Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun über die Klage eines Speicherbetreibers  gegen die Zahlung eines Baukostenzuschusses an den Netzbetreiber für den Anschluss seiner Anlagen entschieden (Beschluss vom 15. Juli 2025 – EnVR 1/24). Der angegriffene Baukostenzuschuss (BKZ) wurde auf Grundlage des Leistungspreismodells gemäß Positionspapier der Bundesnetzagentur (BNetzA) aus dem Jahr 2009 erhoben und nach der maximalen Anschlussleistung des Anschlussnehmers berechnet – unabhängig davon, wie oft diese in Anspruch genommen wird.

BKZ gelten grundsätzlich für Letztverbaucher – wie auch Speicher

BKZ werden auf Verteilnetzebene grundsätzlich für jeden Letztverbraucher, also vor allem Haushalte oder Gewerbe, erhoben Obwohl Speicher die Möglichkeit zum Ein- und Auszuspeisen und auch zu einer netzdienlichen Fahrweise haben, werden diese genauso behandelt, wie Letztverbraucher und müssen eine nicht unerhebliche Summe an BKZ aufbringen, im konkreten Fall ging es um 15 Prozent des Investitionsvolumens als BKZ.

Speicherbetreiber verweist auf Diskriminierungsverbot

Der Speicherbetreiber hatte sich auf das Diskriminierungsverbot im Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) und auf ein nach EU-Recht bestehendes Investitionsbehinderungsverbot berufen, das auch für Speicher gelte.

Dieser Argumentation war das OLG Düsseldorf Ende 2023 noch gefolgt. Die Richter monierten dabei nicht die Erhebung des BKZ an sich, urteilten aber, dass dieser für Speicher nicht nach dem Leistungspreismodell erhoben werden dürfe, da Speicher nicht als Letztverbraucher einzustufen seien. Die Bundesnetzagentur, so die Aufforderung aus Düsseldorf, solle über den Antrag des Klägers neu entscheiden.

BGH hebt die Entscheidung der Vorinstanz auf

Dem stellte sich nun der BGH entgegen, der urteilte, dass die BNetzA nicht verpflichtet sei, einem Verteilnetzbetreiber die Erhebung des BKZ nach dem Leistungspreismodell zu untersagen. Nach der Meinung des Gerichts erfülle der BKZ eine Lenkungs- und Steuerungsfunktion, weil der Anschluss umso teurer werde, je höher der Leistungsbedarf sei. Der BKZ bewirke damit, dass der Netzanschluss gemäß dem tatsächlichen Leistungsbedarf des jeweiligen Netzes beantragt werde und auf diese Weise eine Überdimensionierung des Verteilernetzes verhindere und damit einhergehende Netzausbaukosten für alle Netznutzer geringer würden.

Kritik aus der Branche der Speicherbetreiber

Kritik an dieser Entscheidung kommt erwartungsgemäß aus der Branche der Speicherbetreiber und Produzenten. Dort wird es als schwierig bewertet, dass nach wie vor in überkommenen Kategorien wie „Verbraucher“ und „Erzeuger“ gedacht wird, die den aktuellen Stand der Marktentwicklung nicht mehr hinreichend widerspiegeln und die Vorteile rein marktbasierter betriebener Speicher unberücksichtigt lassen.

Neue Pläne der BNetzA

Inzwischen arbeitet die BNetzA auch daran, BKZ auf Ebene des Übertragungsnetzes einzuführen, da die Regelung in diesem Bereich weniger deutlich ist als beim Verteilnetz.

Kontakt:

Dr. Axel Röpke

Der Beitrag Baukostenzuschuss und Großbatteriespeicher: erschien zuerst auf TYSKRET.

Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben werden.

Dieser wöchentliche Blog soll dabei helfen, gerade aus internationaler Perspektive die wichtigsten Entwicklungen mitzuschneiden.

WOCHE 4:

• Was gibt es Neues auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Seit dem 27. Februar 2024 ist nun auch die Förderung für den Austausch von Heizungen als Bestandteil der Wärmewende gestartet. Wer nicht auf die Wärmeplanung warten will oder kann, kann sich hier schlau machen:

https://www.bundesregierung.de/breg-de/schwerpunkte/klimaschutz/neues-gebaeudeenergiegesetz-2184942

• Was ist in Hamburg los?

