Ny domspraksis angående renoveringsforpligtelse

29.03.2015

Tysklands højeste civile domstol (Bundesgerichtshof, BGH) har med tre afgørelser fra den 18.03.2015 (BGH VIII ZR 185/14, BGH VIII ZR 242/13, BGH VIII ZR 21/13) foretaget dybtgående ændringer af sin domspraksis om en boliglejers forpligtelse til gennemførelse af renoverings- og maleriarbejder.

 

Dommerne har afgjort, at det i de gængse formularkontrakter som regel ikke er tilladt, når en udlejer overdrager forpligtelsen til gennemførslen af renoverings- og maleriabejder (såkaldete ”Schönheitsreparaturen”) til lejerne, såfremt der er tale om en udlejning af urenoverede lejligheder. En mulig undtagelse af denne regel kan kun overvejes, hvis udlejeren yder en ”tilstrækkelig kompensation” til lejeren for at denne bliver overbebyrdet en renoveringsforpligtelse trods selv at overtage en urenoveret lejlighed. Afgrænsningen mellem et renoveret/urenoveret lejemål skal foretages i en ”helhedsbetragning”, hvor der på udlejningstidspunktet undersøges, hvorvidt lejemålets tilstand og eventuelle beskadigelser svarer til en renoveret eller urenoveret lejlighed.

 

For at sikre sig, at lejeren af et renoveret lejemål kan gyldigt forpligtes til gennemførslen af renoverings- og maleriarbejder, når disse engang skulle blive nødvendige, anbefaler vi derfor, at lejemålets nyrenoverede tilstand bliver omhyggeligt dokumenteret og gemt, inden lejeren flytter ind.

 

Dommerne har yderligere stedfastet, at såkalde kvoteklausuler er ugyldige. Disse pålægger en uden renovering fraflyttende lejer en pligt til at betale en lejetidsafhængig / procentuel økonomisk kompensation til udlejeren for boligens slid.. Dommernes begrundelse er, at en lejer ved indgåelsen af lejekontrakten ikke har et realistisk kalkulationsgrundlag og ikke kan skønne, hvilke omkostninger han eventuelt kommer til at betale ved lejeaftalens ophør.

 

Højesterettens afgørelser gælder også for eksisterende lejekontrakter og har derfor dybtgående konsekvenser for udlejerne. Når de i eksistederende lejekontrakter brugte klausuler om renoverings- og maleriarbejde er ugyldige, kan lejerne ikke forpligtes til maling og renovation ved lejeforholdets udløb – ej heller til at betale noget for det. Omvendt kan lejere med sådanne kontrakter endda gå så vidt at tvinge deres udlejere til at gennemføre renovationer og maleriarbejder, såfremt disse skulle blive nødvendige under lejetiden.