Die Auswirkungen des Coronavirus machen auch vor den Mietverhältnissen nicht halt. Die Bundesregierung hat nun einen Gesetzentwurf (Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht) vorgelegt, der u.a. vorübergehende Änderungen des Mietrechts beinhaltet. Er wird voraussichtlich zum 01.04.2020 in Kraft treten.

Was beinhaltet der Gesetzentwurf?

Der Gesetzentwurf beschränkt sich im Kern auf eine wesentliche, zeitlich begrenzte Änderung im Mietrecht (Art. 5 § 2 und § 4 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzentwurfs). Er sieht „lediglich“ vor, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen kann, wenn der Mieter Mietzahlungen der Monate April bis Juni 2020 nicht erbringt und der Zahlungsausfall auf den wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise beruht. Werden die offenen Mieten der Monate April bis Juni 2020 bis Juli 2022, also binnen eines Zeitraums von zwei Jahren, nicht erfüllt, soll eine Kündigung wegen dieser Zahlungsrückstände wieder möglich werden.

Wichtig:

  1. Der Mieter bleibt nach dem Gesetzentwurf auch für die Monate April bis Juni 2020 verpflichtet, die Miete pünktlich und in voller Höhe zu zahlen. Zahlt er nicht, kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug. Er schuldet u.a. Verzugszinsen. Die Mietzahlung kann vor Gericht eingeklagt und nach dem Erwirken eines Titels vollstreckt werden (insb. Kontopfändung).
  2. Eine Kündigung des Mieters wegen Zahlungsrückständen aus früheren Zeiträumen, einschließlich des Monats März 2020, bleibt möglich. Es kann auch wegen Zahlungsverzugs der Monate April bis Juni 2020 gekündigt werden, falls der Zahlungsausfall nicht „Corona-bedingt“ war.
  3. Eine Kündigung aus anderen Gründen bleibt möglich. Hierdurch könnte es über einen Umweg auch möglich sein, trotz Corona-bedingter Nichtzahlung der Mieten April – Juni 2020 das Mietverhältnis zu beenden.

Der Sonderkündigungsschutz gilt zunächst für nicht erbrachte Mietzahlungen bis einschließlich Juni 2020. Durch eine einfache Verordnung (also ohne Zustimmung der Parlamente) kann der Zeitraum zunächst um weitere drei Monate verlängert werden (dann wären nicht gezahlte Mieten bis einschließlich September 2020 erfasst). Der Gesetzgeber kann selbstverständlich darüber hinaus den Kündigungsschutz erweitern oder weitere Maßnahmen treffen.

Für welche Mietverhältnisse (Wohnraum/Gewerberaum) gelten die Regelungen?

Die Regelung gilt für alle Wohnraummietverhältnisse, Gewerberaummietverhältnisse und Pachtverhältnisse.

Muss der Mieter wegen der Corona-Pandemie keine Miete mehr zahlen? Kann er die Miete mindern?

  1. Wohnraummiete

    Der Mieter bleibt zur Zahlung der Miete verpflichtet. Er hat die Miete pünktlich und vollständig zu zahlen. Insbesondere kann er die Mietzahlung nicht mindern.

  2. Gewerbemiete

    Auch im Gewerbemietrecht bleibt der Mieter grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet. Auch hier gilt der Grundsatz „Geld hat man zu haben“. Nach der bisherigen Rechtsprechung kommt wegen der behördlich angeordneten Schließungen grundsätzlich keine Minderung in Betracht, da die Anordnungen sich auf die konkrete Betriebsart (zum Beispiel Betrieb eines Fitnessstudios) und nicht auf die Beschaffenheit der Mietsache selbst beziehen. Allerdings kann es zu Abweichungen kommen, wenn mietvertraglich etwas anderes vereinbart ist. Hierzu sind in jedem Einzelfall insbesondere der Nutzungszweck und die Risikoverteilung zu prüfen.

    Ein Risiko besteht für Vermieter im Gewerberaummietrecht zudem aufgrund eines ggf. bestehenden Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Ein solcher Anspruch auf Vertragsanpassung könnte nach Treu und Glauben bestehen, wenn Mieter und Vermieter beim Vertragsschluss besondere, schwerwiegende Umstände nicht vorhergesehen haben, die das Festhalten des Mieters an den Vertragskonditionen unzumutbar machen. Auch wenn dies stets eine Frage des Einzelfalles ist, besteht nach der bisherigen Rechtsprechung ein solcher Anpassungsanspruch wohl eher nicht. Allerdings gab es eine solche tiefgreifende Krise seit dem Bestehen der Bundesrepublik Deutschland noch nicht. Eine Anpassung der Rechtsprechung erscheint daher möglich, ist aufgrund der hohen rechtlichen Anforderungen und der temporären Auswirkungen der Corona-Krise aber zweifelhaft und kann gegenwärtig sicher nicht als hinreichende Grundlage für eine Mietabsenkung angesehen werden. Vermieter sollten daher in jedem Fall gegenüber Mietern, denen Mietminderungen oder -stunden gewährt werden, deutlich machen, dass diese rein aus Kulanz erfolgen und nach derzeitigem Recht hierauf kein Anspruch besteht.

