nutzungsänderungen hin zu einer Wohnnutzung plant, soll das bestehende Planungsrecht grundsätzlich gar nicht mehr fürchten müssen. Hier sind unter wenigen Voraussetzungen Abweichungen von sämtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches und den auf dieser Grundlage erlassenen Vorschriften zulässig. Die Vorschrift soll erstmal bis Ende 2030 erlassen werden.

• Nicht ohne meine Gemeinde

Die vorstehenden Abweichungs- und Befreiungsmöglichkeiten gehen zwar sehr weit, aufgrund der kommunalen Gestaltungshoheit müssen allerdings die Gemeinden fast in alle Entscheidungen zu Gunsten des Wohnungsbaus einbezogen werden.

• Fortgesetzte Regulierungsmaßnahmen

Für Bestandsgebäude wird das Umwandlungsverbot in Wohneigentum um 5 Jahre, ebenfalls bis Ende 2030 verlängert. Gleiches gilt für die Verordnungsermächtigung zur Festlegung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (hier soll die Verlängerung sogar bis Ende 2031 gelten).

Wie geht es jetzt weiter?

Ein Referentenentwurf ist leider noch (lange) kein Gesetz. Jetzt schlägt typischerweise die Stunde des Lobbyisten, denn dem einen gefallen zwar die Erleichterungen und die Regulierung nicht, bei dem anderen ist es im Zweifel genau umgekehrt. Da es aber bereits in der vergangenen Legislatur ähnliche Vorschläge gab, dürfte es so schlimm diesmal vermutlich nicht kommen. Das Gesetz hat also durchaus Chancen in absehbarer Zeit in den Bundestag zu gelangen. Ob wir uns allerdings den Wohnraum in den Ballungszentren bald zu vertretbaren Preisen aussuchen können, muss bezweifelt werden. Es bleiben genug Hürden für den Wohnungsbau.

Wir halten Euch über den Fortgang des Verfahrens auf dem Laufenden.

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Nach dem Europäischen nun also auch der Bundesgerichtshof. Erstmal Schluss mit lustig für die sog. Kundenanlage und damit für viele Mieterstrommodelle und Blockheizkraftwerke in Deutschland, die lange Zeit von einer Privilegierung für lokale Netze profitiert haben.

Was ist passiert?

Ein Energieversorgungsunternehmen wollte in einem Quartier mit insgesamt 10 Wohnblöcken mit über 250 Wohneinheiten zwei Blockheizkraftwerke errichten und den gewonnenen Strom an die Mieter der Wohnungen veräußern. Dafür wollte das Unternehmen vom örtlichen Verteilnetzbetreiber Anschlüsse an deren Netz sowie die Bereitstellung von Zählpunkten haben. Das fand der Verteilnetzbetreiber nicht gut und lehnte ab – das gehe nur bei Kundenanlagen und um solche handele es sich nicht. Das Energieversorgungsunternehmen hat dies daraufhin gerichtlich überprüfen lassen.

Was hat die Rechtsprechung dazu gesagt?

Der Bundesgerichtshof war sich seiner Sache auch nicht so sicher, weil es nämlich vornehmlich um Europarecht geht. Und in solchen Fällen fragt man besser mal beim Europäischen Gerichtshof nach. Und dessen Antwort, die der Bundesgerichtshof nun bestätigt, war eindeutig: eine Kundenanlage darf nicht gleichzeitig ein Verteilernetz im Sinne des Europarechts darstellen. Die von dem Energieversorgungsunternehmen geplanten Leitungsanlagen für das Quartier seien aber solche Verteilernetze. Der Betreiber muss also den entsprechenden Regulierungsanforderungen entsprechen und profitiert von den Privilegien einer Kundenanlage nicht. Und das bedeutet – wir sind in Deutschland und in Europa – eine Menge Vergnügen mit einer Menge zu beachtenden Vorschriften. Darüber hinaus wird das Ganze auch für die Endkunden zu höheren Kosten führen, denn von nun an werden Netzgebühren fällig. Damit wird Energieerzeugung vor Ort deutlich komplizierter und damit auch teurer.

Wie geht es jetzt weiter?

Die neue Bundesregierung hatte sich auf die Fahnen geschrieben, dass es in Deutschland nun schnell unbürokratischer wird und Strompreise sinken. Für beides ist die Entscheidung kontraproduktiv. Für die Energiewende ohnehin.

Und noch schlimmer: der Gesetzgeber kann auf nationaler Ebene sogar erstmal wenig machen, denn das Ganze kommt auch noch aus Brüssel. Es wird also spannend, wie die neue Bundesregierung mit der Entscheidung umgeht und wann sie in Brüssel vorstellig wird.

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Wie das gelingen soll, lässt sich jedenfalls in den Grundzügen aus dem Koalitionsvertrag erkennen. Es soll eine Initiative zur Planungs- und Genehmigungsbeschleunigung geben – und das nicht nur auf deutscher, sondern auch auf europäischer Ebene.