Das Quartier Gänsemarkt im Zentrum von Hamburg erhält ein drittes Business Improvement District (BID), soll also weiter aufgewertet werden.

Offiziell nachzulesen ist das hier:

https://www.hamburg.de/pressearchiv-fhh/18265194/2024-02-27-bsw-bid-gaensemarkt/

Was sind überhaupt BIDs und was soll das?

Business Improvement Distrikts sollen die Attraktivität eines sog. Innovationsbereiches als Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gewerbezentrum steigern.  Dies erfolgt aber nicht durch staatliche Gelder, sondern auf Grundlage einer von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern erhobenen kommunalen Abgabe. Wichtig: die Aufwertung erfolgt in Eigenregie durch die ansässigen Eigentümer und Mieter (also Gewerbetreibenden) und für einen begrenzten Zeitraum (von maximal acht Jahren). In Hamburg ist das Instrument sehr beliebt und wird seit 2005 eingesetzt.

Die aktuellen gesetzlichen Grundlagen findet ihr hier:

https://www.hamburg.de/contentblob/16861610/0db81d5615c7298551c625a735ffd1dc/data/gspi-2022-gesetzestext.pdf

Und was macht die Rechtsprechung so?

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung im Bauträgerrecht getroffen, mit der ein lange währender Streit beendet wird. Problematisch am Bauträgervertrag ist, dass er aus zwei Elementen besteht: nämlich einem kaufvertraglichen und einem werkvertraglichen. Dies wirft die Frage auf, ob die Vergütung in einem solchen Vertrag dann ebenfalls aufzuteilen ist. Hiervon ist aber in der Regel (soweit nicht ausdrücklich im Vertrag so geregelt) nicht auszugehen. Es ist vielmehr ein einheitlicher Vergütungsanspruch anzunehmen.

So weit so gut, aber hieran anknüpfend stellt sich die Frage, wann verjährt denn dieser Vergütungsanspruch – nach der regelmäßigen Drei-Jahres-Verjährungsfrist oder wie der Eigentumsübertragungsanspruch erst nach zehn Jahren (§ 196 BGB)? Der Unterschied sticht ins Auge. Und wie hat der BGH entschieden? Die Ansprüche verjähren einheitlich nach zehn Jahren. Das schadet sicher nicht mal gehört zu haben, zumal wenn man in dem Geschäft tätig ist (vgl. BGH, 7.12.2023 – VII ZR 231/22).

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Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben werden.

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WOCHE 3:

• Was gibt es Neues auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Die Förderprogramme Klimafreundlicher Neubau (KFN), Altersgerecht Umbauen sowie Genossenschaftliches Wohnen sind Ende letzter Woche wieder gestartet. Beim KFN werden insgesamt 762 Millionen Euro bereitgestellt. Gefördert wird der Neubau sowie der Ersterwerb neu errichteter klimafreundlicher und energieeffizienter Wohn- und Nichtwohngebäude, die spezifische Grenzwerte für die Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus unterschreiten und den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40 / Effizienzgebäudes 40 für Neubauten vorweisen. Anträge können bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestellt werden.

Näheres hierzu findet man unter:

https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/Webs/BMWSB/DE/2024/02/Foerderprogramme.html

• Was ist in Hamburg los?

Das war ein echter Paukenschlag: letzte Woche hat die Freie und Hansestadt Hamburg zum ersten Mal in einem Share Deal von einem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht.

Offiziell nachzulesen ist das hier:

https://www.hamburg.de/nachrichten-hamburg/18244758/stadt-hamburg-zieht-erstmals-vorkaufsrecht-bei-share-deal/

Warum ist das wichtig?

Der Share Deal, also die Veräußerung von Anteilen einer Gesellschaft statt des Grundstücks, ist vielen schon seit langem ein Dorn im Auge. Wesentlicher Treiber dieses Modells ist nämlich die Vermeidung von Grunderwerbsteuer. Die Voraussetzungen wurden zwar in den vergangenen Jahren verschärft, aber verbreitet ist es immer noch.

Was ist ein Vorkaufsrecht eigentlich?