  3. Der Mieter zahlt die Miete des Monats April 2020 nicht. Was kann der Vermieter tun?

    Selbstverständlich steht es jedem Vermieter frei, seinen ggf. in wirtschaftliche Schieflage geratenen Mietern Mietstundungen oder Mietnachlässe aufgrund der Corona-Krise zu gewähren. Wir empfehlen aber, dies auf jeden Fall auf Basis einer rechtlichen Vereinbarung (eines Mietnachtrags) zu tun, um deutlich zu machen, dass dies rein aus Kulanz erfolgt. Im Gewerbemietrecht sollte zudem das Schriftformerfordernis beachtet werden.Grundsätzlich bleibt der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet (siehe oben unter „Muss der Mieter wegen der Corona-Pandemie keine Miete mehr zahlen? Kann er die Miete mindern?“). Erfolgt keine Entrichtung der Miete bis zum 3. Werktag, kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug. Er schuldet Verzugszinsen.

    • Zunächst empfiehlt es sich, unmittelbar nach Verzugseintritt (also am 4. Werktag) den Mieter zu mahnen und ihn aufzufordern mitzuteilen, warum er die Mietzahlung nicht erbracht hat.
    • Erfolgt weder Antwort noch Zahlung, empfiehlt sich die Einleitung eines Mahnverfahrens. Dieses erfolgt maschinell, so dass es auch im derzeitigen Ausnahmezustand – im Gegensatz zum normalen Klagverfahren – möglich sein sollte, zügig einen Titel zu erwirken. Mit erfolgreichem Abschluss des Mahnverfahrens kann der Vermieter zum einen die Zwangsvollstreckung betreiben (insbesondere das Konto pfänden, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen durch den Gerichtsvollzieher erfolgen hingegen derzeit nur eingeschränkt). Zum anderen kann der Vermieter normalerweise die Mietsicherheit in Anspruch nehmen und sich so Liquidität verschaffen.
    • Sollte keine Antwort erfolgen und Mietrückstände von mehr als einer Monatsmiete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten oder in Höhe von zwei Monatsmieten bestehen, empfiehlt es sich – sofern dies als vorteilhaft erachtet wird – eine Kündigung des Mietverhältnisses zu prüfen. Bitte sprechen Sie uns diesbezüglich an.
    • Antwortet der Mieter, lässt sich ggf. mit dem Mieter verhandeln und zum Beispiel eine Teilzahlung erwirken. Bei der Gewerberaummiete ist hier ggf. die Schriftform zu beachten.

Kann der Vermieter Rückgriff auf die Kaution nehmen?

Während der laufenden Mietzeit darf der Vermieter nur dann auf die Kaution zugreifen, wenn die Forderung des Vermieters tituliert ist oder die Forderung unstreitig ist. Ein solcher Titel stellt ein im Mahnverfahren erwirkter Vollstreckungsbescheid dar. Stellt der Mieter die Forderung unstreitig, ist ebenfalls ein Zugriff auf die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses möglich. Zudem kann die Verwertung der Kaution mit dem Mieter vereinbart werden.

Bei der Verwertung der Kaution erhält der Vermieter die ggf. benötigte Liquidität. Zudem hat erlangt er einen Kautionswiederauffüllungsanspruch gegen den Mieter.

Bei diesem Vorgehen ist zu prüfen, ob vertragliche Abreden oder teilweise in Bürgschaftsurkunden stehende Beschränkungen einem solchen Vorgehen entgegenstehen.

Auch der gegenwärtig offenbar beliebte Weg, eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zu treffen, dass die Kaution zur Überbrückung vorübergehender Liquiditätsengpässe in Anspruch genommen werden darf und im Anschluss durch den Mieter wieder „aufgefüllt“ wird, ist nicht risikolos und sollte ebenfalls nicht ohne rechtliche Beratung und auf der Grundlage einer schriftlichen Vereinbarung erfolgen.

Bitte beachten Sie: Die Darstellung ist verallgemeinernd. Entscheidend ist stets der Einzelfall, insbesondere ggf. bestehende abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag. Die Darstellung ersetzt daher nicht die rechtliche Prüfung des Einzelfalls. Zudem ist die rechtliche Situation neu. Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte einzelne Rechtsfragen beurteilen und welche Maßnahmen, Gesetze und Verordnungen der Staat noch auf den Weg bringt.

Zahlreiche weitere Auswirkungen werden sich in den kommenden Wochen und Monaten zeigen. Wir werden Sie über die Entwicklungen an dieser Stelle auf dem Laufenden halten.

Bei Fragen rund um das Thema Immobilie und Miete stehen wir gerne zur Verfügung. Wenden Sie sich gerne an unsere Experten Dr. Matthias Laas, Christoph Schulze und Dr. Mark Unger.

 

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