Hier 5 Highlights aus dem Koalitionsvertrag:

1. Der Bau-Turbo soll nun doch gezündet werden.

Hintergrund: Bereits die alte Bundesregierung hatte die Einführung eines § 246e BauGB geplant, mit dem Abweichungen von den Vorgaben des Baugesetzbuchs ermöglicht werden sollten. Dies betraf insbesondere Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Vereinfacht gesagt: dort sollte die Schaffung von Wohnraum dadurch erleichtert und beschleunigt werden, dass auf die eigentlich erforderliche Änderung oder Aufstellung von Bebauungsplänen verzichtet werden sollte. Das Gesetzgebungsverfahren war weit fortgeschritten, hat es aber aufgrund der abgekürzten Legislatur nicht mehr durch den Bundestag geschafft.

Was ist jetzt geplant: der Turbo soll nun doch kommen – und zwar auch in einem Turbo angemessenem Tempo – nämlich innerhalb von 100 Tagen. Eine größere Baurechtsnovelle ist hingegen im Laufe der Legislatur zu erwarten.

2. Planverfahren sollen beschleunigt werden, u.a. durch

• verbindliche Stichtagsregelungen;
• nur einmalige Beteiligung von Öffentlichkeit und Träger öffentlicher Belange;
• vorzeitigen Maßnahmenbeginn;
• und – last but not least – vollständige (!) Digitalisierung von Planungs- und Genehmigungsvefahren.

Insbesondere der letzte Punkt klingt verheißungsvoll und legt die Messlatte für die Regierung hoch.

3. Das Raumordnungsrecht soll mit „überragendem öffentlichen Interesse“ ausgestattet werden

Hintergrund: Öffentliches Recht ist immer auch Abwägung zwischen unterschiedlichen öffentlichen und/oder privaten Interessen. Was wie gewichtet wird, ist immer auch von den zuständigen Akteuren abhängig und kann daher sehr unterschiedlich ausfallen. Viele Vorhabenträger haben die leidvolle Erfahrung gemacht, dass ihre Interessen gegenüber anderen (öffentlichen) Interessen zurücktreten mussten und daher gescheitert sind. Die Vorgängerregierung hatte für Erneuerbare Energien einen Ausweg gefunden. Die Gewichtung wird dadurch beeinflusst, dass bestimmten Vorhaben ein „überragendes öffentliches Interesse“ beigemessen wird. Nicht unstoppable, aber deutlich schwerer zu verhindern.

Was ist geplant: Die Idee des § 2 EEG soll nun offenbar weiter ausgedehnt werden, um damit Bauvorhaben zu ermöglichen oder zu beschleunigen. Könnte gut ausgestaltet funktionieren.

4. Populationsschutz und leichtere Ausweisung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

Auch im Bereich Umweltschutz sind die Weichen schon in der letzten Legislatur gestellt worden. Der Individualschutz von Arten soll durch einen Populationsschutz ersetzt werden, was z.T. in den bestehenden Vorschriften bereits angelegt ist. Bei Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ist vor allem eine stärkere Vernetzung vorgesehen.

5. Abweichung von anerkannten Regeln der Technik

Interessant ist auch ein Satz, nach dem Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik zukünftig nicht mehr unbedingt einen Mangel darstellen sollen. Warum macht man das?

Der sog. Gebäudetyp E, der für ein schnelleres und unkomplizierteres Bauen steht, wird u.a. dadurch verhindert, dass seine Errichtung vielfach per se „mangelhaft“ ist, weil er gegen anerkannte Regeln der Technik verstößt. Nur: ist es für einen zweckmäßigen Bau erforderlich, dass immer sämtliche anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden? Oder stellt sich Deutschland möglicherweise mit seinen hohen Qualitätsansprüchen dadurch selbst ein Bein?

Dies sind nur einige Beispiele, die keinen Anspruch auf Abgeschlossenheit beanspruchen. Beachtung hat auch ein Kunstwerk verdient, das die Koalition bereits vor ihrem Start vollbracht hat: die Abschaffung eines Gesetzes, das es gar nicht gibt, wird angekündigt. Was mit der Abschaffung des Heizungsgesetzes genau gemeint ist, wird die Koalition noch erklären müssen. Ein solches Gesetz hat sich nämlich auch nach unserer nochmaligen Recherche immer noch nicht  finden können (s. dazu auch die Ausführungen von Axel Röpke zu den Anpassungen im Energierecht, Der neue Koalitionsvertrag und (Wind)Energie – viel Medienlärm um wenig Konkretes – TYSKRET). Wenn es darum geht, dass das Gebäudeenergiegesetz vereinfacht werden soll, wäre dies hingegen zu begrüßen.

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Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben werden.

Dieser wöchentliche Blog soll dabei helfen, gerade aus internationaler Perspektive die wichtigsten Entwicklungen mitzuschneiden.

WOCHE 4:

• Was gibt es Neues auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Seit dem 27. Februar 2024 ist nun auch die Förderung für den Austausch von Heizungen als Bestandteil der Wärmewende gestartet. Wer nicht auf die Wärmeplanung warten will oder kann, kann sich hier schlau machen:

https://www.bundesregierung.de/breg-de/schwerpunkte/klimaschutz/neues-gebaeudeenergiegesetz-2184942

• Was ist in Hamburg los?