Ein Vorkaufsrecht beinhaltet das Recht, in einen Kaufvertrag als Käufer eintreten zu dürfen. Städte und Kommunen besitzen solche Rechte bei Grundstücksverkäufen regelmäßig und machen davon nicht selten Gebrauch. Bei Share Deals war es bislang umstritten, ob es ein solches Recht überhaupt gibt. Da eine gerichtliche Auseinandersetzung vermieden wurde, ist die Frage durch den vorstehenden Fall aber auch nicht abschließend beantwortet. Spannend ist die Entwicklung trotzdem, denn sie dürfte Vorbildcharakter haben.

• Und was macht die Rechtsprechung so?

Die Entscheidung des BGH ist zwar schon etwas älter, aber wichtig und sollte deshalb hier Erwähnung finden. Sie bestätigt einen Grundsatz, den viele Grundstücksverkäufer selten beherzigen. Augen auf – gilt nicht nur beim Häuserkauf, sondern auch beim Verkauf. Wenn ich nämlich aufklärungspflichtig bin, sollte ich meinen Pflichten auch nachkommen.

Der BGH befasste sich mit dem Verkauf von Gewerbeimmobilien in Hannover, bei dem der Verkäufer entscheidende Informationen über anstehende Sanierungsarbeiten erst kurz vor (drei Tage zuvor) Vertragsabschluss in einem digitalen Datenraum zur Verfügung stellte. Der Kaufpreis betrug 1,525 Millionen Euro, während die geschätzten Sanierungskosten bis zu 50 Millionen Euro betrugen. Der BGH entschied, dass die bloße Bereitstellung der Dokumente ohne ausdrücklichen Hinweis nicht ausreicht, um die Aufklärungspflicht zu erfüllen. Es drohen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, Schadensersatzansprüche etc. Deshalb lohnt sich ein hoher Sorgfaltsanspruch an sich selbst, dem im Zweifel nicht durch die bloße Bereitstellung von Informationen genügt wird. Es besteht eine echte Aufklärungspflicht (BGH, Urteil vom 15.9.23, V ZR 77/22).

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Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben werden.

Dieser wöchentliche Blog soll dabei helfen, gerade aus internationaler Perspektive die wichtigsten Entwicklungen mitzuschneiden.

WOCHE 2:

• Was gibt es Neues auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Axel Röpke hat im Blog schon darüber berichtet (https://tyskret.com/language/da/skal-mit-tyske-gbr-i-det-nye-tyske-selskabsregister/), aber weil es gerade auch für den Immobilienbereich von großer Bedeutung ist, sei auch an dieser Stelle noch einmal darauf hingewiesen: die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann seit 1. Januar 2024 in ein Gesellschaftsregister eingetragen werden (sog. eGbR). Das ist zwar keine Verpflichtung, aber gerade im Grundbuchverfahren entsteht ein faktischer Zwang. Eine GbR soll nämlich nur dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister vermerkt ist. Auch Änderungen im Grundbuch setzen nunmehr eine Eintragung im Gesellschaftsregister voraus. Für eine GbR, die sich im Immobiliensektor bewegen möchte, wird eine Eintragung im Gesellschaftsregister daher künftig wohl unerlässlich sein.

• Was ist in Hamburg los?

Wie in WOCHE 1 berichtet, hat Deutschland jetzt ein Wärmeplanungsgesetz. § 14 dieses Gesetz sieht als einen der ersten Schritte eine sog. Eignungsprüfung vor. Damit sollen zunächst vor allem Gebiete identifiziert werden, die sich voraussichtlich nicht für eine Versorgung durch ein Wärme- oder ein Wasserstoffnetz eignen. Für diese Menschen heißt das nämlich dann: besser perspektivisch mal über eine Wärmepumpe (oder eine der anderen im Gebäudeenergiegesetz vorgesehenen Alternativen) nachdenken. Die Freie und Hansestadt Hamburg hat ihre Eignungsprüfung inzwischen veröffentlicht. Jeder kann also nachsehen, wie der Stand für seinen Wohnraum derzeit ist.

Abgerufen werden kann die Eignungsprüfung hier: https://geoportal-hamburg.de/geo-online/?Map/layerIds=1043,29061&visibility=true,true&transparency=0,0&Map/center=%5b564609.2923496087,5933349.1452702%5d&Map/zoomLevel=3

Ob einem z.B. die Kategorie „für Wärmenetz wenig geeignet“ allerdings hinreichende Planungssicherheit verschafft, kann man ggf. bezweifeln.

• Und was macht die Rechtsprechung so?

