Mange tyske storbyer søger efter muligheder for at kunne styre ejendoms- og boligmarkedet med det formål at forhindre lejestigninger og ”luksusmoderniseringer”. Det sker bl.a. gennem såkaldte ”soziale Erhaltungssatzungen” (social miljøbevaringslove), som indføres med det formål at bevare ”sammensætningen af befolkningen” i et område. Har en sådan ”soziale Erhaltungssatzung” trådt i kraft, begrænser det ejernes muligheder for salg og udvikling af ejendomme i området ganske væsentligt.
Forudsætningerne for den sociale miljøbevaringslov
Kommunen kan indføre denne lovgivning i visse områder, hvor dette findes nødvendigt for at bevare en befolkningsmæssig diversitet og dermed forhindre at byen bliver delt op i sociale klasser. Om denne forudsætning foreligger er et vurderingsspørgsmål, og vil i de fleste byer praktisk afhænge af kommunens aktuelle politiske retning.
„Soziale Erhaltungssatzung“: Krav om tilladelse for alle byggemæssige ændringer, moderniseringer og opdelinger i ejerlejligheder
Hvis en ”soziale Erhaltungssatzung” er indført, gælder et krav om en særlig tilladelse for alle bygningsmæssige ændringer. Omfattet er både moderniseringer, ombyggnationer med ændringer i planløsningen, nedrivninger, andre ændringer og tilbygninger. Derudover er det også kun muligt at opdele ejendomme i ejerlejligheder med tilladelse fra kommunen.
I denne sammenhæng findes der altså brede fortolkningsmuligheder for kommunen som benyttes for at gennemtvinge en politisk agenda – særlig med hensyn til lejeniveauer. Afslag på en ansøgning sker derfor ofte på baggrund af at en ejer ikke vil skrive under på kommunens krav.
Kommunen har en forkøbsret – i visse tilfælde er denne prisbegrænset
Indenfor området af den sociale miljøbevaringslov har kommunen desuden en almindelig forkøbsret ved salg af ejendomme – men ikke ved salg af ejerlejligheder. En forudsætning for anvendelsen af forkøbsretten er, at en købsaftale er blevet indgået mellem ejeren og en køber. Reglerne kan dermed medføre, at kommunen kan beslutte at overtage en købsaftale mellem to parter.
Kommunen skal i princippet betale den købspris, der er aftalt mellem sælger og den oprindelige køber. Dette gælder med mindre den aftalte pris ligger betydeligt over den offentlige ejendomsværdi (med 25 %) – hvilket ofte er tilfældet i dag. Da kan kommunen bringe købsprisen ned på den ”rimelige” offentlige ejendomsværdi.
Da det i mange tilfælde vil medføre et væsentlig tab for sælgeren at sælge til denne lavere pris, vil sælgeren helst undgå at sælge til kommunen. Han har da kun mulighed for at afstå helt fra et salg, beholde ejendommen og håbe på ”bedre tider”, forhandle en aftale med kommunen om andre villkår, eller forsøge at opdele ejendommen i ejerlejligheder – med ventefrist på 7 år eller salg til lejere.
Kommunen anvender den sociale miljøbevaringslov til at forhandle med ejere eller købere
Hamborg og Berlin har vedtaget flere ”soziale Erhaltungssatzungen” (Erhaltungsverordnungen i Hamborg) i løbet af de sidste år og anvender allerede reglerne. Også i Köln, Leipzig og yderligere byer planlægges indførslen er sådanne love.
Anvendelsen af loven har hidtil været relativ ”usynlig”. I nyhederne de sidste måneder fremgik det dog, at kommuner benytter sig af lovgivningen, for at få ejere eller købere til at skrive under på vilkår, som medfører yderligere begrænsninger for at få tilladelse til sine byggeplaner eller for at forhindre kommunen i at bruge sin forkøbsret.
I et tilfælde i 2018, da en kendt svensk ejendomsfond ville købe en ejendom i Hamborg, indikerede kommunen, at de ville påberåbe sig sin forkøbsret, hvis ikke køberen ville skrive under på, at der ikke ville blive foretaget ændringer eller moderniseringer på ejendommen, samt at der ikke ville blive krævet en leje som overstiger den midterste værdi i følge ”Mietspiegel”. I andre tilfælde har en aftale også været betinget af kommunens krav om et langfristet opdelingsforbud.
Praktisk relevans for ejendomsinvestorerne – ta’ hensyn til reglerne og planlæg langsigtet
Som ejendomsinvestor er det ikke nogen mulighed at ignorere kravet på en tilladelse. Det kan lede til bøder på op til 30.000 EUR per overtrædelse. Desuden kan det blive nødvendigt at fortryde projekter samt at gennemføre moderniseringslejestigninger, da en modernisering ikke er mulig med manglende tilladelse.
Praktisk medfører det altså, at ejendomme i områder med en ”soziale Erhaltungsverordnung” er betydelig sværere at udvikle og endnu sværere at sælge. Typisk vil det derfor være fornuftigt i god tid, at opdele en ejendom i ejerlejligheder inden en sådan lov bliver vedtaget. Selv hvis loven allerede er vedtaget, er der mulighed for at opdele ejendomme i ejerlejligheder, hvis investoren har tid til at vente i nogle år.
Hvis du har spørsmål er du velkommen kontakte
Text: Olivia Pedersen, Nils Grenda
Billede: Sagawe & Klages Rechtsanwälte
