Forudsætningerne for den sociale miljøbevaringslov

Kommunen kan indføre denne lovgivning i visse områder, hvor dette findes nødvendigt for at bevare en befolkningsmæssig diversitet og dermed forhindre at byen bliver delt op i sociale klasser. Om denne forudsætning foreligger er et vurderingsspørgsmål, og vil i de fleste byer praktisk afhænge af kommunens aktuelle politiske retning.

”Soziale Erhaltungssatzung”: Krav om tilladelse for alle byggemæssige ændringer, moderniseringer og opdelinger i ejerlejligheder

Hvis en ”soziale Erhaltungssatzung” er indført, gælder et krav om en særlig tilladelse for alle bygningsmæssige ændringer. Omfattet er både moderniseringer, ombyggnationer med ændringer i planløsningen, nedrivninger, andre ændringer og tilbygninger. Derudover er det også kun muligt at opdele ejendomme i ejerlejligheder med tilladelse fra kommunen.

I denne sammenhæng findes der altså brede fortolkningsmuligheder for kommunen som benyttes for at gennemtvinge en politisk agenda – særlig med hensyn til lejeniveauer. Afslag på en ansøgning sker derfor ofte på baggrund af at en ejer ikke vil skrive under på kommunens krav.

Kommunen har en forkøbsret – i visse tilfælde er denne prisbegrænset

Indenfor området af den sociale miljøbevaringslov har kommunen desuden en almindelig forkøbsret ved salg af ejendomme – men ikke ved salg af ejerlejligheder. En forudsætning for anvendelsen af forkøbsretten er, at en købsaftale er blevet indgået mellem ejeren og en køber. Reglerne kan dermed medføre, at kommunen kan beslutte at overtage en købsaftale mellem to parter.

Kommunen skal i princippet betale den købspris, der er aftalt mellem sælger og den oprindelige køber. Dette gælder med mindre den aftalte pris ligger betydeligt over den offentlige ejendomsværdi (med 25 %) – hvilket ofte er tilfældet i dag. Da kan kommunen bringe købsprisen ned på den ”rimelige” offentlige ejendomsværdi.

Da det i mange tilfælde vil medføre et væsentlig tab for sælgeren at sælge til denne lavere pris, vil sælgeren helst undgå at sælge til kommunen. Han har da kun mulighed for at afstå helt fra et salg, beholde ejendommen og håbe på ”bedre tider”, forhandle en aftale med kommunen om andre villkår, eller forsøge at opdele ejendommen i ejerlejligheder – med ventefrist på 7 år eller salg til lejere.

Kommunen anvender den sociale miljøbevaringslov til at forhandle med ejere eller købere

Hamborg og Berlin har vedtaget flere ”soziale Erhaltungssatzungen” (Erhaltungsverordnungen i Hamborg) i løbet af de sidste år og anvender allerede reglerne. Også i Köln, Leipzig og yderligere byer planlægges indførslen er sådanne love.

Anvendelsen af loven har hidtil været relativ ”usynlig”. I nyhederne de sidste måneder fremgik det dog, at kommuner benytter sig af lovgivningen, for at få ejere eller købere til at skrive under på vilkår, som medfører yderligere begrænsninger for at få tilladelse til sine byggeplaner eller for at forhindre kommunen i at bruge sin forkøbsret.

I et tilfælde i 2018, da en kendt svensk ejendomsfond ville købe en ejendom i Hamborg, indikerede kommunen, at de ville påberåbe sig sin forkøbsret, hvis ikke køberen ville skrive under på, at der ikke ville blive foretaget ændringer eller moderniseringer på ejendommen, samt at der ikke ville blive krævet en leje som overstiger den midterste værdi i følge ”Mietspiegel”. I andre tilfælde har en aftale også været betinget af kommunens krav om et langfristet opdelingsforbud.

Praktisk relevans for ejendomsinvestorerne – ta’ hensyn til reglerne og planlæg langsigtet

Som ejendomsinvestor er det ikke nogen mulighed at ignorere kravet på en tilladelse. Det kan lede til bøder på op til 30.000 EUR per overtrædelse. Desuden kan det blive nødvendigt at fortryde projekter samt at gennemføre moderniseringslejestigninger, da en modernisering ikke er mulig med manglende tilladelse.