Der BGH lehrt uns, was man als Architekt u.a. nicht tun sollte – nämlich Rechtsdienstleistungen erbringen (übrigens genauso wenig wie als Rechtsanwalt Planungsleistungen). In einer jüngeren Entscheidung des 7. Senats hatte ein Architekt für einen Kunden eine Skontoklausel entworfen, die sich als unwirksam erwies (wegen Verstoßes gegen AGB-Regelungen). Laut Ansicht des BGH stellt das Zurverfügungstellen einer Skontoklausel zur Verwendung in Verträgen mit bauausführenden Unternehmern eine Rechtsdienstleistung dar (BGH vom 9. November 2023, VII ZR 190/22). Der Architekt haftet daher für die Unwirksamkeit der Klausel wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (und die Berufshaftpflicht dürfte hier auch nicht helfen). Manchmal ist weniger (Dienstleistung) eben mehr. Die Lehre daraus: In einer zunehmend komplexeren Welt ist in fachfremden Gebieten Zurückhaltung geboten.

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Der Kampf gegen den Klimawandel duldet keinen Aufschub mehr. Es bedarf daher einer möglichst reibungslosen Transformation von fossil zu erneuerbar.

Globale Krisenherde haben eine gestiegene Inflation und daraus resultierend erhebliche Zinssteigerungen hervorgerufen. Dies hat insbesondere die Boomjahre der Immobilienwirtschaft jäh beendet.

Der tatsächliche Bedarf an Wohnungen kann derzeit nicht im Ansatz bedient werden.

Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben werden.

Dieser wöchentliche Blog soll dabei helfen, gerade aus internationaler Perspektive die wichtigsten Entwicklungen mitzuschneiden.

WOCHE 1:

• Was gibt es Neues auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Im Jahr 2023 erreichte die Leistung neu installierter Photovoltaikanlagen Rekordhöhen, was nicht zuletzt an einem Boom von „Balkonkraftwerken“ liegt.

Es ist tatsächlich in Kraft getreten: seit Anfang Januar 2024 gilt in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz (national wie international bekannt geworden auch als „Habecks Heizungsgesetz“) – https://www.gesetze-im-internet.de/geg/index.html

Wichtiger vielleicht noch, aber aus skandinavischer Perspektive wohl eher müde belächelt: der deutsche Versuch des „Einstiegs“ in die Fernwärmeplanung mit dem sog. Wärmeplanungsgesetz, das ebenfalls seit Anfang Januar in Kraft ist – https://www.gesetze-im-internet.de/wpg/BJNR18A0B0023.html. Das Gebäudeenergie- und das Wärmeplanungsgesetz sollen ineinandergreifen und die deutsche Wärmewende einleiten.

Preise für deutsche Wohnimmobilien sind im letzten Jahr so stark gefallen, wie seit mindestens 60 Jahren nicht

• Eigentumswohnungen verbilligten sich um 8,9 %
• Einfamilienhäuser verbilligten sich um 11,3 %
• Mehrfamilienhäuser verbilligten sich um 20,1 %

 Gewerbeimmobilien: Seit der Corona-Pandemie stehen viele Gewerbeimmobilien leer. Laut aktuellen Untersuchungen stehen in den 7 Metropolen Deutschlands etwa 1,8 Millionen qm in Wohnraum umwandlungsfähige Bürofläche zur Verfügung. Die Bundesregierung beabsichtigt Anreize für einen Umbau zu schaffen.

• Was ist in Hamburg los?

Auch die Freie und Hansestadt Hamburg – mit dem Ziel ins Rennen gegangen im Jahr 10.000 Genehmigungen für den Wohnungsbau zu erteilen – hat ihr Ziel 2023 klar verfehlt. Gerade einmal 5404 sind es im letzten Jahr geworden. Politik tut, was Politik tun muss: gelobt wird die hohe Bewilligung von Förderungen für den sozialen Wohnungsbau (2380 Bewilligungen). 

• Und was macht die Rechtsprechung so?

