In der Zwischenzeit dürften auch die letzten Zweifel beseitigt sein, dass es sich bei der „Corona-Krise“ auch ökonomisch um eine weltweite Krise handelt, die in weiten Teilen des Erdballs eine möglicherweise heftige Rezession auslösen wird. Es erscheint fast schon denklogisch, dass diese Krise mit all ihrer Wucht auch den Immobilienmarkt in Deutschland und im Speziellen den Wohnungsmarkt erschüttern wird. Aber was bedeutet das genau? Darüber wird in Deutschland gegenwärtig heiß diskutiert. Ist die Geschichte vom Betongold und vom „sicheren Hafen“ Deutschland beendet? Platzt jetzt gar die viele beschriene Immobilienblase?
Auf der Hand liegt zunächst, dass die Corona-Krise erhebliche Auswirkungen auf Wohnungsmieter hat. Eine höhere Arbeitslosigkeit und mehr Insolvenzen werden sich in einer Rezession schwer verhindern lassen. Die bisherigen gesetzgeberischen Maßnahmen (siehe dazu die FAQ von Mark Unger vom 27. März 2020) sind daher allenfalls der berühmte Tropfen auf den heißen Stein. Auch die zwischenzeitlich umgesetzten Erleichterungen beim Wohngeld können einen solchen Effekt kaum nachhaltig abfedern. Dies wird zwangsläufig zu größerer Unsicherheit im Markt und zu sinkenden Mieterwartungen und damit sinkenden Preisen führen. Die Frage ist allerdings wie heftig und wie nachhaltig dieser Effekt ausfallen wird.
Hierzu liegen inzwischen erste Studien verschiedener Institute vor (siehe insbesondere Studie der Empirica AG, Corona und die Immobilienpreise, vom 9. April 2020, und des Instituts der deutschen Wirtschaft, Preiseffekte im Wohnungsmarkt aufgrund der Covid-19 Pandemie, vom 19. April 2020) und sie kommen trotz unterschiedlicher Schwerpunkte zu einem einheitlichen Ergebnis: die Risiken und Mieterwartungen werden allenfalls zu einem kurzfristigen Preisverfall führen, ggf. auch nur zu einem Stagnieren der Preise. Mittel- und langfristig werden die Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sogar wieder steigen.
Dies wird in den Studien im Wesentlichen mit den folgenden Argumenten begründet:
1. Die Mietpreisentwicklungen waren u. a. aufgrund von Regulierung (Mietpreisbremse und Mietdeckel, wir berichteten) und erhöhter Bautätigkeit (wie vor allem in Hamburg) in der jüngsten Vergangenheit ohnehin nicht mehr in gleichem Maße gestiegen wie in den vorhergehenden Jahren.
2. Eine Blase hat es aufgrund der real hohen Nachfrage auf den (zentralen) Wohnungsmärkten in Deutschland wohl ohnehin nicht gegeben, durch die Corona-Krise „platzt“ also in Deutschland keine Blase.
3. Die Signale der EZB deuten auf weiter sinkende Zinsen hin, was Unsicherheiten beseitigen könnte.
4. Mittelfristig ist wieder mit einem stärkeren Zuzug aus wirtschaftlich noch stärker betroffenen europäischen Ländern nach Deutschland zu rechnen.
Heftiger könnten die Effekte allenfalls dort ausfallen, wo die Corona-Krise auf einen ohnehin stark verunsicherten Markt trifft, wie etwa in Berlin mit dem neu eingeführten Mietendeckel.
Beide Studien weisen zu Recht darauf hin, dass sie von einer nunmehr langsamen Lockerung der wirtschaftlichen Beschränkungen ausgehen. Sollte z. B. im Herbst ein neuer Lockdown folgen, wäre die Lage neu zu beurteilen. Gegenwärtiges Fazit ist aber: die Anlageklasse Wohnen hat in Deutschland allenfalls temporär und regional ihre Attraktivität verloren. Mit Spannung ist allerdings zu erwarten, mit welchen Maßnahmen der Gesetzgeber noch in den Markt eingreifen wird, um den wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise zu begegnen. Wir halten Sie auf dem Laufenden.
Berichten zufolge soll eine Anfang dieser Woche vorgelegte Studie der F+B GmbH, die noch nicht ausgewertet werden konnte, ebenfalls nicht von sinkenden Mietpreisen ausgehen und vor einer Panikmache in Bezug auf Wohnimmobilien ausgehen.
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