Praktisk medfører det altså, at ejendomme i områder med en ”soziale Erhaltungsverordnung” er betydelig sværere at udvikle og endnu sværere at sælge. Typisk vil det derfor være fornuftigt i god tid, at opdele en ejendom i ejerlejligheder inden en sådan lov bliver vedtaget. Selv hvis loven allerede er vedtaget, er der mulighed for at opdele ejendomme i ejerlejligheder, hvis investoren har tid til at vente i nogle år.

Hvis du har spørsmål er du velkommen kontakte

Christoph Schulze

Dr. Nils Grenda

Text: Olivia Pedersen, Nils Grenda

Billede: Sagawe & Klages Rechtsanwälte

Der Beitrag Soziale Erhaltungssatzung – Bevaring af det sociale miljø i tyske storbyer erschien zuerst auf TYSKRET.

Opsigelse uden varsel på grund af betalingsrestance mulig

Som udlejer kender man desværre situationen, at lejeren ikke længere betaler sin leje. I Tyskland kan man derfor bl.a. opsige en lejekontrakt uden varsel, når lejeren ikke har betalt i mere end 2 måneder. Egentligt er kontrakten dermed ophævet.

Lejerens redning: ”henstandsbetaling” (Schonfristzahlung)

Den tyske lovgivning indeholder dog en særlig bestemmelse til fordel for lejeren: En opsigelse uden varsel, der givet betalingsrestancen i første omgang er gyldig, bliver efter en såkaldt ”henstandsbetaling” foretaget af lejeren efter modtagelse af opsigelsen i henhold til §569 pkt. 3, nr. 2 BGB (den tyske civillov) ugyldig. En henstandsbetaling foreligger, når lejeren senest inden udløbet af to måneder efter tilsendelse af fraflytningsklagen betaler den skyldige leje og brugsgodtgørelse. Så fortsætter lejeaftalen.

Almindelig opsigelse mulig på samme tid og af samme opsigelsesgrund?

Da lejeren med den manglende betaling har vist sig at være upålidelig, vil flere udlejere alligevel ønske, at ophæve lejekontrakten med lejeren. Hidtil var det omstridt om dette er muligt igennem en – samtidig med opsigelsen uden varsel – subsidært opsigelse på standardvilkår grundet forsinket betaling. Lejeforholdet ville så ikke ophøre med det samme, men efter udløbet af den lovbestemte opsigelsesfrist. Denne tilgang bruges af mange udlejere men er hidtil blevet afvist af nogle domstole.

Den tyske højesterets afgørelse: En samtidig almindelig opsigelse er i princippet mulig, men opsigelsesgrunden skal prøves af retten i de enkelte tilfælde

Med dom af d. 19. september 2018 (sagsnummer VIII ZR 231/17) har den tyske højesteret (Bundesgerichtshof – den øverste ret i civilsager) gjort det klart, at dette principielt er muligt.

I sagen havde den sagsøgte ikke betalt husleje i to på hinanden følgende måneder. Herpå havde sagsøgeren som udlejer, opsagt lejemålet uden varsel og samtidig subsidært på standardvilkår, begge grundet i den forsinkede betaling. Den sagsøgte betalte efter modtagelse af opsigelsen de påløbne restancer i form af ”henstandsbetaling”, opsigelsen uden varsel blev dermed ugyldig. Udlejeren ville dog fortsat holde fast i den almindelige opsigelse. I landsretten blev hans krav dog tilbagevist. Først ved højesteretten fik han medhold.

Efter højesterettens afgørelse skal der i de enkelte tilfælde nu altid afklares, om den subsidære almindelige opsigelse er gyldig. Her skal retten især kontrollere, om påberåbelsen af den almindelige opsigelse er gyldig på grund af omstændighederne i det enkelte tilfældet og en eventuel udligning af restancerne kort tid efter tilgangen af opsigelsen. Alene det faktum at lejeren har ydet ”henstandsbetalingen” hurtigt, burde dog ikke være tilstrækkelig til at vurdere udlejers almindelige opsigelse som gyldig. Derudover burde snarere flere beskyttelsesværdige grunde fra lejerens side være nødvendig.

Vi rådgiver derfor vores kunder fortrinsvist allerede forud for en opsigelse om, hvordan ekstraordinære og almindelige opsigelser bedst kan kombineres og håndhæves.