Gerade bei Städten und Kommunen ist es mittlerweile beliebt eigene Grundstücke nicht mehr zu veräußern, sondern im Wege eines sog. Erbbaurechts (umgangssprachlich häufig auch: Erbpacht) mit Bauverpflichtung zu vergeben. Die Regeln hierfür sind im Erbbaurechtsgesetz geregelt. Hierbei bestehen für die Städte und Kommunen laut BGH aber Gestaltungsspielräume, die dazu führen können, dass ein Erbbauberechtigter, der seinen Pflichten (insbesondere der Baupflicht) nicht nachkommt, im schlimmsten Fall sein Erbbaurecht entschädigungslos verliert (BGH, Urteil vom 19. Januar 2024, Az. V ZR 191/22). Das Erbbaurecht wird daher vermutlich der Liebling der Städte und Kommunen bleiben.

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Die deutsche Immobilien- und Energiewirtschaft befindet sich angesichts der erheblichen Veränderung der Weltlage in einem dynamischen Veränderungsprozess. Der Kampf gegen den Klimawandel duldet keinen Aufschub mehr.  Globale Krisenherde haben eine gestiegene Inflation und daraus resultierend erhebliche Zinssteigerungen hervorgerufen. Dies hat insbesondere die Boomjahre der Immobilienwirtschaft jäh beendet. Der Energiewirtschaft muss hingegen eine schnelle und möglichst reibungslose Transformation von fossil zu erneuerbar hinbekommen.

Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben wurden.

Dieser Blog soll – gerade für unsere internationalen Mandanten – einen Überblick über neue Entwicklungen geben.

Folge 1: Wohnungsbaupolitik

• Worum geht es?

Die Bundesregierung hatte in ihrem Koalitionsvertrag 2021 versprochen, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass jährlich 400.000 Wohnungen und davon 100.000 Sozialwohnungen gebaut werden. Das entsprach dem ermittelten Bedarf und sollte der zunehmenden Wohnungsnot gerade in Ballungsräumen (wie den sieben größten Städten, aber auch zahlreichen Studentenstädten) entgegenwirken.

• Ist das gelungen?

Nicht annähernd. Das Ziel wurde und wird deutlich verfehlt. Auch in den nächsten Jahren ist nicht damit zu rechnen, dass das Ziel erreicht werden kann. Die Aussichten für 2024 sind eher noch düsterer als dieses Jahr, z.T. wird davon gesprochen, dass im Jahr 2024 eher 200.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Gleichzeitig hat sich u.a. durch die zunehmende Migration der Bedarf auf eher 700.000 Wohnungen erhöht.

• Woher kommt das?

Aufgrund einer langanhaltenden Boomphase im Immobiliensektor wurden Reformen lange nicht in Angriff genommen, im Gegenteil: die Bundesländer wollten auch etwas vom Kuchen abhaben und haben die Grunderwerbsteuer auf häufig 6,5 % erhöht und von Projektentwicklern vielfach in städtebaulichen Verträgen die Übernahme von Kosten für Erschließung und Infrastruktur abverlangt. Das hat so lange funktioniert, wie auch die Projektentwickler davon gut leben konnten. Mit der Corona-Krise entstanden aber zuerst Lieferengpässe bei zahlreichen Baumaterialien und mit dem Ukraine-Krieg eine zunehmende Inflation, die von den Zentralbanken mit immer weiter steigenden Zinsen bekämpft wird. Unter diesen Bedingungen können viele Projektentwickler keine Projekte mehr realisieren, ohne an den Rand einer Pleite getrieben zu werden – oder darüber hinaus …

• Was soll jetzt von politischer Seite unternommen werden, um den Turnaround zu schaffen?

Das zuständige Bundesbauministerium) hat inzwischen einen 14-Punkte-Plan entwickelt, der jedenfalls mittelfristig zu mehr Wohnungsbau führen soll (hier abrufbar: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/Webs/BMWSB/DE/Massnahmenpaket-bauen/massnahmenpaket-artikel.html). Experten rechnen etwa 2025 mit einem echten Effekt auf den Wohnungsmarkt.

• Was ist geplant?

Die wohl wichtigsten, geplanten Punkte sind:

• Einführung eines Sonder-Abschreibung

Geplant ist eine degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) in Höhe von 6 % bis 1. Oktober 2029. Wichtig: keine Baukostenobergrenze, Voraussetzung EH 55-Standard, Anknüpfung Baubeginn (nicht Bauantrag).

