Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun über die Klage eines Speicherbetreibers  gegen die Zahlung eines Baukostenzuschusses an den Netzbetreiber für den Anschluss seiner Anlagen entschieden (Beschluss vom 15. Juli 2025 – EnVR 1/24). Der angegriffene Baukostenzuschuss (BKZ) wurde auf Grundlage des Leistungspreismodells gemäß Positionspapier der Bundesnetzagentur (BNetzA) aus dem Jahr 2009 erhoben und nach der maximalen Anschlussleistung des Anschlussnehmers berechnet – unabhängig davon, wie oft diese in Anspruch genommen wird.

BKZ gelten grundsätzlich für Letztverbaucher – wie auch Speicher

BKZ werden auf Verteilnetzebene grundsätzlich für jeden Letztverbraucher, also vor allem Haushalte oder Gewerbe, erhoben Obwohl Speicher die Möglichkeit zum Ein- und Auszuspeisen und auch zu einer netzdienlichen Fahrweise haben, werden diese genauso behandelt, wie Letztverbraucher und müssen eine nicht unerhebliche Summe an BKZ aufbringen, im konkreten Fall ging es um 15 Prozent des Investitionsvolumens als BKZ.

Speicherbetreiber verweist auf Diskriminierungsverbot

Der Speicherbetreiber hatte sich auf das Diskriminierungsverbot im Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) und auf ein nach EU-Recht bestehendes Investitionsbehinderungsverbot berufen, das auch für Speicher gelte.

Dieser Argumentation war das OLG Düsseldorf Ende 2023 noch gefolgt. Die Richter monierten dabei nicht die Erhebung des BKZ an sich, urteilten aber, dass dieser für Speicher nicht nach dem Leistungspreismodell erhoben werden dürfe, da Speicher nicht als Letztverbraucher einzustufen seien. Die Bundesnetzagentur, so die Aufforderung aus Düsseldorf, solle über den Antrag des Klägers neu entscheiden.

BGH hebt die Entscheidung der Vorinstanz auf

Dem stellte sich nun der BGH entgegen, der urteilte, dass die BNetzA nicht verpflichtet sei, einem Verteilnetzbetreiber die Erhebung des BKZ nach dem Leistungspreismodell zu untersagen. Nach der Meinung des Gerichts erfülle der BKZ eine Lenkungs- und Steuerungsfunktion, weil der Anschluss umso teurer werde, je höher der Leistungsbedarf sei. Der BKZ bewirke damit, dass der Netzanschluss gemäß dem tatsächlichen Leistungsbedarf des jeweiligen Netzes beantragt werde und auf diese Weise eine Überdimensionierung des Verteilernetzes verhindere und damit einhergehende Netzausbaukosten für alle Netznutzer geringer würden.

Kritik aus der Branche der Speicherbetreiber

Kritik an dieser Entscheidung kommt erwartungsgemäß aus der Branche der Speicherbetreiber und Produzenten. Dort wird es als schwierig bewertet, dass nach wie vor in überkommenen Kategorien wie „Verbraucher“ und „Erzeuger“ gedacht wird, die den aktuellen Stand der Marktentwicklung nicht mehr hinreichend widerspiegeln und die Vorteile rein marktbasierter betriebener Speicher unberücksichtigt lassen.

Neue Pläne der BNetzA

Inzwischen arbeitet die BNetzA auch daran, BKZ auf Ebene des Übertragungsnetzes einzuführen, da die Regelung in diesem Bereich weniger deutlich ist als beim Verteilnetz.

Kontakt:

Dr. Axel Röpke

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Mit Koalitionsverträgen ist es in Deutschland oft wie mit guten Weinen. Die darin enthaltenen Gesetzesvorhaben müssen erstmal reifen. Nicht so mit dem versprochenen Bauturbo – der sollte nach dem Koalitionsvertrag binnen 100 Tagen kommen (wir berichteten, https://tyskret.com/baustelle-deutschland-der-koalitionsvertrag/) und das ist möglich. Es liegt nämlich jetzt der erste Referentenentwurf vor.

Was steht im Referentenentwurf?

In Bezug auf den Wohnungsbau im Wesentlichen Folgendes:

• Befreiungen von Bebauungsplänen

Bei (bestehenden) Bebauungsplänen sollen zu Gunsten des Wohnungsbaus Befreiungen in deutlich größerem Umfang ermöglicht werden.

• Unbeplanter Innenbereich

Im sog. unbeplanten Innenbereich (also überall dort, wo im Bebauungszusammenhang kein Bebauungsplan besteht) werden zu Gunsten des Wohnungsbaus Abweichungen vom Einfügen in die nähere Umgebung zugelassen.

