Ændringer i lejeretten - "Lejebremse" og "ordregiverprincip"

26.03.2015

Den 05.03.2015 har den tyske Bundestag vedtagtet den såkaldte lejebremse for boliglejekontrakter og det såkaldte ordregiverprincip. Loven træder formodentlig i kraft i det første halvår 2015.

 

1. Lejebremse

Med den såkaldte lejebremse søger den tyske lovgiver at forhindre, at lejen for boliger stiger for kraftigt ved en udlejning til nye lejere. I områder, som gennem de tyske delstater bliver deklareret som "anspændt boligmarked", må lejen ved nyudlejning maksimalt overstige det typiske lejeniveau for området med +10% Dette betyder, at fremtidige lejeaftaler i mange tyske storbyer ikke vil være tilladt til et lejeniveau på mere end +10 % over den såkaldte "Mietspiegel".

 

Eksisterende lejekontrakter, som allerede er indgået ved ikrafttrædelsen af loven om lejebremsen, bliver ikke berørt.

 

Delstaterne skal deklarere områderne, hvor de nye regler skal gælde, senest i år 2020 og et sådant område skal – efter de nuværende planer og lovforslag – ikke for længere end 5 års tid være omfattet af reglerne.

 

 

1.1 Undtagelser fra lejebremsen

Der er en række undtagelser fra lejebremsen, som vil tilkomme en stor betydning. Mest relevant i de tyske storbyer: Loven skal kun hindre lejeforhøjelser ved nyudlejning, men kræver ikke lejenedsættelser ved nyudlejning af allerede nu "dyre" lejemål. Var en bolig i forvejen udlejet til en i lovens forstand "for høj" leje på mere end 10% over Mietspiegel, så kan den samme leje igen aftales ved en nyudlejning. For at forhindre misbrug bliver der dog ikke taget højde for aftaler om lejeforhøjelser med den gamle lejer, som er indgået inden for de sidste 12 måneder.

 

En yderligere undtagelse gælder for lejeforhøjelser i sammenhæng med en "Modernisierung". Moderniserings-forhøjelser kan stadig foretages og som udgangspunkt vil det også være muligt først at pålægge dem en efterfølgende lejer, der flytter ind inden for 3 år efter moderniseringen. Detaljerne er dog ikke helt afklaret endnu. Specielt ser det ikke ud til, at det vil være muligt ved en nyudlejning både at opretholde et for højt lejeniveau fra den tidligere lejer og lægge en moderniserings-forhøjelse oven på.

 

For nybyggerier, altså boliger der først bliver færdigbygget fra og med 01.10.2014, skal lejebremsen slet ikke være gældende. Det samme gælder for den allerførste udlejning efter omfattende moderniseringer. Det er dog endnu uklart, hvornår der foreligger en "omfattende modernisering". I og med reglerne her relaterer til reglerne ved nybyggeri, skal moderniseringen muligvis ligge på et niveau der kommer tæt på nybyggeri.

 

1.2 Indeksreguleret og progressiv leje

For boliglejekontrakter, hvor lejen er koblet til visse indeksreguleringer (specielt forbrugerprisindeksen), gælder lejebremsen kun for den oprindelige leje, som skal holde sig inden for det tilladte niveau ved nyudlejning (§ 557b Abs. 4 BGB n.F.). For så vidt indeksudviklingen med tiden måtte medføre en leje, der ligger over det tilladte niveau for nyudlejning, skader dette ikke.

 

For lejekontrakter med en progressiv lejeforhøjelse er det anderledes end ved indeksregulerede kontrakter: Ved kontrakter med progressiv lejestigning, som bliver indgået efter ikrafttrædelsen af lejebremsen, gælder lejebremsen både for den oprindelige leje og enhver graduering. Således kan man ikke ved nyudlejning starte med et lige tilladt lejeniveau og lade lejen pr. i forvejen aftalte, periodiske forhøjelser stige hen over det tilladte niveau.

 

Hvad der p.t. ikke kan skønnes, er hvad der sker efter det planlagte udløb af lejebremsen 5 år efter at den blev indført i et område, og om det f.eks. kan være hensigtsmæssigt at aftale progressive lejeforhøjelser med henblik på at kunne kræve en højere leje efter et senere udløb af reglerne om lejebremsen.

 

1.3 Misligholdelse af lejebremsen

Lejeaftaler, som står i modstrid med reglerne om lejebremsen, er ugyldige i det omfang, som de modstrider reglerne. Som udgangspunkt skal den "ulovlige" del af allerede betalt leje, som altså overstiger det tilladte beløb ifølge lejebremsen, refunderes til lejeren. For at besyktte udlejeren mod overraskelser skal dette dog først gælde fra og med det tidspunkt, hvor lejeren gjorde gældende, at lejen er for høj, ikke for tilbageliggende perioder, hvor lejeren ikke havde reklameret en for høj leje.

 

1.4 Konsekvenser

Det skal forventes, at boliglejen i områder, hvor lejebremsen vil gælde og hvor lejeniveauet ved nyudlejninger i den seneste tid i forvejen lå mindst 10% over "Mietspiegel", stort set vil se en stagnation for 5 år. Med de gældende undtagelser f.eks. ved nybyggeri, modernisering m.v.Især nye kontrakter med en progressiv leje vil være ramt af begrænsningerne gennem lejebremsen. Til gengæld kunne der for disse kontraker være en (endnu uvis) chance på, allerede nu at aftale fremtidige lejeforhøjelser hen over det nu tilladte niveau for perioden efter udløb af reglerne om lejebremsen. Der er dog meget spekulation i dette, ikke mindst idet man ikke ved, om ikke en kommende lovgiver bare vil forlænge reglerne hen over de nu planlagte 5 års tid.

 

2. Ordregiverprincip for mæglerhonorar ved boligleje

Ved siden af lejebremsen blev der også vedtaget nye regler om det såkaldte ordregiverprincip, som efter lovens ikrafttræden vil gælde for formidling af boliger til leje gennem mæglere. Den, der giver opdrag til mægleren (som regel udlejeren), skal betale mægleren – praksis i pressede boligmarkeder har hidtil været omvendt; lejeren blev pålagt at betale mægleren. Boligmæglere må i fremtiden ikke kræve eller modtage provision fra boligsøgende for formidlede lejekontrakter mere, undtagen hvis mægleren udelukkende handlede på vegne af den boligsøgende.

 

Samtlige muligheder for at omgå denne lovgivning skal være udelukket. Hvorvidt udlejerne trods alt finder veje til at overbyrde omkostninger til lejere, vil tiden vise.