Mit einem aktuellen Artikel im Hamburger Abendblatt vom 16.09.2023 (hier: https://www.abendblatt.de/hamburg/wirtschaft/article239586843/Hauskauf-in-Daenemark-das-muessen-Hamburger-beachten.html) befeuert der Autor wieder einmal den Traum vieler deutscher von der Immobilie bei den nördlichen Nachbarn und suggeriert, dass es leichter geworden sei, ein Haus in Dänemark zu erwerben. Ganz so einfach ist es leider immer noch nicht. Beim Hauserwerb in Dänemark sind die folgenden Kategorien zu unterscheiden:
1. Kauf als Anlageobjekt
Als Investment eine (vermietete) Immobilie zu erwerben ist generell in einem gewissen Rahmen möglich, denn es gilt die europäische Grundfreiheit des freien Kapitalverkehrs. Allerdings kann man in der praktischen Umsetzung durchaus eine Debatte mit der dänischen Steuerbehörde bekommen, ob denn das konkrete Objekt wirklich als Investment geeignet und gedacht ist. Schwierig ist es oft beim Kauf einzelner Wohnungen als Anlageobjekt, aber wir immer kommt es auf den Einzelfall an.
2. Kauf als Hauptwohnsitz
Der Kauf einer Immobilie als Hauptwohnsitz ist ebenso möglich, aber an bestimmte Bedingungen geknüpft. So muss man nachweisen, dass man bei Verlagerung des Wohnsitzes auch seinen Lebensunterhalt selbst bestreiten kann und nicht dem dänischen Staat zur Last fällt. Ein wichtiges und nicht zu vernachlässigendes Thema bei der Verlagerung des Wohnsitzes ins europäische Ausland ist aber die Steuer. Hier gelten besondere Regelungen zu Zuzugs- und Wegzugsbesteuerung, die man dringend beachten und indidviduell mit einem Experten besprechen sollte, wenn man nicht. Teuer überrascht werden möchte.
Auch der Kauf einer Immobilie für die eigenen Kinder – etwa zum Studium in einer dänischen Stadt – ist an eine (erleichterte) Genehmigung gebunden und setzt in jedem Fall voraus, dass das Kind seinen Wohnsitz dort anmeldet – was in einem Ferienhaus nicht möglich ist. Entfällt die Nutzung ist die Immobilie wieder zu verkaufen.
Ein Unterfall ist der Kauf als Wohnsitz für die ausländische Niederlassung eines europäischen Unternehmens. Eine Erwerbsform, die wir in der Praxis immer wieder als „kreative Umgehung“ wahrnehmen und die de facto dem Erwerb eines Sommerhauses für den Geschäftsführer/Inhaber dienen soll, denn so wird die Immobilie oftmals genutzt. Sofern man nicht wirklich plant, sein Unternehmen in Dänemark zu betreiben raten wir dringend von einer solchen Umgehung ab, denn die dänische Steuerbehörde ist nicht zimperlich, wenn eine solche Umgehung aufgedeckt wird. Abgesehen von persönlichen steuerlichen Konsequenzen – steht am Ende fast immer die Zwangsveräußerung der Immobilie, denn der dänische Staat kann die Veräußerung unrechtmäßig erworbener Immobilien innerhalb weniger Monate verlangen, was das für den Verkaufspreis bedeutet, muss hier nicht näher aufgeführt werden.
3. Kauf einer Ferienímmobilie
Der Kauf einer Ferienimmobilie (und einer Immobilie an der man nicht seinen permanenten Wohnsitz hat) ist aufgrund des limitierten Angebotes nach wie vor an strenge Genehmigungsvoraussetzungen geknüpft. Grundsätzlich gilt, dass EU-Bürger einen erleichterten Zugang zum Immobilienmarkt in Dänemark haben. Eine Genehmigung durch das „Civilstyrelsen“, einer Abteilung des dänischen Justizministeriums, muss als Voraussetzung zur Eintragung im Grundbuch vorgelegt werden. Diese bedingt immer noch eine besonders starke Verbindung zu Dänemark. Was das konkret bedeutet, hat das Justizministerium lediglich in Grundzügen definiert, wobei in jedem Fall ein Nachweis längerer Aufenthalte – in der Regel 25 Jahre aufeinanderfolgend – nachzuweisen ist. In der Praxis bemerken wir die Tendenz, reine Ferienaufenthalte nicht länger zu akzeptieren – es muss nach Auffassung der Behörde mehr als der bloße wiederkehrende Sommerurlaub sein, um eine solche starke Verbindung zu begründen. Wichtig sind auch Sprachkenntnisse und persönliche Verbindungen, wobei am Ende das Gesamtbild entscheidend ist, ob man eine Genehmigung erhält.
Wer sich also mit dem Gedanken des Erwerbs einer Ferienimmobilie trägt, sollte sich frühzeitig auf Land und Leute einlassen, beginnen die Sprache zu lernen, Kontakte knüpfen – und dann macht Dänemark noch einmal viel mehr Spaß, als ohnehin schon.
Abr
Med venlig hilsen
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt, Partner
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