• Turbo-Generalklausel

Herzstück der Reform soll aber der schon aus der letzten Legislatur bekannte Bauturbo-Paragraph § 246e BauGB werden. Eine Vorschrift, die im Grunde das Maximum an rechtlich zulässiger Flexibilität für den Wohnungsbau festlegt. Wer mindestens sechs neue Wohnungen bauen, sein Bestandsgebäude für den Wohnungsbau erweitern (Aufstockung oder Innenhofbebauung) will oder Nutzungsänderungen hin zu einer Wohnnutzung plant, soll das bestehende Planungsrecht grundsätzlich gar nicht mehr fürchten müssen. Hier sind unter wenigen Voraussetzungen Abweichungen von sämtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches und den auf dieser Grundlage erlassenen Vorschriften zulässig. Die Vorschrift soll erstmal bis Ende 2030 erlassen werden.

• Nicht ohne meine Gemeinde

Die vorstehenden Abweichungs- und Befreiungsmöglichkeiten gehen zwar sehr weit, aufgrund der kommunalen Gestaltungshoheit müssen allerdings die Gemeinden fast in alle Entscheidungen zu Gunsten des Wohnungsbaus einbezogen werden.

• Fortgesetzte Regulierungsmaßnahmen

Für Bestandsgebäude wird das Umwandlungsverbot in Wohneigentum um 5 Jahre, ebenfalls bis Ende 2030 verlängert. Gleiches gilt für die Verordnungsermächtigung zur Festlegung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (hier soll die Verlängerung sogar bis Ende 2031 gelten).

Wie geht es jetzt weiter?

Ein Referentenentwurf ist leider noch (lange) kein Gesetz. Jetzt schlägt typischerweise die Stunde des Lobbyisten, denn dem einen gefallen zwar die Erleichterungen und die Regulierung nicht, bei dem anderen ist es im Zweifel genau umgekehrt. Da es aber bereits in der vergangenen Legislatur ähnliche Vorschläge gab, dürfte es so schlimm diesmal vermutlich nicht kommen. Das Gesetz hat also durchaus Chancen in absehbarer Zeit in den Bundestag zu gelangen. Ob wir uns allerdings den Wohnraum in den Ballungszentren bald zu vertretbaren Preisen aussuchen können, muss bezweifelt werden. Es bleiben genug Hürden für den Wohnungsbau.

Wir halten Euch über den Fortgang des Verfahrens auf dem Laufenden.

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Nach dem Europäischen nun also auch der Bundesgerichtshof. Erstmal Schluss mit lustig für die sog. Kundenanlage und damit für viele Mieterstrommodelle und Blockheizkraftwerke in Deutschland, die lange Zeit von einer Privilegierung für lokale Netze profitiert haben.

Was ist passiert?

Ein Energieversorgungsunternehmen wollte in einem Quartier mit insgesamt 10 Wohnblöcken mit über 250 Wohneinheiten zwei Blockheizkraftwerke errichten und den gewonnenen Strom an die Mieter der Wohnungen veräußern. Dafür wollte das Unternehmen vom örtlichen Verteilnetzbetreiber Anschlüsse an deren Netz sowie die Bereitstellung von Zählpunkten haben. Das fand der Verteilnetzbetreiber nicht gut und lehnte ab – das gehe nur bei Kundenanlagen und um solche handele es sich nicht. Das Energieversorgungsunternehmen hat dies daraufhin gerichtlich überprüfen lassen.

Was hat die Rechtsprechung dazu gesagt?

Der Bundesgerichtshof war sich seiner Sache auch nicht so sicher, weil es nämlich vornehmlich um Europarecht geht. Und in solchen Fällen fragt man besser mal beim Europäischen Gerichtshof nach. Und dessen Antwort, die der Bundesgerichtshof nun bestätigt, war eindeutig: eine Kundenanlage darf nicht gleichzeitig ein Verteilernetz im Sinne des Europarechts darstellen. Die von dem Energieversorgungsunternehmen geplanten Leitungsanlagen für das Quartier seien aber solche Verteilernetze. Der Betreiber muss also den entsprechenden Regulierungsanforderungen entsprechen und profitiert von den Privilegien einer Kundenanlage nicht. Und das bedeutet – wir sind in Deutschland und in Europa – eine Menge Vergnügen mit einer Menge zu beachtenden Vorschriften. Darüber hinaus wird das Ganze auch für die Endkunden zu höheren Kosten führen, denn von nun an werden Netzgebühren fällig. Damit wird Energieerzeugung vor Ort deutlich komplizierter und damit auch teurer.

Wie geht es jetzt weiter?

Die neue Bundesregierung hatte sich auf die Fahnen geschrieben, dass es in Deutschland nun schnell unbürokratischer wird und Strompreise sinken. Für beides ist die Entscheidung kontraproduktiv. Für die Energiewende ohnehin.

Und noch schlimmer: der Gesetzgeber kann auf nationaler Ebene sogar erstmal wenig machen, denn das Ganze kommt auch noch aus Brüssel. Es wird also spannend, wie die neue Bundesregierung mit der Entscheidung umgeht und wann sie in Brüssel vorstellig wird.

