Ny rättspraxis angående renoveringsförpliktelse

17.04.2015

Tysklands högsta civila domstol (Bundesgerichtshof, BGH) har med tre avgöranden den 18 mars 2015 (BGH VIII ZR 185/14, BGH VIII ZR 242/13, BGH VIII ZR 21/13) företagit djupgående ändringar av sin rättspraxis om en bostadshyresgästs förpliktelse att genomföra regelbundna renoverings- och måleriarbeten.

 

Rätten har avgjort att det i de vanliga formulärhyresavtalen i regel inte är tillåtet att överföra förpliktelsen om genomförande av renoverings- och måleriarbeten (s.k. ”Schönheitsreparaturen) till hyresgästen, såvitt det handlar om uthyrning av en ifrån början orenoverad lägenhet. Ett möjligt undantag av denna regel kan övervägas i fall att hyresvärden lämnar en ”tillräcklig kompensation” till hyresgästen i gengäld för att denne åtar sig renoveringsförpliktelsen fastän han övertar en orenoverad lägenhet. Avgränsningen mellan en renoverad/orenoverad lägenhet skall vidtagas i en ”helthetsvärdering” med särskild hänsyn till lägenhetens tillstånd och eventuella skador.

 

För att säkerställa att hyresgästen av en renoverad lägenhet rättsgiltigt förpliktas att vidtaga renoverings- och måleriarbeten, när dessa skulle bli nödvändiga i framtiden, rekommenderar vi därför att noggrant och rättssäkert dokumentera lägenhetens nyrenoverade tillstånd innan hyresgästen flyttar in.

 

Rätten har dessutom slagit fast att så kallade ”kvotklausuler” är ogiltiga. Dessa ålägger en hyresgäst, som flyttar ifrån en lägenhet utan att vidtaga några renoverings- och måleriarbeten, att betala en ekonomisk ersättning till hyresvärden för lägenhetens slitage. Domstolen grundade sitt avgörande med att hyresgästen vid ingående av hyresavtalet i regelfall inte har någon rimlig möjlighet att uppskatta beloppet som han kan bli skyldig ifall att hyresavtalet sägs upp i framtiden.

 

Högsta domstolens avgöranden gäller även för befintliga avtal och har därför djupgående konsekvenser för hyresvärdena. Om de befintliga hyresavtalen innehåller klausuler om renoverings- och måleriarbeten som är ogiltiga, kan hyresgästen inte förpliktas att vidtaga renoverings- eller måleriåtgärder eller att betala för dem. Däremot kan hyresgäster med sådana avtalsvillkor i sin tur tvinga hyresvärden att genomföra renoverings- och måleriarbeten på sin egen bekostnad, såvitt dessa skulle bli nödvändiga under hyrestiden.