• Angleichung der Bauordnungen der Länder, Serielles Bauen

Ein zentrales Problem ist, dass die Bauordnungen der Bundesländer in Deutschland sehr unterschiedliche Regelungen kennen, was die deutschlandweite Tätigkeit im Bausektor deutlich verkompliziert. Die Regelungen der Bauordnungen sollen daher stärker angeglichen werden, was allerdings bereits seit Jahrzehnten diskutiert wird. Es gibt einen Vorstoß der Bundesarchitektenkammer, die einen Entwurf zur Änderung der Musterbauordnung vorgelegt hat, der zumindest mit allen Kammern der Bundesländer abgestimmt wurde (kann hier heruntergeladen werden: https://bak.de/presse/pressemitteilungen/bak-legt-musterumbauordnung-vor-als-beitrag-zur-nachhaltigen-entwicklung-von-staedten-und-kommunen/). Zentrale Rolle soll u.a. das sog. serielle bzw. modulare Bauen einnehmen. Hier soll es sog. Typengenehmigungen geben, damit ein Vorhaben, für das in einem Bundesland eine Genehmigung erteilt wird, nicht in einem anderen Bundesland abgelehnt wird.

• Verschiebung der gesetzlichen Verbindlichkeit des EH-40-Standards

Es wird angekündigt, dass der eigentlich als verbindlich vorgesehene EH-40-Standard, in dieser Legislaturperiode wegen der damit verbundenen Kosten nicht mehr zum gesetzlichen Standard werden soll. Viele institutionelle Investoren verlangen diesen Standard allerdings – schon aufgrund von ESG-Vorgaben – inzwischen ohnehin. Aus der Branche wird vielfach gefordert, kurzfristig zur Ankurbelung der Bauwirtschaft auch wieder ein Förderprogramm für Gebäude nach EH-50-Standard zu realisieren.

• EUR 18,15 Mrd. für sozialen Wohnungsbau

In vielen Städten in Deutschland haben über die Hälfte der Einwohner Anspruch auf eine Wohnberechtigungsschein. Häufig wird allerdings die fehlende Flexibilität der Förderwege aus der Branche kritisiert. Es bedürfe mehr Stufen, damit sozialer Wohnungsbau tatsächlich wieder attraktiv wird. Hierzu verhält sich das Positionspapier gegenwärtig nicht.

• Was steht im Positionspapier noch drin?

Vereinfachung und Beschleunigung des Baus von bezahlbarem Wohnraum (Änderung im BauGB vorgesehen), Förderung von Klimafreundlichem Neubau und Wohneigentum für Familien, Wohneigentumsprogramm „Jung kauf Alt“, Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit (wohl nach dem Vorbild Wiens), Förderprogramm für Junges Wohnen (EUR 500 Mio. fließen in die Errichtung von Wohnheimen für Studierende und Auszubildende), Vereinfachung des Bauens (durch Förderung des Gebäudetyps E), vergünstigte Abgabe von Grundstücken der Bundesanstalt für Immobilien (BImA), Anpassung der Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung, Förderung von Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen, Senkung der Erwerbsnebenkosten (z.B durch mehr Flexibilität bei der Grunderwerbsteuer) gehören ebenfalls zum 14-Punkte-Plan.

• Wann kommt das alles?

Im Prinzip sollen die Maßnahmen noch in dieser Legislaturperiode, also bis 2025, umgesetzt werden. Vieles soll aber sogar noch 2023 auf den Weg gebracht werden, was allerdings abzuwarten bleibt. Wir werden die Einzelpunkte jeweils unter die Lupe nehmen, sobald konkrete Vorschläge vorliegen.

Der Beitrag U-M-B-A-U – Neue Entwicklungen im Immobilien- und Energierecht erschien zuerst auf TYSKRET.

1. Kauf als Anlageobjekt

Als Investment eine (vermietete) Immobilie zu erwerben ist generell in einem gewissen Rahmen möglich, denn es gilt die europäische Grundfreiheit des freien Kapitalverkehrs. Allerdings kann man in der praktischen Umsetzung durchaus eine Debatte mit der dänischen Steuerbehörde bekommen, ob denn das konkrete Objekt wirklich als Investment geeignet und gedacht ist. Schwierig ist es oft beim Kauf einzelner Wohnungen als Anlageobjekt, aber wir immer kommt es auf den Einzelfall an. 