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Wie das gelingen soll, lässt sich jedenfalls in den Grundzügen aus dem Koalitionsvertrag erkennen. Es soll eine Initiative zur Planungs- und Genehmigungsbeschleunigung geben – und das nicht nur auf deutscher, sondern auch auf europäischer Ebene.

Hier 5 Highlights aus dem Koalitionsvertrag:

1. Der Bau-Turbo soll nun doch gezündet werden.

Hintergrund: Bereits die alte Bundesregierung hatte die Einführung eines § 246e BauGB geplant, mit dem Abweichungen von den Vorgaben des Baugesetzbuchs ermöglicht werden sollten. Dies betraf insbesondere Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Vereinfacht gesagt: dort sollte die Schaffung von Wohnraum dadurch erleichtert und beschleunigt werden, dass auf die eigentlich erforderliche Änderung oder Aufstellung von Bebauungsplänen verzichtet werden sollte. Das Gesetzgebungsverfahren war weit fortgeschritten, hat es aber aufgrund der abgekürzten Legislatur nicht mehr durch den Bundestag geschafft.

Was ist jetzt geplant: der Turbo soll nun doch kommen – und zwar auch in einem Turbo angemessenem Tempo – nämlich innerhalb von 100 Tagen. Eine größere Baurechtsnovelle ist hingegen im Laufe der Legislatur zu erwarten.

2. Planverfahren sollen beschleunigt werden, u.a. durch

• verbindliche Stichtagsregelungen;
• nur einmalige Beteiligung von Öffentlichkeit und Träger öffentlicher Belange;
• vorzeitigen Maßnahmenbeginn;
• und – last but not least – vollständige (!) Digitalisierung von Planungs- und Genehmigungsvefahren.

Insbesondere der letzte Punkt klingt verheißungsvoll und legt die Messlatte für die Regierung hoch.

3. Das Raumordnungsrecht soll mit „überragendem öffentlichen Interesse“ ausgestattet werden

Hintergrund: Öffentliches Recht ist immer auch Abwägung zwischen unterschiedlichen öffentlichen und/oder privaten Interessen. Was wie gewichtet wird, ist immer auch von den zuständigen Akteuren abhängig und kann daher sehr unterschiedlich ausfallen. Viele Vorhabenträger haben die leidvolle Erfahrung gemacht, dass ihre Interessen gegenüber anderen (öffentlichen) Interessen zurücktreten mussten und daher gescheitert sind. Die Vorgängerregierung hatte für Erneuerbare Energien einen Ausweg gefunden. Die Gewichtung wird dadurch beeinflusst, dass bestimmten Vorhaben ein „überragendes öffentliches Interesse“ beigemessen wird. Nicht unstoppable, aber deutlich schwerer zu verhindern.

Was ist geplant: Die Idee des § 2 EEG soll nun offenbar weiter ausgedehnt werden, um damit Bauvorhaben zu ermöglichen oder zu beschleunigen. Könnte gut ausgestaltet funktionieren.

4. Populationsschutz und leichtere Ausweisung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

Auch im Bereich Umweltschutz sind die Weichen schon in der letzten Legislatur gestellt worden. Der Individualschutz von Arten soll durch einen Populationsschutz ersetzt werden, was z.T. in den bestehenden Vorschriften bereits angelegt ist. Bei Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ist vor allem eine stärkere Vernetzung vorgesehen.

5. Abweichung von anerkannten Regeln der Technik

Interessant ist auch ein Satz, nach dem Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik zukünftig nicht mehr unbedingt einen Mangel darstellen sollen. Warum macht man das?

Der sog. Gebäudetyp E, der für ein schnelleres und unkomplizierteres Bauen steht, wird u.a. dadurch verhindert, dass seine Errichtung vielfach per se „mangelhaft“ ist, weil er gegen anerkannte Regeln der Technik verstößt. Nur: ist es für einen zweckmäßigen Bau erforderlich, dass immer sämtliche anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden? Oder stellt sich Deutschland möglicherweise mit seinen hohen Qualitätsansprüchen dadurch selbst ein Bein?

Dies sind nur einige Beispiele, die keinen Anspruch auf Abgeschlossenheit beanspruchen. Beachtung hat auch ein Kunstwerk verdient, das die Koalition bereits vor ihrem Start vollbracht hat: die Abschaffung eines Gesetzes, das es gar nicht gibt, wird angekündigt. Was mit der Abschaffung des Heizungsgesetzes genau gemeint ist, wird die Koalition noch erklären müssen. Ein solches Gesetz hat sich nämlich auch nach unserer nochmaligen Recherche immer noch nicht  finden können (s. dazu auch die Ausführungen von Axel Röpke zu den Anpassungen im Energierecht, Der neue Koalitionsvertrag und (Wind)Energie – viel Medienlärm um wenig Konkretes – TYSKRET). Wenn es darum geht, dass das Gebäudeenergiegesetz vereinfacht werden soll, wäre dies hingegen zu begrüßen.

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Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben werden.

Dieser wöchentliche Blog soll dabei helfen, gerade aus internationaler Perspektive die wichtigsten Entwicklungen mitzuschneiden.

