Für das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz hat die Bundesregierung im Frühsommer den lange angekündigten Referentenentwurf vorgelegt. Und der hält zahlreiche Änderungen im Immobilienrecht parat, die für Investoren von großer Bedeutung sein werden.
Das Gesetz ist noch nicht beschlossen und wird wahrscheinlich auch noch Gegenstand parlamentarischer Debatten werden. Es ist aber damit zu rechnen, dass es noch in diesem Jahr verabschiedet wird. Wir haben die wichtigen Informationen zum Baulandmobilisierungsgesetz für Sie zusammengefasst.
Worum geht es beim Baulandmobilisierungsgesetz?
Baulandmobilisierungsgesetz – auf den ersten Blick klingt der Name des Entwurfs wie ein typisch deutsches Wortungetüm. Auf den zweiten Blick vermutet man zurecht Regelungen zum baulichen Lückenschluss und Anreize zur Bebauung brachliegender Flächen.
Hinter dem Gesetz versteckt sich aber noch einiges mehr und das wird deutsche und ausländische Investoren nicht unerheblich beschäftigen: Neben Baugeboten und zahlreichen Erleichterungen für den Wohnungsbau werden im Referentenentwurf des Bundesbauministeriums nämlich zwei Themen ausgeweitet, die Investoren im Wohnungsbereich, insbesondere in den größeren und attraktiven Städten ohnehin seit einiger Zeit zunehmend umtreiben: Vorkaufsrechte und Umwandlungsverbote in Wohnungseigentum.
Während die Erweiterungen im Bereich Vorkaufsrechte noch überschaubar ausfallen, sind sie, was die Umwandlungsverbote angeht, beträchtlich. Hieß das Schreckgespenst bisher „Soziale Erhaltungssatzung oder -verordnung“ wird es nun die Möglichkeit geben, auch in sogenannten „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ von Vorkaufsrechten und Umwandlungsverboten stärker Gebrauch zu machen. Und Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt könnten in einigen Metropolen weite Teile des Stadtgebietes umfassen.
Der Begriff des „Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt“ ist ein, wenn auch noch nicht „so“ alter Bekannter. In solchen Gebieten können nämlich auch Verordnungen erlassen werden, in denen die sogenannte Mietpreisbremse greift. Das ist auch kein Zufall. Der Gesetzgeber wählt diesen Begriff bewusst, definiert ihn identisch und macht ihn damit gewissermaßen zur zentralen Begrifflichkeit in der modernen Wohnungsmarkt-Regulierung.
Was steht im Gesetzentwurf zum Baulandmobilisierungsgesetz?
Der Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz enthält aus Investoren-Perspektive vier zentrale Bestandsteile, die wir hier für Sie zusammengefasst haben.
1. Einschränkungen bei der Aufteilung in Wohnungseigentum
Nach dem neuen § 250 BauGB soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Aufteilung in Wohnungseigentum grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Damit wird das in sozialen Erhaltungsgebieten bereits existierende grundsätzliche Umwandlungsverbot ggf. auf deutlich größere Gebiete ausgedehnt. Zwar sind die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Verordnung festzulegen. An der Mietpreisbremse und an Ankündigungen wie der von Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter zeigt sich aber schon jetzt: Betroffen davon können durchaus weite Teile der Stadtgebiete in den Metropolen und in anderen besonders attraktiven Städten sein. Die Vorschrift sieht zwar eine Reihe von Ausnahmen und Erleichterungen vor, die allerdings in erster Linie nicht den klassischen Investoren zugute kommen werden.
2. Stärkung von kommunalen Vorkaufsrechten
Zunächst wird ein weiteres allgemeines Vorkaufsrecht begründet, nämlich für Fälle, in denen Grundstücke im Gebiet eines Bebauungsplans oder im unbeplanten Innenbereich einen städtebaulichen Missstand darstellen. Gemeint sind sogenannte „Problemimmobilien“, das heißt Brachen oder verwahrloste Grundstücke. Ein kommunales Vorkaufsrecht darf auch bisher nur ausgeübt werden, wenn das Allgemeinwohl dies rechtfertigt. Die Gesetzesinitiative stellt klar, dass dies auch die Deckung des Wohnbedarfs oder die Innenentwicklung sein kann. Ferner können Satzungsvorkaufsrechte nunmehr geschaffen werden, wenn es sich um unbebaute Grundstücke handelt und diese nach Bebauungsplan oder im Innenbereich vorwiegend für Wohnzwecke zur Verfügung stehen sollen und es sich um ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt handelt.
3. „Sektorale Bebauungsplan“: Aufwertung des sozialen Wohnungsbaus
Bis Ende 2024 zeitlich befristet wird die Möglichkeit vorgesehen, in Bebauungsplänen Festsetzungen für sozialen Wohnungsbau vorzunehmen. Damit soll getestet werden, inwieweit damit für den sozialen Wohnungsbau ein für erforderlich gehaltener Anschub erreicht werden kann. Hierdurch wird die bisher einzige Möglichkeit flankiert, die Schaffung von sozialem Wohnungsbau durch städtebaulichen Vertrag verbindlich zu vereinbaren.
4. Weitere Erleichterungen für den Wohnungsbau
Im Referentenentwurf zum Baulandmobilisierungsgesetz sind darüber hinaus weitere Erleichterungen für den Wohnungsbau vorgesehen. Das sind zum Beispiel:
- In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können erleichtert Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden.
- Im Innenbereich sollen Abweichungen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung möglich sein.
- Im Außenbereich sollen Umnutzungen von landwirtschaftlichen Gebäuden in Wohnungen erleichtert möglich sein.
- Baugebote sind insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zulässig, auch zugunsten von kommunalen Wohnungsbaugesellschaften, gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen, einer Genossenschaft oder Stiftung. Ferner wird es sogenannte Städtebauliche Entwicklungskonzepte geben. Diese können unter anderem zur Begründung der sonst häufig schwer zu begründenden Baugebote herangezogen werden.
- Erleichterte Festsetzungen sind zugunsten von Dachaufstockungen und -aufbauten möglich.
Ob es im Zuge des parlamentarischen Verfahrens zum Baulandmobilisierungsgesetz noch größere Änderungen am vorliegenden Entwurf geben wird, bleibt abzuwarten. Selbstverständlich werden wir die Entwicklungen dazu für Sie im Blick behalten und Sie hier über wichtige Neuerungen informieren
Sollten Sie jetzt schon Fragen hierzu oder zu anderen immobilienrechtlichen Fragen haben, sprechen Sie uns jederzeit gerne an.
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