Grunderwerbsteuer

04.07.2013

Grunderwerbsteuer - auch beim Anteilsverkauf

Nicht nur der direkte Verkauf von Grundstücken wird in Deutschland besteuert, sondern auch der indirekte Verkauf, also wenn Anteile an einer Gesellschaft veräußert werden, die ihrerseits ein Grundstück im Vermögen hält.

 

Die magische Grenze, die den Verkauf von Gesellschaftsanteilen mit einem Verkauf von Grundstücken gleichstellt, liegt bei "mindestens 95%" der Anteile. Dabei kommt es dann im einzelnen darauf an, ob es sich um eine Personengesellschaft (z.B. Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder Kommanditgesellschaft) oder eine Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH oder Aktiengesellschaft) handelt. Gehört das (in Deutschland belegene) Grundstück zum Vermögen einer Personengesellschaft und ändert sich innerhalb von 5 Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar so, dass mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögens auf neue Gesellschafter übergehen, gilt das als Übereignung eines Grundstücks, und wird damit steuerpflichtig (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

 

Mit Rücksicht auf diese gesetzliche Fiktion sieht man immer wieder Vertragskonstruktionen, bei denen zum Beispiel die Kommanditisten einer grundbesitzenden Kommanditgesellschaft 94% (oder 94,9%) ihrer Anteile an der Kommanditgesellschaft übertragen. Dagegen lässt sich grundsätzlich nichts sagen. Werden aber innerhalb von fünf Jahren weitere Kommanditanteile übertragen, so dass die Schwelle von 95% überschritten wird, fällt Grunderwerbsteuer auf die gesamten Übertragungsvorgänge an. Aber auch dann, wenn weitere Kommanditanteile erst nach fünf Jahren übertragen werden, kann dies zur Festsetzung von Grunderwerbsteuer führen: War nämlich die spätere Übereignung der restlichen Anteile nach fünf Jahren von vorneherein schon geplant, wird das Finanzamt dies als Umgehung ansehen (§ 42 AO) und trotzdem die Grunderwerbsteuer einfordern.

 

Auch bei Kapitalgesellschaften (also etwa einer GmbH oder AG), die ein Grundstück im Vermögen haben, fällt die Grunderwerbsteuer nur dann an, wenn unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile übertragen oder in einer Hand vereinigt werden (§ 1 Abs. 3 Ziffer 1 GrEStG). Hier gibt es einen wichtigen Unterschied zur Personengesellschaft: Auch wenn eine Übertragung des Restes später als 5 Jahre danach erfolgt, fällt die Grunderwerbsteuer an. Die 5-Jahresfrist spielt bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften keine Rolle!