Das Quartier Gänsemarkt im Zentrum von Hamburg erhält ein drittes Business Improvement District (BID), soll also weiter aufgewertet werden.

Offiziell nachzulesen ist das hier:

https://www.hamburg.de/pressearchiv-fhh/18265194/2024-02-27-bsw-bid-gaensemarkt/

Was sind überhaupt BIDs und was soll das?

Business Improvement Distrikts sollen die Attraktivität eines sog. Innovationsbereiches als Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gewerbezentrum steigern.  Dies erfolgt aber nicht durch staatliche Gelder, sondern auf Grundlage einer von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern erhobenen kommunalen Abgabe. Wichtig: die Aufwertung erfolgt in Eigenregie durch die ansässigen Eigentümer und Mieter (also Gewerbetreibenden) und für einen begrenzten Zeitraum (von maximal acht Jahren). In Hamburg ist das Instrument sehr beliebt und wird seit 2005 eingesetzt.

Die aktuellen gesetzlichen Grundlagen findet ihr hier:

https://www.hamburg.de/contentblob/16861610/0db81d5615c7298551c625a735ffd1dc/data/gspi-2022-gesetzestext.pdf

Und was macht die Rechtsprechung so?

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung im Bauträgerrecht getroffen, mit der ein lange währender Streit beendet wird. Problematisch am Bauträgervertrag ist, dass er aus zwei Elementen besteht: nämlich einem kaufvertraglichen und einem werkvertraglichen. Dies wirft die Frage auf, ob die Vergütung in einem solchen Vertrag dann ebenfalls aufzuteilen ist. Hiervon ist aber in der Regel (soweit nicht ausdrücklich im Vertrag so geregelt) nicht auszugehen. Es ist vielmehr ein einheitlicher Vergütungsanspruch anzunehmen.

So weit so gut, aber hieran anknüpfend stellt sich die Frage, wann verjährt denn dieser Vergütungsanspruch – nach der regelmäßigen Drei-Jahres-Verjährungsfrist oder wie der Eigentumsübertragungsanspruch erst nach zehn Jahren (§ 196 BGB)? Der Unterschied sticht ins Auge. Und wie hat der BGH entschieden? Die Ansprüche verjähren einheitlich nach zehn Jahren. Das schadet sicher nicht mal gehört zu haben, zumal wenn man in dem Geschäft tätig ist (vgl. BGH, 7.12.2023 – VII ZR 231/22).

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Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben werden.

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WOCHE 3:

• Was gibt es Neues auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Die Förderprogramme Klimafreundlicher Neubau (KFN), Altersgerecht Umbauen sowie Genossenschaftliches Wohnen sind Ende letzter Woche wieder gestartet. Beim KFN werden insgesamt 762 Millionen Euro bereitgestellt. Gefördert wird der Neubau sowie der Ersterwerb neu errichteter klimafreundlicher und energieeffizienter Wohn- und Nichtwohngebäude, die spezifische Grenzwerte für die Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus unterschreiten und den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40 / Effizienzgebäudes 40 für Neubauten vorweisen. Anträge können bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestellt werden.

Näheres hierzu findet man unter:

https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/Webs/BMWSB/DE/2024/02/Foerderprogramme.html

• Was ist in Hamburg los?

Das war ein echter Paukenschlag: letzte Woche hat die Freie und Hansestadt Hamburg zum ersten Mal in einem Share Deal von einem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht.

Offiziell nachzulesen ist das hier:

https://www.hamburg.de/nachrichten-hamburg/18244758/stadt-hamburg-zieht-erstmals-vorkaufsrecht-bei-share-deal/

Warum ist das wichtig?

Der Share Deal, also die Veräußerung von Anteilen einer Gesellschaft statt des Grundstücks, ist vielen schon seit langem ein Dorn im Auge. Wesentlicher Treiber dieses Modells ist nämlich die Vermeidung von Grunderwerbsteuer. Die Voraussetzungen wurden zwar in den vergangenen Jahren verschärft, aber verbreitet ist es immer noch.

Was ist ein Vorkaufsrecht eigentlich?

Ein Vorkaufsrecht beinhaltet das Recht, in einen Kaufvertrag als Käufer eintreten zu dürfen. Städte und Kommunen besitzen solche Rechte bei Grundstücksverkäufen regelmäßig und machen davon nicht selten Gebrauch. Bei Share Deals war es bislang umstritten, ob es ein solches Recht überhaupt gibt. Da eine gerichtliche Auseinandersetzung vermieden wurde, ist die Frage durch den vorstehenden Fall aber auch nicht abschließend beantwortet. Spannend ist die Entwicklung trotzdem, denn sie dürfte Vorbildcharakter haben.

• Und was macht die Rechtsprechung so?

Die Entscheidung des BGH ist zwar schon etwas älter, aber wichtig und sollte deshalb hier Erwähnung finden. Sie bestätigt einen Grundsatz, den viele Grundstücksverkäufer selten beherzigen. Augen auf – gilt nicht nur beim Häuserkauf, sondern auch beim Verkauf. Wenn ich nämlich aufklärungspflichtig bin, sollte ich meinen Pflichten auch nachkommen.