2. Kauf als Hauptwohnsitz

Der Kauf einer Immobilie als Hauptwohnsitz ist ebenso möglich, aber an bestimmte Bedingungen geknüpft. So muss man nachweisen, dass man bei Verlagerung des Wohnsitzes auch seinen Lebensunterhalt selbst bestreiten kann und nicht dem dänischen Staat zur Last fällt. Ein wichtiges und nicht zu vernachlässigendes Thema bei der Verlagerung des Wohnsitzes ins europäische Ausland ist aber die Steuer. Hier gelten besondere Regelungen zu Zuzugs- und Wegzugsbesteuerung, die man dringend beachten und indidviduell mit einem Experten besprechen sollte, wenn man nicht. Teuer überrascht werden möchte. 

Auch der Kauf einer Immobilie für die eigenen Kinder – etwa zum Studium in einer dänischen Stadt – ist an eine (erleichterte) Genehmigung gebunden und setzt in jedem Fall voraus, dass das Kind seinen Wohnsitz dort anmeldet – was in einem Ferienhaus nicht möglich ist. Entfällt die Nutzung ist die Immobilie wieder zu verkaufen.  

Ein Unterfall ist der Kauf als Wohnsitz für die ausländische Niederlassung eines europäischen Unternehmens. Eine Erwerbsform, die wir in der Praxis immer wieder als „kreative Umgehung“ wahrnehmen und die de facto dem Erwerb eines Sommerhauses für den Geschäftsführer/Inhaber dienen soll, denn so wird die Immobilie oftmals genutzt. Sofern man nicht wirklich plant, sein Unternehmen in Dänemark zu betreiben raten wir dringend von einer solchen Umgehung ab, denn die dänische Steuerbehörde ist nicht zimperlich, wenn eine solche Umgehung aufgedeckt wird. Abgesehen von persönlichen steuerlichen Konsequenzen – steht am Ende fast immer die Zwangsveräußerung der Immobilie, denn der dänische Staat kann die Veräußerung unrechtmäßig erworbener Immobilien innerhalb weniger Monate verlangen, was das für den Verkaufspreis bedeutet, muss hier nicht näher aufgeführt werden. 

3. Kauf einer Ferienímmobilie

Der Kauf einer Ferienimmobilie (und einer Immobilie an der man nicht seinen permanenten Wohnsitz hat) ist aufgrund des limitierten Angebotes nach wie vor an strenge Genehmigungsvoraussetzungen geknüpft. Grundsätzlich gilt, dass EU-Bürger einen erleichterten Zugang zum Immobilienmarkt in Dänemark haben. Eine Genehmigung durch das „Civilstyrelsen“, einer Abteilung des dänischen Justizministeriums, muss als Voraussetzung zur Eintragung im Grundbuch vorgelegt werden. Diese bedingt immer noch eine besonders starke Verbindung zu Dänemark. Was das konkret bedeutet, hat das Justizministerium lediglich in Grundzügen definiert, wobei in jedem Fall ein Nachweis längerer Aufenthalte – in der Regel 25 Jahre aufeinanderfolgend – nachzuweisen ist. In der Praxis bemerken wir die Tendenz, reine Ferienaufenthalte nicht länger zu akzeptieren – es muss nach Auffassung der Behörde mehr als der bloße wiederkehrende Sommerurlaub sein, um eine solche starke Verbindung zu begründen. Wichtig sind auch Sprachkenntnisse und persönliche Verbindungen, wobei am Ende das Gesamtbild entscheidend ist, ob man eine Genehmigung erhält. 

Wer sich also mit dem Gedanken des Erwerbs einer Ferienimmobilie trägt, sollte sich frühzeitig auf Land und Leute einlassen, beginnen die Sprache zu lernen, Kontakte knüpfen  – und dann macht Dänemark noch einmal viel mehr Spaß, als ohnehin schon. 

Abr

Med venlig hilsen

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Axel Röpke

Rechtsanwalt, Partner

Foto von Andreas Rasmussen auf Unsplash

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Nun steht fest, wie dieses Nachfolgemodell aussehen soll. Am 25. Januar 2023 hat Bundesbauministerin Klara Geywitz hierzu eine Presseerklärung abgegeben und die neue „Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Klimafreundlicher Neubau (KFN)“ vorgestellt.

Hier ein erster Überblick über den Inhalt:

• Ab wann kann eine Förderung erfolgen?

Die Förderung startet ab dem 1. März 2023.

