Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich angesichts der erheblichen Veränderung der Weltlage in einem dynamischen Veränderungsprozess. Der Kampf gegen den Klimawandel duldet keinen Aufschub mehr. Es bedarf daher einer möglichst reibungslosen Transformation von fossil zu erneuerbar. Globale Krisenherde haben eine gestiegene Inflation und daraus resultierend erhebliche Zinssteigerungen hervorgerufen. Dies hat insbesondere die Boomjahre der Immobilienwirtschaft jäh beendet. Der tatsächliche Bedarf an Wohnungen kann derzeit nicht im Ansatz bedient werden.
Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben werden.
Dieser wöchentliche Blog soll dabei helfen, gerade aus internationaler Perspektive die wichtigsten Entwicklungen mitzuschneiden.
WOCHE 3:
- Was gibt es Neues auf dem deutschen Immobilienmarkt?
Die Förderprogramme Klimafreundlicher Neubau (KFN), Altersgerecht Umbauen sowie Genossenschaftliches Wohnen sind Ende letzter Woche wieder gestartet. Beim KFN werden insgesamt 762 Millionen Euro bereitgestellt. Gefördert wird der Neubau sowie der Ersterwerb neu errichteter klimafreundlicher und energieeffizienter Wohn- und Nichtwohngebäude, die spezifische Grenzwerte für die Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus unterschreiten und den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40 / Effizienzgebäudes 40 für Neubauten vorweisen. Anträge können bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestellt werden.
Näheres hierzu findet man unter:
https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/Webs/BMWSB/DE/2024/02/Foerderprogramme.html
- Was ist in Hamburg los?
Das war ein echter Paukenschlag: letzte Woche hat die Freie und Hansestadt Hamburg zum ersten Mal in einem Share Deal von einem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht.
Offiziell nachzulesen ist das hier:
Warum ist das wichtig?
Der Share Deal, also die Veräußerung von Anteilen einer Gesellschaft statt des Grundstücks, ist vielen schon seit langem ein Dorn im Auge. Wesentlicher Treiber dieses Modells ist nämlich die Vermeidung von Grunderwerbsteuer. Die Voraussetzungen wurden zwar in den vergangenen Jahren verschärft, aber verbreitet ist es immer noch.
Was ist ein Vorkaufsrecht eigentlich?
Ein Vorkaufsrecht beinhaltet das Recht, in einen Kaufvertrag als Käufer eintreten zu dürfen. Städte und Kommunen besitzen solche Rechte bei Grundstücksverkäufen regelmäßig und machen davon nicht selten Gebrauch. Bei Share Deals war es bislang umstritten, ob es ein solches Recht überhaupt gibt. Da eine gerichtliche Auseinandersetzung vermieden wurde, ist die Frage durch den vorstehenden Fall aber auch nicht abschließend beantwortet. Spannend ist die Entwicklung trotzdem, denn sie dürfte Vorbildcharakter haben.
- Und was macht die Rechtsprechung so?
Die Entscheidung des BGH ist zwar schon etwas älter, aber wichtig und sollte deshalb hier Erwähnung finden. Sie bestätigt einen Grundsatz, den viele Grundstücksverkäufer selten beherzigen. Augen auf – gilt nicht nur beim Häuserkauf, sondern auch beim Verkauf. Wenn ich nämlich aufklärungspflichtig bin, sollte ich meinen Pflichten auch nachkommen.
Der BGH befasste sich mit dem Verkauf von Gewerbeimmobilien in Hannover, bei dem der Verkäufer entscheidende Informationen über anstehende Sanierungsarbeiten erst kurz vor (drei Tage zuvor) Vertragsabschluss in einem digitalen Datenraum zur Verfügung stellte. Der Kaufpreis betrug 1,525 Millionen Euro, während die geschätzten Sanierungskosten bis zu 50 Millionen Euro betrugen. Der BGH entschied, dass die bloße Bereitstellung der Dokumente ohne ausdrücklichen Hinweis nicht ausreicht, um die Aufklärungspflicht zu erfüllen. Es drohen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, Schadensersatzansprüche etc. Deshalb lohnt sich ein hoher Sorgfaltsanspruch an sich selbst, dem im Zweifel nicht durch die bloße Bereitstellung von Informationen genügt wird. Es besteht eine echte Aufklärungspflicht (BGH, Urteil vom 15.9.23, V ZR 77/22).