Der BGH befasste sich mit dem Verkauf von Gewerbeimmobilien in Hannover, bei dem der Verkäufer entscheidende Informationen über anstehende Sanierungsarbeiten erst kurz vor (drei Tage zuvor) Vertragsabschluss in einem digitalen Datenraum zur Verfügung stellte. Der Kaufpreis betrug 1,525 Millionen Euro, während die geschätzten Sanierungskosten bis zu 50 Millionen Euro betrugen. Der BGH entschied, dass die bloße Bereitstellung der Dokumente ohne ausdrücklichen Hinweis nicht ausreicht, um die Aufklärungspflicht zu erfüllen. Es drohen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, Schadensersatzansprüche etc. Deshalb lohnt sich ein hoher Sorgfaltsanspruch an sich selbst, dem im Zweifel nicht durch die bloße Bereitstellung von Informationen genügt wird. Es besteht eine echte Aufklärungspflicht (BGH, Urteil vom 15.9.23, V ZR 77/22).

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Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben werden.

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WOCHE 2:

• Was gibt es Neues auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Axel Röpke hat im Blog schon darüber berichtet (https://tyskret.com/language/da/skal-mit-tyske-gbr-i-det-nye-tyske-selskabsregister/), aber weil es gerade auch für den Immobilienbereich von großer Bedeutung ist, sei auch an dieser Stelle noch einmal darauf hingewiesen: die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann seit 1. Januar 2024 in ein Gesellschaftsregister eingetragen werden (sog. eGbR). Das ist zwar keine Verpflichtung, aber gerade im Grundbuchverfahren entsteht ein faktischer Zwang. Eine GbR soll nämlich nur dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister vermerkt ist. Auch Änderungen im Grundbuch setzen nunmehr eine Eintragung im Gesellschaftsregister voraus. Für eine GbR, die sich im Immobiliensektor bewegen möchte, wird eine Eintragung im Gesellschaftsregister daher künftig wohl unerlässlich sein.

• Was ist in Hamburg los?

Wie in WOCHE 1 berichtet, hat Deutschland jetzt ein Wärmeplanungsgesetz. § 14 dieses Gesetz sieht als einen der ersten Schritte eine sog. Eignungsprüfung vor. Damit sollen zunächst vor allem Gebiete identifiziert werden, die sich voraussichtlich nicht für eine Versorgung durch ein Wärme- oder ein Wasserstoffnetz eignen. Für diese Menschen heißt das nämlich dann: besser perspektivisch mal über eine Wärmepumpe (oder eine der anderen im Gebäudeenergiegesetz vorgesehenen Alternativen) nachdenken. Die Freie und Hansestadt Hamburg hat ihre Eignungsprüfung inzwischen veröffentlicht. Jeder kann also nachsehen, wie der Stand für seinen Wohnraum derzeit ist.

Abgerufen werden kann die Eignungsprüfung hier: https://geoportal-hamburg.de/geo-online/?Map/layerIds=1043,29061&visibility=true,true&transparency=0,0&Map/center=%5b564609.2923496087,5933349.1452702%5d&Map/zoomLevel=3

Ob einem z.B. die Kategorie „für Wärmenetz wenig geeignet“ allerdings hinreichende Planungssicherheit verschafft, kann man ggf. bezweifeln.

• Und was macht die Rechtsprechung so?

Der BGH lehrt uns, was man als Architekt u.a. nicht tun sollte – nämlich Rechtsdienstleistungen erbringen (übrigens genauso wenig wie als Rechtsanwalt Planungsleistungen). In einer jüngeren Entscheidung des 7. Senats hatte ein Architekt für einen Kunden eine Skontoklausel entworfen, die sich als unwirksam erwies (wegen Verstoßes gegen AGB-Regelungen). Laut Ansicht des BGH stellt das Zurverfügungstellen einer Skontoklausel zur Verwendung in Verträgen mit bauausführenden Unternehmern eine Rechtsdienstleistung dar (BGH vom 9. November 2023, VII ZR 190/22). Der Architekt haftet daher für die Unwirksamkeit der Klausel wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (und die Berufshaftpflicht dürfte hier auch nicht helfen). Manchmal ist weniger (Dienstleistung) eben mehr. Die Lehre daraus: In einer zunehmend komplexeren Welt ist in fachfremden Gebieten Zurückhaltung geboten.

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Der Kampf gegen den Klimawandel duldet keinen Aufschub mehr. Es bedarf daher einer möglichst reibungslosen Transformation von fossil zu erneuerbar.

Globale Krisenherde haben eine gestiegene Inflation und daraus resultierend erhebliche Zinssteigerungen hervorgerufen. Dies hat insbesondere die Boomjahre der Immobilienwirtschaft jäh beendet.

Der tatsächliche Bedarf an Wohnungen kann derzeit nicht im Ansatz bedient werden.

Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben werden.

Dieser wöchentliche Blog soll dabei helfen, gerade aus internationaler Perspektive die wichtigsten Entwicklungen mitzuschneiden.

WOCHE 1:

• Was gibt es Neues auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Im Jahr 2023 erreichte die Leistung neu installierter Photovoltaikanlagen Rekordhöhen, was nicht zuletzt an einem Boom von „Balkonkraftwerken“ liegt.

