Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten

20.04.2015

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung vom 15.04.2015 (VIII ZR 281/13) entschieden, dass eine fristlose Kündigung wegen der Verweigerung des Zutritts des Vermieters für erforderliche Instandsetzungsarbeiten auch dann wirksam sein kann, wenn der Vermieter die Mieter nicht zuvor gerichtlich auf Duldung der Instandsetzungsarbeiten in Anspruch genommen hat.

 

In dem vom BGH entschiedenen Fall war der Dachstuhl eines Gebäudes mit Hausschwamm befallen. Die Mieter ermöglichten dem Vermieter zwar zunächst die Durchführung von Erstmaßnahmen, verweigerten im Anschluss daran aber den für den Abschluss der Arbeiten erforderlichen weiteren Zutritt zur Wohnung. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietern fristlos und erwirkte mittels einstweiliger Verfügung Zutritt zur Wohnung. Kurze Zeit später verweigerten die Mieter sodann den erforderlichen Zutritt zum Kellerraum, woraufhin der Vermieter das Mietverhältnis erneut fristlos kündigte und Räumungsklage erhob.

 

Die Räumungsklage des Vermieters wurde in den Vorinstanzen abgewiesen, unter anderem mit der Begründung, den Mietern sei es gestattet gewesen, die Einzelheiten ihrer Duldungspflicht zunächst gerichtlich klären zu lassen, ohne dass ihnen in diesem Zusammenhang schon der Verlust der Wohnung drohte.

 

Diese Argumentation hat der BGH nun gekippt und in seiner Entscheidung vom 15.04.2015 klargestellt, dass der Vermieter wegen der Verletzung von Duldungspflichten grundsätzlich sofort fristlos kündigen dürfe und nicht zunächst die Mieter gerichtlich auf Duldung der Maßnahmen und Zutrittsgewährung in Anspruch nehmen müsse. Voraussetzung der fristlosen Kündigung bleibe jedoch, dass die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorlägen. Diese könnten auch dann gegeben sein, wenn die Duldungspflicht der Mieter nicht vorab gerichtlich festgestellt worden sei, sei aber abhängig von der gesetzlich erforderlichen Abwägung der widerstreitenden Interessen im Einzelfall.

 

Die Entscheidung des BGH ist in der Sache richtig und konsequent. Zwar schafft er keinen neuen Kündigungsgrund. Die Klarstellung, dass es grundsätzlich nicht erforderlich sei, vor Ausspruch der fristlosen Kündigung die Duldungspflicht gerichtlich feststellen zu lassen, bedeutet jedoch, dass die Verweigerung des Zutritts für Mieter in Zukunft deutlich riskanter ist, als dies bislang der Fall war. Denn trifft die rechtliche Beurteilung der Mieter, sie seien nicht zur Duldung verpflichtet, nicht zu, laufen Sie Gefahr, ihre Wohnung zu verlieren. Sie können sich dann nicht darauf berufen, ihre Duldungspflicht sei nicht zuvor gerichtlich festgestellt worden.