Hvis der er spørgsmål er du velkommen til at henvende dig til

Christoph Schulze

Ingo Schmidtmann

Billede: Sagawe & Klages Rechtsanwälte

Der Beitrag Tysk højesteret om opsigelse af lejekontrakt på grund af betalingsrestance erschien zuerst auf TYSKRET.

Lovændring i den tyske lejelov i 2019

Den 29.11.2018 vedtog det tyske parlament en lovændring i den tyske lejelov. Ændringen træder i kraft d. 01.01.2019. I de forgangne år er huslejeniveauet i flere tyske storbyer steget. Denne udvikling vil staten gerne begrænse, og har derfor indført lovbestemmelser, der har dette formål. Den såkaldte huslejebremse (Mietpreisbremse) var netop et af disse tiltag. Lovændringen havde imidlertid ikke den ønskede effekt, og der er derfor nu besluttet en lovændring med tilføjelser til de allerede eksisterende regler.

Huslejebremsens hidtil gældende regler

Huslejebremsen er et lovfæstet redskab, der kan indføres i visse byer/områder, hvor dette findes nødvendigt af delstatsregeringerne. Ifølge huslejebremsen må en husleje som udgangspunkt maksimum ligge 10 procent over den sammenlignelige husleje for området. Den sammenlignelige husleje er bestemt af det såkaldte mietspiegel.

Der findes dog undtagelser til denne begrænsning. Det gælder både for nybyggerier og for lejligheder, hvor der er gennemført omfattende moderniseringer, at huslejebremsen kan tilsidesættes. Et nybyggeri er defineret som en ejendom, der for første gang bliver benyttet og udlejet. En omfattende modernisering er defineret som en modernisering, der medfører, at ejendommen efterfølgende kan sidestilles med nybyggeri.

Den vigtigste undtagelse fra huslejebremsen er dog tilfældet, hvor den foregående leje blot videreføres. Dette sikrede altså udlejeren den leje som han lovligt en gang havde aftalt med den forhenværende lejer.

Det er også muligt at tilføre en del af moderniseringsomkostninger til huslejen ved ikke omfattende moderniseringer, hvis der er tale om omkostninger, der jf. loven er tilladte at tilføre huslejen. Her kan der f.eks. være tale om moderniseringer, der medfører betydelig værdi for lejeren. Det kan bl.a. være installation af et nyt varmeanlæg, installation af bad og toilet eller installation af en elevator. Der kan ligeledes være tale om moderniseringer, der vil medføre energibesparelser, som f.eks. udskiftning af gamle vinduer med nye termovinduer. Detaljerne omkring en såkaldt ”Moderniseringshuslejestigning” er dog kompliceret, da der også skal tages hensyn til omkostningerne for reparationer.

Ændringen i lejeloven i 2019– hvad ændrer sig?

Udlejers oplysningspligt før kontraktindgåelsen – overtrædelse kan have store og dyre konsekvenser

Lovforslaget vil medføre en oplysningspligt for udlejer før kontraktsindgåelsen. Udlejer er omfattet af oplysningspligten, når udlejer vil opkræve en leje, der ligger over 10 % over den sammenlignelige husleje for området. Det betyder, at hvis udlejer vil benytte nogle af undtagelserne til huslejebremsen skal dette oplyses skriftligt til lejer inden lejeaftalen underskrives.
Efterlever udlejer ikke denne oplysningspligt, kan udlejer, i følge lovændringen, ikke påberåbe undtagelse af huslejebremsen. I stedet må han kun kræve en leje svarende til den tilladte leje i følge huslejebremsen. Maksimallejen vil dermed ligge på maksimum 10 procent over den sammenlignelige leje i det pågældende område, selvom den foregående lejer har betalt en højere leje.

Simplere påberåbelse af huslejebremsen for lejeren

Overtrædelse af huslejebremsen vil med lovændringen i fremtiden blive lettere for lejer at gøre indsigelse mod. Ifølge lovændringen, vil der i fremtiden være færre krav til klagen. Der er dermed ikke som tidligere krav om at lejer skal skrive nogen argumentation, men kan fremadrettet blot påberåbe sig bestemmelsen uden videre. Det er dog uændret, at lejeren kun kan kræve lejen tilbagebetalt fra det tidspunkt klagen er blevet indsendt.