Es ist tatsächlich in Kraft getreten: seit Anfang Januar 2024 gilt in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz (national wie international bekannt geworden auch als „Habecks Heizungsgesetz“) – https://www.gesetze-im-internet.de/geg/index.html

Wichtiger vielleicht noch, aber aus skandinavischer Perspektive wohl eher müde belächelt: der deutsche Versuch des „Einstiegs“ in die Fernwärmeplanung mit dem sog. Wärmeplanungsgesetz, das ebenfalls seit Anfang Januar in Kraft ist – https://www.gesetze-im-internet.de/wpg/BJNR18A0B0023.html. Das Gebäudeenergie- und das Wärmeplanungsgesetz sollen ineinandergreifen und die deutsche Wärmewende einleiten.

Preise für deutsche Wohnimmobilien sind im letzten Jahr so stark gefallen, wie seit mindestens 60 Jahren nicht

• Eigentumswohnungen verbilligten sich um 8,9 %
• Einfamilienhäuser verbilligten sich um 11,3 %
• Mehrfamilienhäuser verbilligten sich um 20,1 %

 Gewerbeimmobilien: Seit der Corona-Pandemie stehen viele Gewerbeimmobilien leer. Laut aktuellen Untersuchungen stehen in den 7 Metropolen Deutschlands etwa 1,8 Millionen qm in Wohnraum umwandlungsfähige Bürofläche zur Verfügung. Die Bundesregierung beabsichtigt Anreize für einen Umbau zu schaffen.

• Was ist in Hamburg los?

Auch die Freie und Hansestadt Hamburg – mit dem Ziel ins Rennen gegangen im Jahr 10.000 Genehmigungen für den Wohnungsbau zu erteilen – hat ihr Ziel 2023 klar verfehlt. Gerade einmal 5404 sind es im letzten Jahr geworden. Politik tut, was Politik tun muss: gelobt wird die hohe Bewilligung von Förderungen für den sozialen Wohnungsbau (2380 Bewilligungen). 

• Und was macht die Rechtsprechung so?

Gerade bei Städten und Kommunen ist es mittlerweile beliebt eigene Grundstücke nicht mehr zu veräußern, sondern im Wege eines sog. Erbbaurechts (umgangssprachlich häufig auch: Erbpacht) mit Bauverpflichtung zu vergeben. Die Regeln hierfür sind im Erbbaurechtsgesetz geregelt. Hierbei bestehen für die Städte und Kommunen laut BGH aber Gestaltungsspielräume, die dazu führen können, dass ein Erbbauberechtigter, der seinen Pflichten (insbesondere der Baupflicht) nicht nachkommt, im schlimmsten Fall sein Erbbaurecht entschädigungslos verliert (BGH, Urteil vom 19. Januar 2024, Az. V ZR 191/22). Das Erbbaurecht wird daher vermutlich der Liebling der Städte und Kommunen bleiben.

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Die deutsche Immobilien- und Energiewirtschaft befindet sich angesichts der erheblichen Veränderung der Weltlage in einem dynamischen Veränderungsprozess. Der Kampf gegen den Klimawandel duldet keinen Aufschub mehr.  Globale Krisenherde haben eine gestiegene Inflation und daraus resultierend erhebliche Zinssteigerungen hervorgerufen. Dies hat insbesondere die Boomjahre der Immobilienwirtschaft jäh beendet. Der Energiewirtschaft muss hingegen eine schnelle und möglichst reibungslose Transformation von fossil zu erneuerbar hinbekommen.

Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben wurden.

Dieser Blog soll – gerade für unsere internationalen Mandanten – einen Überblick über neue Entwicklungen geben.

Folge 1: Wohnungsbaupolitik

• Worum geht es?

Die Bundesregierung hatte in ihrem Koalitionsvertrag 2021 versprochen, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass jährlich 400.000 Wohnungen und davon 100.000 Sozialwohnungen gebaut werden. Das entsprach dem ermittelten Bedarf und sollte der zunehmenden Wohnungsnot gerade in Ballungsräumen (wie den sieben größten Städten, aber auch zahlreichen Studentenstädten) entgegenwirken.

• Ist das gelungen?

Nicht annähernd. Das Ziel wurde und wird deutlich verfehlt. Auch in den nächsten Jahren ist nicht damit zu rechnen, dass das Ziel erreicht werden kann. Die Aussichten für 2024 sind eher noch düsterer als dieses Jahr, z.T. wird davon gesprochen, dass im Jahr 2024 eher 200.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Gleichzeitig hat sich u.a. durch die zunehmende Migration der Bedarf auf eher 700.000 Wohnungen erhöht.

• Woher kommt das?