WOCHE 4:

• Was gibt es Neues auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Seit dem 27. Februar 2024 ist nun auch die Förderung für den Austausch von Heizungen als Bestandteil der Wärmewende gestartet. Wer nicht auf die Wärmeplanung warten will oder kann, kann sich hier schlau machen:

https://www.bundesregierung.de/breg-de/schwerpunkte/klimaschutz/neues-gebaeudeenergiegesetz-2184942

• Was ist in Hamburg los?

Das Quartier Gänsemarkt im Zentrum von Hamburg erhält ein drittes Business Improvement District (BID), soll also weiter aufgewertet werden.

Offiziell nachzulesen ist das hier:

https://www.hamburg.de/pressearchiv-fhh/18265194/2024-02-27-bsw-bid-gaensemarkt/

Was sind überhaupt BIDs und was soll das?

Business Improvement Distrikts sollen die Attraktivität eines sog. Innovationsbereiches als Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gewerbezentrum steigern.  Dies erfolgt aber nicht durch staatliche Gelder, sondern auf Grundlage einer von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern erhobenen kommunalen Abgabe. Wichtig: die Aufwertung erfolgt in Eigenregie durch die ansässigen Eigentümer und Mieter (also Gewerbetreibenden) und für einen begrenzten Zeitraum (von maximal acht Jahren). In Hamburg ist das Instrument sehr beliebt und wird seit 2005 eingesetzt.

Die aktuellen gesetzlichen Grundlagen findet ihr hier:

https://www.hamburg.de/contentblob/16861610/0db81d5615c7298551c625a735ffd1dc/data/gspi-2022-gesetzestext.pdf

Und was macht die Rechtsprechung so?

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung im Bauträgerrecht getroffen, mit der ein lange währender Streit beendet wird. Problematisch am Bauträgervertrag ist, dass er aus zwei Elementen besteht: nämlich einem kaufvertraglichen und einem werkvertraglichen. Dies wirft die Frage auf, ob die Vergütung in einem solchen Vertrag dann ebenfalls aufzuteilen ist. Hiervon ist aber in der Regel (soweit nicht ausdrücklich im Vertrag so geregelt) nicht auszugehen. Es ist vielmehr ein einheitlicher Vergütungsanspruch anzunehmen.

So weit so gut, aber hieran anknüpfend stellt sich die Frage, wann verjährt denn dieser Vergütungsanspruch – nach der regelmäßigen Drei-Jahres-Verjährungsfrist oder wie der Eigentumsübertragungsanspruch erst nach zehn Jahren (§ 196 BGB)? Der Unterschied sticht ins Auge. Und wie hat der BGH entschieden? Die Ansprüche verjähren einheitlich nach zehn Jahren. Das schadet sicher nicht mal gehört zu haben, zumal wenn man in dem Geschäft tätig ist (vgl. BGH, 7.12.2023 – VII ZR 231/22).

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Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben werden.

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WOCHE 3:

• Was gibt es Neues auf dem deutschen Immobilienmarkt?

Die Förderprogramme Klimafreundlicher Neubau (KFN), Altersgerecht Umbauen sowie Genossenschaftliches Wohnen sind Ende letzter Woche wieder gestartet. Beim KFN werden insgesamt 762 Millionen Euro bereitgestellt. Gefördert wird der Neubau sowie der Ersterwerb neu errichteter klimafreundlicher und energieeffizienter Wohn- und Nichtwohngebäude, die spezifische Grenzwerte für die Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus unterschreiten und den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40 / Effizienzgebäudes 40 für Neubauten vorweisen. Anträge können bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestellt werden.

Näheres hierzu findet man unter:

https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/Webs/BMWSB/DE/2024/02/Foerderprogramme.html

• Was ist in Hamburg los?

Das war ein echter Paukenschlag: letzte Woche hat die Freie und Hansestadt Hamburg zum ersten Mal in einem Share Deal von einem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht.

Offiziell nachzulesen ist das hier:

https://www.hamburg.de/nachrichten-hamburg/18244758/stadt-hamburg-zieht-erstmals-vorkaufsrecht-bei-share-deal/

Warum ist das wichtig?

Der Share Deal, also die Veräußerung von Anteilen einer Gesellschaft statt des Grundstücks, ist vielen schon seit langem ein Dorn im Auge. Wesentlicher Treiber dieses Modells ist nämlich die Vermeidung von Grunderwerbsteuer. Die Voraussetzungen wurden zwar in den vergangenen Jahren verschärft, aber verbreitet ist es immer noch.

Was ist ein Vorkaufsrecht eigentlich?

Ein Vorkaufsrecht beinhaltet das Recht, in einen Kaufvertrag als Käufer eintreten zu dürfen. Städte und Kommunen besitzen solche Rechte bei Grundstücksverkäufen regelmäßig und machen davon nicht selten Gebrauch. Bei Share Deals war es bislang umstritten, ob es ein solches Recht überhaupt gibt. Da eine gerichtliche Auseinandersetzung vermieden wurde, ist die Frage durch den vorstehenden Fall aber auch nicht abschließend beantwortet. Spannend ist die Entwicklung trotzdem, denn sie dürfte Vorbildcharakter haben.

