Skatten på förvärv av fastigheter kan inte undvikas utan vidare

17.09.2014

Den tyska regleringen av skatten på omsättning av fastigheter (s.k. Grunderwerbsteuer) innebär många fällor. En av dem framgår av en aktuell dom av högsta finansdomstolen (Bundesfinanzhof), som nedan beskrivs närmare.

 

Vi har alltid sagt: De påstått säkra modellerna genom vilka 3,5-6,5 % skatt (beroende på förbundslandet som fastigheten är belägen i) vid förvärv av fastigheter skulle kunna sparas, är ändå inte säkra. De föreslagna "helt lagliga" metoderna fanns i flera varianter.

 

För det mesta var konstellationen sådan: En tysk fastighet var placerad i ett tyskt kommanditbolag (KG). Istället för fastigheten såldes kommanditandelarna, men minst 5,1 % av andelarna förblev hos säljaren. Denne skulle dock direkt förplikta sig till att överlåta dessa andelar till köparen fem år senare (köparen ville givetvis bli den enda herren i huset en dag). 

 

Antingen blev priset för de resterande mini-andelarna redan bestämt med detsamma, eller åtminstone var konstellationen sådan att de inte längre hade någon ekonomisk betydelse. Eventuella utdelningar på de resterande andelarna var säljaren tvungen att avstå från till köparens förmån. Han fick endast behålla rätten att rösta i bolagstämman eftersom det var utan betydelse. Med 5,1 % av rösterna kan man för all del komma in i Förbundsdagen, men inte uträtta något i en bolagstämma.

 

En sådan "modell" har Bundesfinanzhof (tyska högsta domstol i skatteärenden) prövat mer detaljerat (dom av 09.07.2014), och resultatet är som förväntat: På förvärvet skall full skatt betalas omgående. Bundesfinanzhof har inte ens använt generalklausulen om förbud mod kringgående (§ 42 AO). Istället tillämpade rätten 39 § AO analogt, enligt vilken en tillgång tillhör den person, som styr över det och som kan utesluta den rättsliga ägaren från ekonomisk inflytande på tillgången.

 

Säljaren som behåller den lilla andelen kan – så uttrycker sig Bundesfinanzhof – under sådana förhållanden faktiskt inte uträtta något. Säljaren har inga väsentliga rättigheter längre och hans position är inte skyddat eftersom han är tvungen att överlåta den resterande andelen till köparen när den önskar detta (vad som regelbundet sker efter 5 år). Därmed blev bolagets status indirekt redan ändrat till 100 % vid ingående av det första köpeavtalet (med upp till 94,9% av andelarna) och förvärvsskatten skall betalas omgående och fullt. 

Mot bakgrund av denna dom kommer skatteförvaltningen förr eller senare att undersöka alla sådana skattebesparingsmodeller närmare. Detta kan inte bara bli dyrt för köparna utan också för deras rådgivare som eventuellt har föreslagit en sådan modell.