Aufgrund einer langanhaltenden Boomphase im Immobiliensektor wurden Reformen lange nicht in Angriff genommen, im Gegenteil: die Bundesländer wollten auch etwas vom Kuchen abhaben und haben die Grunderwerbsteuer auf häufig 6,5 % erhöht und von Projektentwicklern vielfach in städtebaulichen Verträgen die Übernahme von Kosten für Erschließung und Infrastruktur abverlangt. Das hat so lange funktioniert, wie auch die Projektentwickler davon gut leben konnten. Mit der Corona-Krise entstanden aber zuerst Lieferengpässe bei zahlreichen Baumaterialien und mit dem Ukraine-Krieg eine zunehmende Inflation, die von den Zentralbanken mit immer weiter steigenden Zinsen bekämpft wird. Unter diesen Bedingungen können viele Projektentwickler keine Projekte mehr realisieren, ohne an den Rand einer Pleite getrieben zu werden – oder darüber hinaus …

• Was soll jetzt von politischer Seite unternommen werden, um den Turnaround zu schaffen?

Das zuständige Bundesbauministerium) hat inzwischen einen 14-Punkte-Plan entwickelt, der jedenfalls mittelfristig zu mehr Wohnungsbau führen soll (hier abrufbar: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/Webs/BMWSB/DE/Massnahmenpaket-bauen/massnahmenpaket-artikel.html). Experten rechnen etwa 2025 mit einem echten Effekt auf den Wohnungsmarkt.

• Was ist geplant?

Die wohl wichtigsten, geplanten Punkte sind:

• Einführung eines Sonder-Abschreibung

Geplant ist eine degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) in Höhe von 6 % bis 1. Oktober 2029. Wichtig: keine Baukostenobergrenze, Voraussetzung EH 55-Standard, Anknüpfung Baubeginn (nicht Bauantrag).

• Angleichung der Bauordnungen der Länder, Serielles Bauen

Ein zentrales Problem ist, dass die Bauordnungen der Bundesländer in Deutschland sehr unterschiedliche Regelungen kennen, was die deutschlandweite Tätigkeit im Bausektor deutlich verkompliziert. Die Regelungen der Bauordnungen sollen daher stärker angeglichen werden, was allerdings bereits seit Jahrzehnten diskutiert wird. Es gibt einen Vorstoß der Bundesarchitektenkammer, die einen Entwurf zur Änderung der Musterbauordnung vorgelegt hat, der zumindest mit allen Kammern der Bundesländer abgestimmt wurde (kann hier heruntergeladen werden: https://bak.de/presse/pressemitteilungen/bak-legt-musterumbauordnung-vor-als-beitrag-zur-nachhaltigen-entwicklung-von-staedten-und-kommunen/). Zentrale Rolle soll u.a. das sog. serielle bzw. modulare Bauen einnehmen. Hier soll es sog. Typengenehmigungen geben, damit ein Vorhaben, für das in einem Bundesland eine Genehmigung erteilt wird, nicht in einem anderen Bundesland abgelehnt wird.

• Verschiebung der gesetzlichen Verbindlichkeit des EH-40-Standards

Es wird angekündigt, dass der eigentlich als verbindlich vorgesehene EH-40-Standard, in dieser Legislaturperiode wegen der damit verbundenen Kosten nicht mehr zum gesetzlichen Standard werden soll. Viele institutionelle Investoren verlangen diesen Standard allerdings – schon aufgrund von ESG-Vorgaben – inzwischen ohnehin. Aus der Branche wird vielfach gefordert, kurzfristig zur Ankurbelung der Bauwirtschaft auch wieder ein Förderprogramm für Gebäude nach EH-50-Standard zu realisieren.

• EUR 18,15 Mrd. für sozialen Wohnungsbau

In vielen Städten in Deutschland haben über die Hälfte der Einwohner Anspruch auf eine Wohnberechtigungsschein. Häufig wird allerdings die fehlende Flexibilität der Förderwege aus der Branche kritisiert. Es bedürfe mehr Stufen, damit sozialer Wohnungsbau tatsächlich wieder attraktiv wird. Hierzu verhält sich das Positionspapier gegenwärtig nicht.

• Was steht im Positionspapier noch drin?

Vereinfachung und Beschleunigung des Baus von bezahlbarem Wohnraum (Änderung im BauGB vorgesehen), Förderung von Klimafreundlichem Neubau und Wohneigentum für Familien, Wohneigentumsprogramm „Jung kauf Alt“, Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit (wohl nach dem Vorbild Wiens), Förderprogramm für Junges Wohnen (EUR 500 Mio. fließen in die Errichtung von Wohnheimen für Studierende und Auszubildende), Vereinfachung des Bauens (durch Förderung des Gebäudetyps E), vergünstigte Abgabe von Grundstücken der Bundesanstalt für Immobilien (BImA), Anpassung der Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung, Förderung von Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen, Senkung der Erwerbsnebenkosten (z.B durch mehr Flexibilität bei der Grunderwerbsteuer) gehören ebenfalls zum 14-Punkte-Plan.

• Wann kommt das alles?

Im Prinzip sollen die Maßnahmen noch in dieser Legislaturperiode, also bis 2025, umgesetzt werden. Vieles soll aber sogar noch 2023 auf den Weg gebracht werden, was allerdings abzuwarten bleibt. Wir werden die Einzelpunkte jeweils unter die Lupe nehmen, sobald konkrete Vorschläge vorliegen.

Der Beitrag U-M-B-A-U – Neue Entwicklungen im Immobilien- und Energierecht erschien zuerst auf TYSKRET.