• Und was macht die Rechtsprechung so?

Die Entscheidung des BGH ist zwar schon etwas älter, aber wichtig und sollte deshalb hier Erwähnung finden. Sie bestätigt einen Grundsatz, den viele Grundstücksverkäufer selten beherzigen. Augen auf – gilt nicht nur beim Häuserkauf, sondern auch beim Verkauf. Wenn ich nämlich aufklärungspflichtig bin, sollte ich meinen Pflichten auch nachkommen.

Der BGH befasste sich mit dem Verkauf von Gewerbeimmobilien in Hannover, bei dem der Verkäufer entscheidende Informationen über anstehende Sanierungsarbeiten erst kurz vor (drei Tage zuvor) Vertragsabschluss in einem digitalen Datenraum zur Verfügung stellte. Der Kaufpreis betrug 1,525 Millionen Euro, während die geschätzten Sanierungskosten bis zu 50 Millionen Euro betrugen. Der BGH entschied, dass die bloße Bereitstellung der Dokumente ohne ausdrücklichen Hinweis nicht ausreicht, um die Aufklärungspflicht zu erfüllen. Es drohen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, Schadensersatzansprüche etc. Deshalb lohnt sich ein hoher Sorgfaltsanspruch an sich selbst, dem im Zweifel nicht durch die bloße Bereitstellung von Informationen genügt wird. Es besteht eine echte Aufklärungspflicht (BGH, Urteil vom 15.9.23, V ZR 77/22).

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Die deutsche Immobilien- und Energiewirtschaft befindet sich angesichts der erheblichen Veränderung der Weltlage in einem dynamischen Veränderungsprozess. Der Kampf gegen den Klimawandel duldet keinen Aufschub mehr.  Globale Krisenherde haben eine gestiegene Inflation und daraus resultierend erhebliche Zinssteigerungen hervorgerufen. Dies hat insbesondere die Boomjahre der Immobilienwirtschaft jäh beendet. Der Energiewirtschaft muss hingegen eine schnelle und möglichst reibungslose Transformation von fossil zu erneuerbar hinbekommen.

Vor diesem Hintergrund gibt es zahlreiche Gesetzesänderungen und -vorschläge, die zum Teil von der Bundesregierung oder den Landesregierungen veranlasst sind, zum Teil von europäischer Ebene vorgegeben wurden.

Dieser Blog soll – gerade für unsere internationalen Mandanten – einen Überblick über neue Entwicklungen geben.

Folge 1: Wohnungsbaupolitik

• Worum geht es?

Die Bundesregierung hatte in ihrem Koalitionsvertrag 2021 versprochen, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass jährlich 400.000 Wohnungen und davon 100.000 Sozialwohnungen gebaut werden. Das entsprach dem ermittelten Bedarf und sollte der zunehmenden Wohnungsnot gerade in Ballungsräumen (wie den sieben größten Städten, aber auch zahlreichen Studentenstädten) entgegenwirken.

• Ist das gelungen?

Nicht annähernd. Das Ziel wurde und wird deutlich verfehlt. Auch in den nächsten Jahren ist nicht damit zu rechnen, dass das Ziel erreicht werden kann. Die Aussichten für 2024 sind eher noch düsterer als dieses Jahr, z.T. wird davon gesprochen, dass im Jahr 2024 eher 200.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Gleichzeitig hat sich u.a. durch die zunehmende Migration der Bedarf auf eher 700.000 Wohnungen erhöht.

• Woher kommt das?

Aufgrund einer langanhaltenden Boomphase im Immobiliensektor wurden Reformen lange nicht in Angriff genommen, im Gegenteil: die Bundesländer wollten auch etwas vom Kuchen abhaben und haben die Grunderwerbsteuer auf häufig 6,5 % erhöht und von Projektentwicklern vielfach in städtebaulichen Verträgen die Übernahme von Kosten für Erschließung und Infrastruktur abverlangt. Das hat so lange funktioniert, wie auch die Projektentwickler davon gut leben konnten. Mit der Corona-Krise entstanden aber zuerst Lieferengpässe bei zahlreichen Baumaterialien und mit dem Ukraine-Krieg eine zunehmende Inflation, die von den Zentralbanken mit immer weiter steigenden Zinsen bekämpft wird. Unter diesen Bedingungen können viele Projektentwickler keine Projekte mehr realisieren, ohne an den Rand einer Pleite getrieben zu werden – oder darüber hinaus …

• Was soll jetzt von politischer Seite unternommen werden, um den Turnaround zu schaffen?

Das zuständige Bundesbauministerium) hat inzwischen einen 14-Punkte-Plan entwickelt, der jedenfalls mittelfristig zu mehr Wohnungsbau führen soll (hier abrufbar: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/Webs/BMWSB/DE/Massnahmenpaket-bauen/massnahmenpaket-artikel.html). Experten rechnen etwa 2025 mit einem echten Effekt auf den Wohnungsmarkt.

