Neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen

25.03.2015

Mit drei Entscheidungen vom 18.03.2015 (BGH VIII ZR 185/14, BGH VIII ZR 242/13, BGH VIII ZR 21/13) hat der 8. Senat des Bundesgerichtshofs tiefgreifende Änderungen seiner früheren Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln vorgenommen.

 

Nach Auffassung des BGH ist eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in Formular-Verträgen dann unzulässig, wenn der Mieter bei Einzug eine nicht renovierte Wohnung übernommen hat, ohne dass ihm ein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Für die Abgrenzung renoviert / nicht renoviert kommt es nach Auffassung des BGH darauf an, ob die bei Übernahme der Wohnung vorhandenen Gebrauchsspuren den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln oder nicht.

 

Soll eine renovierte Wohnung mit Schönheitsreparaturklausel vermietet werden, ist es deshalb empfehlenswert, den Zustand der Wohnung schon vor dem Einzug beweissicher zu dokumentieren. Dagegen wird die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer nicht renovierten Wohnung zukünftig allenfalls dann noch möglich sein, wenn dem Mieter ein "angemessener Ausgleich" hierfür gewährt wird. Was unter einem „angemessenen Ausgleich“ zu verstehen ist, ist derzeit jedoch noch unklar.

 

Ferner hat der BGH entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln, bei denen dem Mieter pauschale Beträge für die Abnutzung der Wohnung entsprechend der Dauer des Mietverhältnisses in Rechnung gestellt werden konnten, unwirksam sind. Zur Begründung verwies der BGH darauf, dass der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenteil nicht verlässlich ermitteln könne und für ihn bei Abschluss des Mietvertrages nicht deutlich sei, welche Belastungen gegebenenfalls auf ihn zukommen.

 

Die Rechtsprechungsänderung gilt auch für Altverträge und dürfte gerade insoweit erhebliche Folgen für Vermieter haben. Denn bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel entfällt die Pflicht des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und es gelten die gesetzlichen Regeln, wonach Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters sind. In Konsequenz könnten Mieter gar versuchen, „den Spieß umzudrehen“ und vom Vermieter Schönheitsreparaturen einfordern.