Neuerungen im Mietrecht - “Mietpreisbremse” und “Bestellerprinzip”

18.03.2015

Am 05.03.2015 hat der Bundestag die sog. Mietpreisbremse für Wohnraummietverträge und das sog. Bestellerprinzip beschlossen. Das Gesetz wird voraussichtlich noch in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten.

 

 

1. Mietpreisbremse

Mit der sog. Mietpreisbremse will der deutsche Gesetzgeber erreichen, dass die Mieten bei Neuvermietungen in Zukunft weniger steigen. In den Gebieten, die von den Landesregierungen als „angespannte Wohnungsmärkte“ ausgewiesen werden, darf deshalb die Miete bei neuen Mietverträgen höchstens der ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent entsprechen. Dies bedeutet, dass in vielen deutschen Großstädten zukünftig nur noch Mieten bis zu 10 Prozent über dem Mietspiegel zulässig sein dürften.

 

Mietverhältnisse, die bei Inkrafttreten der Mietpreisbremse bereits bestehen, bleiben von dieser Regelung unberührt.

 

Die Bundesländer können bis zum Jahr 2020 durch Verordnung festlegen, in welchen Gebieten die neuen Regelungen im Einzelnen gelten sollen. Das nun beschlossene Gesetz sieht dabei vor, dass die Gebiete für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren unter den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse fallen können.

 

1.1 Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Von großer Bedeutung sind die Ausnahmen von der Mietpreisbremse. So darf bei einer Anschlussvermietung grundsätzlich trotzdem die höhere Miete des Vormieters vereinbart werden. Insoweit gilt Bestandsschutz. Weitere Erhöhungen sind dann aber nicht möglich, solange die Miete mehr als 10 Prozent über dem Mietspiegel liegt. Um Mussbrauch zu verhindern sollen Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des Mietverhältnisses vereinbart wurden, jedoch außer Betracht bleiben.

 

Eine weitere Ausnahme gilt für Modernisierungsmieterhöhungen, die auch weiterhin umgelegt werden können. Hier ist es sogar zulässig, die Modernisierungsmieterhöhung quasi erst auf den Nachmieter umzulegen, der binnen drei Jahren nach Durchführung der Maßnahmen anmietet. Allerdings sind die Details noch nicht völlig klar. Insbesondere dürfte es nicht zulässig sein, die hohe alte Miete des Vormieters einfach um die Modernisierungsmieterhöhung zu erhöhen und diesen Betrag dann auf den Nachmieter umzulegen.

 

Für Neubauten, also Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt werden, soll die Mietpreisbremse gar nicht gelten. Dies gilt auch für die erste Vermietung von Wohnungen nach umfassender Modernisierung. Allerdings ist es im Detail noch unklar, wann eine „umfassende Modernisierung“ vorliegt.

 

1.2 Index- und Staffelmietvereinbarungen

Für Wohnraummietverträge die an einen Index (z.B. Verbraucherpreisindex) geknüpft sind, unterliegt nur die Ausgangsmiete der Mietpreisbremse (§ 557b Abs. 4 BGB n.F.). Während ihrer Laufzeit ist die Miethöhe sodann keinen weiteren Beschränkungen unterworfen. Der Gesetzgeber hat insoweit die aus der Indexierung folgenden Einschränkungen als hinreichend erachtet.

 

Bei Staffelmietvereinbarungen gilt es zu unterscheiden: Für Staffelmietvereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse am jeweiligen Ort abgeschlossen wurden, ändert sich nichts. Insoweit gilt Bestandsschutz. Bei Staffelmietverträgen, die nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse geschlossen werden, unterliegen jedoch sowohl die Ausgangsmiete als auch jede Staffel für sich der Mietpreisbremse. Inwieweit es ggf. sinnvoll ist, dennoch Staffelmietvereinbarungen zu schließen, die dann faktisch erst nach dem Ablaufen der Mietpreisbremse (derzeit: 5 Jahre) zwischenzeitlich unterbliebene Staffelerhöhungen ausgleichen, ist noch nicht abschließend zu beurteilen.

 

1.3 Folgen von Verstößen

Wenn die Mietpreisbremse anwendbar ist, sind Vereinbarungen über die Miethöhe unwirksam, soweit sie gegen die Vorgaben zur Miethöhe verstoßen.

Der Vermieter muss zu viel geleistete Miete aber nur dann zurückzahlen, wenn der Mieter zuvor einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat. Dabei muss der Mieter darlegen, warum ein Verstoß vorliegt. Eine Behauptung ins Blaue hinein ist nicht ausreichend.

 

1.4 Konsequenzen

Zukünftig muss davon ausgegangen werden, dass die Wohnungsmieten in Gebieten, die der Mietpreisbremse unterliegen, für fünf Jahre im Wesentlichen unverändert bleiben, soweit Sie nicht weniger als 10 Prozent über dem Mietspiegel liegen.

 

Gerade Staffelmietvereinbarungen werden in erheblichem Maße von den Begrenzungen der Mietpreisbremse betroffen sein. Gleichzeitig könnte bei diesen aber eventuell auch die Möglichkeit bestehen, für die Zeit nach Auslaufen der Mietpreisbremse bereits jetzt Mieterhöhungen über dem Mietspiegel zu vereinbaren. Dies würde aber voraussetzen, dass die Mietpreisbremse auch tatsächlich spätestens im Jahre 2025 ausläuft und nicht aus politischen Gründen verlängert wird.

 

2. Bestellerprinzip

Daneben wird durch das neue Gesetz auch das sog. „Bestellerprinzip“ im Rahmen der Vermittlung von Wohnraum installiert. Wohnungsmakler dürfen zukünftig von Wohnungssuchenden keine Provision fordern und annehmen, es sei denn, der Vermittler wird ausschließlich im Auftrag des Wohnungssuchenden tätig.

 

Sämtliche Umgehungsmöglichkeiten sollen ausgeschlossen sein. Zukünftig wird es insbesondere nicht mehr möglich sein, als Wohnungsvermittler einen Pool von Wohnungen vorzuhalten.

 

Für die Vermieter könnte diese Neuregelung mit erhöhten Aufwendungen für Wohnungsmakler einhergehen, die nach dem Willen des Gesetzgebers zukünftig vom Vermieter bezahlt werden sollen.