• Was ist geplant?

Die wohl wichtigsten, geplanten Punkte sind:

• Einführung eines Sonder-Abschreibung

Geplant ist eine degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) in Höhe von 6 % bis 1. Oktober 2029. Wichtig: keine Baukostenobergrenze, Voraussetzung EH 55-Standard, Anknüpfung Baubeginn (nicht Bauantrag).

• Angleichung der Bauordnungen der Länder, Serielles Bauen

Ein zentrales Problem ist, dass die Bauordnungen der Bundesländer in Deutschland sehr unterschiedliche Regelungen kennen, was die deutschlandweite Tätigkeit im Bausektor deutlich verkompliziert. Die Regelungen der Bauordnungen sollen daher stärker angeglichen werden, was allerdings bereits seit Jahrzehnten diskutiert wird. Es gibt einen Vorstoß der Bundesarchitektenkammer, die einen Entwurf zur Änderung der Musterbauordnung vorgelegt hat, der zumindest mit allen Kammern der Bundesländer abgestimmt wurde (kann hier heruntergeladen werden: https://bak.de/presse/pressemitteilungen/bak-legt-musterumbauordnung-vor-als-beitrag-zur-nachhaltigen-entwicklung-von-staedten-und-kommunen/). Zentrale Rolle soll u.a. das sog. serielle bzw. modulare Bauen einnehmen. Hier soll es sog. Typengenehmigungen geben, damit ein Vorhaben, für das in einem Bundesland eine Genehmigung erteilt wird, nicht in einem anderen Bundesland abgelehnt wird.

• Verschiebung der gesetzlichen Verbindlichkeit des EH-40-Standards

Es wird angekündigt, dass der eigentlich als verbindlich vorgesehene EH-40-Standard, in dieser Legislaturperiode wegen der damit verbundenen Kosten nicht mehr zum gesetzlichen Standard werden soll. Viele institutionelle Investoren verlangen diesen Standard allerdings – schon aufgrund von ESG-Vorgaben – inzwischen ohnehin. Aus der Branche wird vielfach gefordert, kurzfristig zur Ankurbelung der Bauwirtschaft auch wieder ein Förderprogramm für Gebäude nach EH-50-Standard zu realisieren.

• EUR 18,15 Mrd. für sozialen Wohnungsbau

In vielen Städten in Deutschland haben über die Hälfte der Einwohner Anspruch auf eine Wohnberechtigungsschein. Häufig wird allerdings die fehlende Flexibilität der Förderwege aus der Branche kritisiert. Es bedürfe mehr Stufen, damit sozialer Wohnungsbau tatsächlich wieder attraktiv wird. Hierzu verhält sich das Positionspapier gegenwärtig nicht.

• Was steht im Positionspapier noch drin?

Vereinfachung und Beschleunigung des Baus von bezahlbarem Wohnraum (Änderung im BauGB vorgesehen), Förderung von Klimafreundlichem Neubau und Wohneigentum für Familien, Wohneigentumsprogramm „Jung kauf Alt“, Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit (wohl nach dem Vorbild Wiens), Förderprogramm für Junges Wohnen (EUR 500 Mio. fließen in die Errichtung von Wohnheimen für Studierende und Auszubildende), Vereinfachung des Bauens (durch Förderung des Gebäudetyps E), vergünstigte Abgabe von Grundstücken der Bundesanstalt für Immobilien (BImA), Anpassung der Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung, Förderung von Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen, Senkung der Erwerbsnebenkosten (z.B durch mehr Flexibilität bei der Grunderwerbsteuer) gehören ebenfalls zum 14-Punkte-Plan.

• Wann kommt das alles?

Im Prinzip sollen die Maßnahmen noch in dieser Legislaturperiode, also bis 2025, umgesetzt werden. Vieles soll aber sogar noch 2023 auf den Weg gebracht werden, was allerdings abzuwarten bleibt. Wir werden die Einzelpunkte jeweils unter die Lupe nehmen, sobald konkrete Vorschläge vorliegen.

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Zum Hintergrund:

Einige Immobilienmakler in Deutschland boten interessierten Kunden in der Vergangenheit die Möglichkeit an, durch die Zahlung einer Gebühr ein Grundstück für eine bestimmte Zeit zu reservieren. Der BGH entschied nun, dass die Vereinbarung einer solchen Reservierungsgebühr in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist. Im zugrundeliegenden Fall hatten die Kläger mit der Beklagten, einer Immobilienmaklerin, einen Maklervertrag geschlossen. Um ein Grundstück zu reservieren, schlossen die Parteien zudem einen Reservierungsvertrag, der die Zahlung einer Reservierungsgebühr vorsah. Die Kläger entschlossen sich später gegen den Kauf des Grundstücks und forderten die Gebühr daraufhin von der Maklerin zurück. Die beklagte Maklerin verweigerte die Rückzahlung jedoch unter Berufung auf ihre AGB.