Nun steht fest, wie dieses Nachfolgemodell aussehen soll. Am 25. Januar 2023 hat Bundesbauministerin Klara Geywitz hierzu eine Presseerklärung abgegeben und die neue „Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Klimafreundlicher Neubau (KFN)“ vorgestellt.

Hier ein erster Überblick über den Inhalt:

• Ab wann kann eine Förderung erfolgen?

Die Förderung startet ab dem 1. März 2023.

• Wer ist antragsberechtigt?

Grundsätzlich alle Investoren, insbesondere also auch Unternehmen.

• Wo beantrage ich die Fördergelder?

Beauftragt ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Anträge sind über die Finanzierungspartner zu stellen.

ACHTUNG: der Antrag ist VOR Vorhabenbeginn zu stellen.

• Werden nur Neubauten gefördert?

Nein, gefördert wird auch der Ersterwerb, soweit dieser innerhalb von 12 Monaten nach (zivilrechtlicher) Abnahme des Bauvorhabens erfolgt.

• Gilt die Förderung nur für Wohngebäude?

Nein, neben Wohngebäuden werden auch Nicht-Wohngebäude gefördert, die den entsprechenden Anforderungen (s. unter Ziff. 4) entsprechen.

• Welchen Standard müssen Gebäude erfüllen, um eine Förderung zu erhalten?

In jedem Fall ist dies der Standard Effizienzhaus 40/ Effizienzgebäude 40. Darüber hinaus muss das Gebäude, in den Anwendungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes fallen und die Anforderungen für das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PLUS (QNG-PLUS) erfüllen. Außerdem wird es noch weitere Technische Mindestanforderungen geben, die sich aus einem regelmäßig aktualisierten Merkblatt der KfW ergeben wird.

Im Übrigen gibt es zwei Stufen:

• Förderstufe 1 
• Förderstufe 2, hier ist zusätzlich eine Zertifizierung einer akkreditierten Zertifizierungsstelle mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PLUS (QNG-PLUS) oder das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Premium (QNG-PREMIUM) erforderlich.

• Kann ich parallel noch andere Förderung in Anspruch nehmen?

Das ist grundsätzlich möglich, aber diffizil, insbesondere sollen doppelte Inanspruchnahmen derselben förderfähigen Kosten ausgeschlossen werden. Im Zweifel sollte man hier auf Nummer sicher gehen.

• Ist die Förderung zweckgebunden?

Die Förderung setzt eine zweckentsprechende Nutzung von zehn Jahren voraus.

• Auf welche Art und Weise wird gefördert?

Es wird ein Kredit gewährt mit Zinsverbilligung (anders nur für kommunale Gebietskörperschaften)

• Welche Kosten sind förderfähig?

Grundsätzlich die gesamten Bauwerkskosten (einschl. technischer Anlagen, Fachplanung, Baubegleitung und Zertifizierung).

• Was sind die Kredithöchstbeträge?

• Für klimafreundliche Wohngebäude: max. EUR 100 k pro Wohneinheit
• Für klimafreundliche Wohngebäude mit QNG: max. EUR 150 k pro Wohneinheit
• Für klimafreundliche Nichtwohngebäude: max. EUR 2 k pro Qm, max. EUR 10 Mio. pro Vorhaben
• Für klimafreundliche Nichtwohngebäude mit QNG: max. EUR 3k pro Qm, max. 15 Mio. pro Vorhaben

• Welche Laufzeit gilt?

Die Mindestlaufzeit beträgt 4 Jahre.

Es gibt verschiedene Laufzeitvarianten:

• Für Wohngebäude:

• bis 10 Jahre, Tilgung am Laufzeitende, Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit
• bis 10 Jahre, max. 2 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit
• bis zu 25 Jahre, max. 3 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung erste 10 Jahre
• bis zu 35 Jahre, max. 5 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung erste 10 Jahre

• Für Nichtwohngebäude:
• bis 5 Jahre, max. 1 Tilgungsfreijahr, Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit
• bis 10 Jahre, max. 2 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit
• bis zu 20 Jahre, max. 3 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung erste 10 Jahre
• bis zu 30 Jahre, max. 5 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung erste 10 Jahre

Zinssatz orientiert an Kapitalmarktentwicklung, verbilligt aus Bundesmitteln um bis zu 4 % p.a. des Kreditbetrags (max. 10 Jahre)

• Besteht ein Anspruch auf Förderung?

Die Förderung erfolgt im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens, ein Anspruch kann sich aber unter Umständen aus dem Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung herleiten lassen.

Wenn Sie Fragen haben, wenden Sie sich jederzeit gerne an uns.

Foto: unsplash, Étienne Beauregard-Riverin

Der Beitrag Neue Förderung für klimafreundlichen Neubau in Deutschland erschien zuerst auf TYSKRET.

EEG-Osterpaket und -Sommerpaket des Bundeswirtschaftsministeriums: Vorboten eines Energiewende-Frühlings?