Reduceret mulighed for tilførsel af moderniseringsomkostninger til huslejen

Ifølge lovforslaget vil moderniseringsomkostninger kunne tilføres til lejen med kun 8 procent, ikke som tidligere med 11 procent. Derudover må omkostningerne til moderniseringen maksimalt udgøre 3 EUR pr. kvm. for de lejligheder hvor lejen er over 7 EUR pr. kvm. og 2 EUR pr. kvm. når lejen er under 7 EUR pr. kvm.. Disse regler gælder i første omgang i en begrænset periode på henholdsvis 5 og 6 år. Dette betyder, at den ændrede procentsats efter 5 år skal tages op af lovgiveren til genovervejelse og ligeledes skal begrænsningen på de henholdsvis 2 og 3 EUR pr. kvm. genovervejes efter 6 år.

Simplere omlægning af omkostninger ved mindre moderniseringer

Beregningen af hvor meget af omkostningerne for mindre moderniseringer, der kan tilføres huslejen bliver mere simpel. Hvis omkostningerne for moderniseringen ikke er højere end 10.000 EUR, kan udlejer fremadrettet kræve 70 procent til af omkostningerne ved moderniseringen uden yderligere beregninger. Det er sådan på nuværende tidspunkt, at der skal foretages en beregning af værdien af det der bliver udskiftet og en beregning af hvor meget man eventuelt sparer ved udskiftningen, for at vide hvor meget af omkostningerne, der kan tilføres huslejen. Denne beregning vil fremover kun være nødvendig ved moderniseringer, der overstiger 10.000 euro. Det er kun muligt, at tilføje moderniseringsomkostninger til lejen hvert 5. år.

Misligholdelse af lejeaftalen ved modernisering – skærpende regler skal beskytte lejeren

Tidligere har der været udlejere, der har benyttet moderniseringer til at ”slippe af” med lejere. Det vil fremadrettet blive sværere for udlejer indirekte at bruge en omfattende modernisering til at komme af med en lejer. Formodningen om sådan en hensigt kan opstå på baggrund af at udlejer ikke starter ombygningen indenfor 12 måneder efter meddelelsen herom, lader arbejdet tage mere end 12 måneder, udlejer kræver en huslejestigning på mere end 100 % eller på anden måde gennemfører foranstaltninger, der væsentligt bebyrder lejeren. Udlejeren kan dog fremlægge en objektiv gyldig grund, der i det enkelte tilfælde kan retfærdiggøre disse situationer.

I tilfælde af misligholdelse af lejeaftalen ved modernisering, kan udlejer blive idømt en bøde på op til 100.000 EUR. I yderste tilfælde er der risiko for fængselsstraf, men det sker i praksis meget sjældent.

Vigtig ved moderniseringer i områder med ”soziale Erhaltungssatzung”

I områder omfattet af reglerne for særlige sociale bevaringsområder (”soziale Erhaltungsgebieten”) skal man være opmærksom på, at der skal ansøges om en særlig moderniseringstilladelse inden moderniseringen foretages. Myndighederne gør til dels sådanne tilladelser afhængig af, at moderniseringen ikke medfører lejestigninger hhv. at et bestemt forhøjelsesbeløb – som skal forhandles i det enkelte tilfælde – ikke overstiges. Det kan betyde, at det ikke er muligt at foretage moderniseringslejeforhøjelser i områder omfattet af forordningen om særlig social bevaring (”soziale Erhaltungsverordnung”).

Overgangen

Som tidligere nævnt vil lovændringen træde i kraft d. 01.01.2019. Da sanktionerne er blevet skærpet, anbefales alle udlejere at implementere de nye krav allerede fra årsskiftet.
Alle moderniseringer der er tilkendegivet for lejer inden da, vil som udgangspunkt ikke være omfattet af lovændringen omkring ”Moderniseringshuslejestigning”.

Hvis der er spørgsmål er du velkommen til at henvende dig til

Christoph Schulze

Dr. Nils Grenda

Tekst: Olivia Pedersen

Billede: Sagawe & Klages Rechtsanwälte[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Der Beitrag Lovændring i den tyske lejelov i 2019: skærpede regler for udlejere erschien zuerst auf TYSKRET.