Die Entscheidung:

Die Richter des I. Zivilsenates entschieden nun, dass eine Klausel, die die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausschließt, eine unangemessene Benachteiligung der potenziellen Käufer darstellt und daher unwirksam ist. Zur Begründung führten sie an, dass dem Kaufinteressenten keine nennenswerten Vorteile aufgrund des Abschlusses des Reservierungsvertrages entstehen und der Makler in diesem Zusammenhang überdies keine geldwerte Gegenleistung erbringt. Die Reservierungsgebühr steht damit im Widerspruch zum Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrages, nach dem eine Provision nur dann geschuldet wird, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.

Folgen des Urteils:

Maklerkunden, die aufgrund einer formularmäßigen Vereinbarung eine Reservierungsgebühr an ihren Makler gezahlt haben, können diese nun aufgrund dieses höchstrichterlichen Urteils zurückfordern. Gerne unterstützen wir Sie bei der Rückforderung von Reservierungsgebühren. Bei Fragen zum Thema, kontaktieren Sie uns gerne!

Dr. Matthias Laas

Christoph Schulze

Dr. Mark Unger

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Immobiliensteuerreform tritt 2024 in Kraft

Aufgrund der im Jahre 2024 in Kraft tretenden Immobiliensteuerreform, die eine komplette Neubewertung der Immobilien vorsieht, ist es sinnvoll sich noch einmal näher mit dem BBR-Eintrag der eigenen Immobilie zu befassen. Ab 2024 werden alle Immobilienbesitzer in Dänemark nach dem Wert der Immobilie besteuert. Dieser Grundwert pro m² Fläche wird für alle Immobilien in Dänemark gerade neu ermittelt.

BBR-Informationen dienen als Grundlage

Dieser neue Wert hat die im BBR-Register hinterlegten Daten als Grundlage. Jedes Gebäude wird zu den dort hinterlegten Daten in die steuerliche Bewertung einfließen. Allerdings ist die Erfassung oft nicht hundertprozentig korrekt. Der Grund liegt in der Digitalisierung, denn das BBR-Register basiert auf digitalisierten Luftfotos, so dass etwa aus einem Trampolin schnell ein Gartenhaus mit entsprechender m² Zahl werden kann, Ein solches nicht existentes Gebäude wird aber dennoch mit 25% in die Steuer eingerechnet, so dass abhängig vom m²-Preis, den die Steuer anlegt, sich die gesamte Steuerlast für die Immobilie leicht um 1.000-2.000 DKK pro Jahr erhöhen kann.

BBR anpassen und Kommune kontaktieren

Hat man in seinem BBR-Auszug Fehler gefunden, kann man diese evtl. Selbst online korrigieren. Vieles muss aber durch die lokale Gemeindeverwaltung angepasst werden. Nicht existierende Gebäude etwa kann man selber nicht löschen, sondern dies muss der Gemeindemitarbeiter tun.

Wir helfen gerne mit einer Analyse der aktuellen Situation und nehmen gerne den Kontakt mit der Gemeinde auf, wenn der BBR-Report aufgrund offensichtlicher Fehler angepasst werden soll.

Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienrecht? Zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren!

Dr. Axel B. Röpke

Bild: Photo by Josephine Amalie Paysen on Unsplash

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Das Gesetz ist noch nicht beschlossen und wird wahrscheinlich auch noch Gegenstand parlamentarischer Debatten werden. Es ist aber damit zu rechnen, dass es noch in diesem Jahr verabschiedet wird. Wir haben die wichtigen Informationen zum Baulandmobilisierungsgesetz für Sie zusammengefasst.

Worum geht es beim Baulandmobilisierungsgesetz?

Baulandmobilisierungsgesetz – auf den ersten Blick klingt der Name des Entwurfs wie ein typisch deutsches Wortungetüm. Auf den zweiten Blick vermutet man zurecht Regelungen zum baulichen Lückenschluss und Anreize zur Bebauung brachliegender Flächen.

Hinter dem Gesetz versteckt sich aber noch einiges mehr und das wird deutsche und ausländische Investoren nicht unerheblich beschäftigen: Neben Baugeboten und zahlreichen Erleichterungen für den Wohnungsbau werden im Referentenentwurf des Bundesbauministeriums nämlich zwei Themen ausgeweitet, die Investoren im Wohnungsbereich, insbesondere in den größeren und attraktiven Städten ohnehin seit einiger Zeit zunehmend umtreiben: Vorkaufsrechte und Umwandlungsverbote in Wohnungseigentum.

Während die Erweiterungen im Bereich Vorkaufsrechte noch überschaubar ausfallen, sind sie, was die Umwandlungsverbote angeht, beträchtlich. Hieß das Schreckgespenst bisher „Soziale Erhaltungssatzung oder -verordnung“ wird es nun die Möglichkeit geben, auch in sogenannten „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ von Vorkaufsrechten und Umwandlungsverboten stärker Gebrauch zu machen. Und Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt könnten in einigen Metropolen weite Teile des Stadtgebietes umfassen.