„Während der Reform ist vor der Reform“ könnte man den Status der Reformbemühungen der neuen Bundesregierung im Bereich der Erneuerbaren Energien betiteln. Mit seinem über 500-Seiten starken sogenannten EEG-Osterpaket hat Wirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck (Bündnis 90/Die Grünen) ein erstes großes Gesetzgebungsverfahren im Bereich der Energiewende ins Rollen gebracht. Das soll erst der Anfang sein: Das nächste sogenannte Sommerpaket steht bereits bevor – die hierfür notwendigen Abstimmungen mit anderen Bundesministerien haben bereits stattgefunden. Um nicht den Überblick zu verlieren, haben wir für Sie einen kurzen Überblick über die geplanten Maßnahmen erstellt. Vertiefte Analysen folgen.

Das sogenannte EEG-Osterpaket im Überblick

Das ist im sogeannten EEG-Osterpaket in Sachen Erneuerbare Energien geplant:

1. Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) 2023

• erhöhtes Ausbauziel für 2030 (80 % Erneuerbare Energien)
• erleichterte Schutzgüterabwägung, überragendes öffentliches Interesse und öffentliche Sicherheit
• Anhebung der Ausbaupfade, Wind: 10 GW/Jahr, Solar 22 GW/Jahr
• Förderung der Biomasse als speicherbare Energieträger bei hochflexiblen Spitzenlastkraftwerken
• grundsätzliche Ausnahme von Bürgerwind- und Bürgersolaranlage von der Ausschreibung
• Weiterentwicklung der finanziellen Beteiligung der Kommunen
• erstmals Förderung wasserstoffbasierter Stromspeicherprojekte
• Finanzierung über den Bundeshaushalt

2. Windenergie-auf-See-Gesetz

• Weiterentwicklung Windenergie auf See, u. a. durch Ausschreibung nicht voruntersuchter Flächen sowie Beschleunigung der Verfahren

3. Änderung an weiteren Gesetzen

• Energiewirtschaftsgesetz (EnWG)
• Gesetz über den Bundesbedarfsplan, kurz Bundesbedarfsplangesetz (BBPlG)
• Netzausbaubeschleunigungsgesetz Übertragungsnetz (NABEG)

Das ist der aktuelle Stand beim sogenannten EEG-Osterpaket

Nach dem aktuellen Kabinettsbeschluss zum EEG-Osterpaket geht es jetzt ins Gesetzgebungsverfahren. Die Verabschiedung ist bis zum Sommer geplant. Wir werden berichten, sobald sich eine Verabschiedung abzeichnet.

Das sogenannte Sommerpaket im Überblick

Hier geht es um das Windenergie-an-Land-Gesetz, insbesondere verfahrensrechtliche Hemmnisse sollen fallen. Dafür waren zum Teil Abstimmungen mit anderen Ressorts, z. B. Umwelt und Verkehr, erforderlich. Diese Abstimmungen sind nun erfolgt. Der Regierungsentwurf soll bis zum Sommer vorliegen und dann nach der Sommerpause ins Gesetzgebungsverfahren gehen. Wir haben die Ergebnisse der bisherigen Abstimmungen für Sie zusammengefasst:

1. Windenergie und Artenschutz

• schnellere und effizientere Verfahren
• bundeseinheitliche Kriterien für Vogelschutz (Achtung: Fledermausschutz soll Ländersache bleiben)
• gebundene Entscheidung über naturschutzrechtliche Ausnahmegenehmigung
• Erleichterungen und Vereinheitlichung für Repowering
• Erleichterung von Windenergieanlagen (WEA) in Landschaftsschutzgebieten (bis das sogenannte 2-Prozent-Ziel erreicht ist)

Das ist der aktuelle Stand bei Windenergie und Artenschutz

Hier finden Sie das aktuelle Eckpunktepapier des Bundesumwelt- und Bundeswirtschaftsministeriums vom 4. April 2022.

2. Windenergie und Funknavigationsanlagen (Drehfunkfeuer)

• Verkleinerung der Anlagenschutzbereiche für Drehfunkfeuer von 15 auf 6-7 km (für sogenannte DVOR-Anlagen)
• Außerbetriebnahme von Drehfunkfeuern (schrittweise Reduktion auf ca. 38 Drehfunkfeuer bis 2030)
• Umrüstung sogenannter CVOR-Anlagen auf DVOR-Anlagen (weniger störanfällig)
• Anhebung des sogenannten Winkelfehlers (Störobergrenze) von 3 Grad auf 3,6 Grad
• geringere Systemtoleranzen (insbesondere durch häufigere Überwachung und Wartung)

3. Windenergie und Wetterradare

• Verkleinerung der Abstände von Windenergieanlagen und Wetterradaren von 15 auf 5 km
• verbesserte Analyse der Einflüsse von Windenergieanlagen bei Radarmessungen
• Standortverlegungen

Das ist der aktuelle Stand bei Windenergie und Funknavigationsanlagen sowie Wetterradaren

Hier finden Sie das Maßnahmenpapier des Bundesverkehrs- und Bundeswirtschaftsministeriums vom 5. April 2022.

Haben Sie Fragen zum Thema? Zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren!

Dr. Axel Röpke und Dr. Matthias Laas

Bild: Shaun Dakin, unsplash.com

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