• Wer ist antragsberechtigt?

Grundsätzlich alle Investoren, insbesondere also auch Unternehmen.

• Wo beantrage ich die Fördergelder?

Beauftragt ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Anträge sind über die Finanzierungspartner zu stellen.

ACHTUNG: der Antrag ist VOR Vorhabenbeginn zu stellen.

• Werden nur Neubauten gefördert?

Nein, gefördert wird auch der Ersterwerb, soweit dieser innerhalb von 12 Monaten nach (zivilrechtlicher) Abnahme des Bauvorhabens erfolgt.

• Gilt die Förderung nur für Wohngebäude?

Nein, neben Wohngebäuden werden auch Nicht-Wohngebäude gefördert, die den entsprechenden Anforderungen (s. unter Ziff. 4) entsprechen.

• Welchen Standard müssen Gebäude erfüllen, um eine Förderung zu erhalten?

In jedem Fall ist dies der Standard Effizienzhaus 40/ Effizienzgebäude 40. Darüber hinaus muss das Gebäude, in den Anwendungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes fallen und die Anforderungen für das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PLUS (QNG-PLUS) erfüllen. Außerdem wird es noch weitere Technische Mindestanforderungen geben, die sich aus einem regelmäßig aktualisierten Merkblatt der KfW ergeben wird.

Im Übrigen gibt es zwei Stufen:

• Förderstufe 1 
• Förderstufe 2, hier ist zusätzlich eine Zertifizierung einer akkreditierten Zertifizierungsstelle mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PLUS (QNG-PLUS) oder das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Premium (QNG-PREMIUM) erforderlich.

• Kann ich parallel noch andere Förderung in Anspruch nehmen?

Das ist grundsätzlich möglich, aber diffizil, insbesondere sollen doppelte Inanspruchnahmen derselben förderfähigen Kosten ausgeschlossen werden. Im Zweifel sollte man hier auf Nummer sicher gehen.

• Ist die Förderung zweckgebunden?

Die Förderung setzt eine zweckentsprechende Nutzung von zehn Jahren voraus.

• Auf welche Art und Weise wird gefördert?

Es wird ein Kredit gewährt mit Zinsverbilligung (anders nur für kommunale Gebietskörperschaften)

• Welche Kosten sind förderfähig?

Grundsätzlich die gesamten Bauwerkskosten (einschl. technischer Anlagen, Fachplanung, Baubegleitung und Zertifizierung).

• Was sind die Kredithöchstbeträge?

• Für klimafreundliche Wohngebäude: max. EUR 100 k pro Wohneinheit
• Für klimafreundliche Wohngebäude mit QNG: max. EUR 150 k pro Wohneinheit
• Für klimafreundliche Nichtwohngebäude: max. EUR 2 k pro Qm, max. EUR 10 Mio. pro Vorhaben
• Für klimafreundliche Nichtwohngebäude mit QNG: max. EUR 3k pro Qm, max. 15 Mio. pro Vorhaben

• Welche Laufzeit gilt?

Die Mindestlaufzeit beträgt 4 Jahre.

Es gibt verschiedene Laufzeitvarianten:

• Für Wohngebäude:

• bis 10 Jahre, Tilgung am Laufzeitende, Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit
• bis 10 Jahre, max. 2 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit
• bis zu 25 Jahre, max. 3 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung erste 10 Jahre
• bis zu 35 Jahre, max. 5 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung erste 10 Jahre

• Für Nichtwohngebäude:
• bis 5 Jahre, max. 1 Tilgungsfreijahr, Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit
• bis 10 Jahre, max. 2 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung für die gesamte Kreditlaufzeit
• bis zu 20 Jahre, max. 3 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung erste 10 Jahre
• bis zu 30 Jahre, max. 5 Tilgungsfreijahre, Zinsbindung erste 10 Jahre

Zinssatz orientiert an Kapitalmarktentwicklung, verbilligt aus Bundesmitteln um bis zu 4 % p.a. des Kreditbetrags (max. 10 Jahre)

• Besteht ein Anspruch auf Förderung?

Die Förderung erfolgt im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens, ein Anspruch kann sich aber unter Umständen aus dem Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung herleiten lassen.

Wenn Sie Fragen haben, wenden Sie sich jederzeit gerne an uns.

Foto: unsplash, Étienne Beauregard-Riverin

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