Der Begriff des „Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt“ ist ein, wenn auch noch nicht „so“ alter Bekannter. In solchen Gebieten können nämlich auch Verordnungen erlassen werden, in denen die sogenannte Mietpreisbremse greift. Das ist auch kein Zufall. Der Gesetzgeber wählt diesen Begriff bewusst, definiert ihn identisch und macht ihn damit gewissermaßen zur zentralen Begrifflichkeit in der modernen Wohnungsmarkt-Regulierung.

Was steht im Gesetzentwurf zum Baulandmobilisierungsgesetz?

Der Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz enthält aus Investoren-Perspektive vier zentrale Bestandsteile, die wir hier für Sie zusammengefasst haben.

1. Einschränkungen bei der Aufteilung in Wohnungseigentum

Nach dem neuen § 250 BauGB soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Aufteilung in Wohnungseigentum grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Damit wird das in sozialen Erhaltungsgebieten bereits existierende grundsätzliche Umwandlungsverbot ggf. auf deutlich größere Gebiete ausgedehnt. Zwar sind die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Verordnung festzulegen. An der Mietpreisbremse und an Ankündigungen wie der von Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter zeigt sich aber schon jetzt: Betroffen davon können durchaus weite Teile der Stadtgebiete in den Metropolen und in anderen besonders attraktiven Städten sein. Die Vorschrift sieht zwar eine Reihe von Ausnahmen und Erleichterungen vor, die allerdings in erster Linie nicht den klassischen Investoren zugute kommen werden.

2. Stärkung von kommunalen Vorkaufsrechten

Zunächst wird ein weiteres allgemeines Vorkaufsrecht begründet, nämlich für Fälle, in denen Grundstücke im Gebiet eines Bebauungsplans oder im unbeplanten Innenbereich einen städtebaulichen Missstand darstellen. Gemeint sind sogenannte „Problemimmobilien“, das heißt Brachen oder verwahrloste Grundstücke. Ein kommunales Vorkaufsrecht darf auch bisher nur ausgeübt werden, wenn das Allgemeinwohl dies rechtfertigt. Die Gesetzesinitiative stellt klar, dass dies auch die Deckung des Wohnbedarfs oder die Innenentwicklung sein kann. Ferner können Satzungsvorkaufsrechte nunmehr geschaffen werden, wenn es sich um unbebaute Grundstücke handelt und diese nach Bebauungsplan oder im Innenbereich vorwiegend für Wohnzwecke zur Verfügung stehen sollen und es sich um ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt handelt.

3. „Sektorale Bebauungsplan“: Aufwertung des sozialen Wohnungsbaus

Bis Ende 2024 zeitlich befristet wird die Möglichkeit vorgesehen, in Bebauungsplänen Festsetzungen für sozialen Wohnungsbau vorzunehmen. Damit soll getestet werden, inwieweit damit für den sozialen Wohnungsbau ein für erforderlich gehaltener Anschub erreicht werden kann. Hierdurch wird die bisher einzige Möglichkeit flankiert, die Schaffung von sozialem Wohnungsbau durch städtebaulichen Vertrag verbindlich zu vereinbaren.

4. Weitere Erleichterungen für den Wohnungsbau

Im Referentenentwurf zum Baulandmobilisierungsgesetz sind darüber hinaus weitere Erleichterungen für den Wohnungsbau vorgesehen. Das sind zum Beispiel:

• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können erleichtert Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden.
• Im Innenbereich sollen Abweichungen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung möglich sein.
• Im Außenbereich sollen Umnutzungen von landwirtschaftlichen Gebäuden in Wohnungen erleichtert möglich sein.
• Baugebote sind insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zulässig, auch zugunsten von kommunalen Wohnungsbaugesellschaften, gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen, einer Genossenschaft oder Stiftung. Ferner wird es sogenannte Städtebauliche Entwicklungskonzepte geben. Diese können unter anderem zur Begründung der sonst häufig schwer zu begründenden Baugebote herangezogen werden.
• Erleichterte Festsetzungen sind zugunsten von Dachaufstockungen und -aufbauten möglich.

Ob es im Zuge des parlamentarischen Verfahrens zum Baulandmobilisierungsgesetz noch größere Änderungen am vorliegenden Entwurf geben wird, bleibt abzuwarten. Selbstverständlich werden wir die Entwicklungen dazu für Sie im Blick behalten und Sie hier über wichtige Neuerungen informieren

Sollten Sie jetzt schon Fragen hierzu oder zu anderen immobilienrechtlichen Fragen haben, sprechen Sie uns jederzeit gerne an.

Dr. Matthias Laas

Bild: Photo by Max Langelott on Unsplash

Der Beitrag Geplantes Baulandmobilisierungsgesetz: Was Immobilien-Investoren jetzt wissen sollten erschien zuerst auf TYSKRET.