Skatten på køb af fast ejendom kan ikke undgås uden videre

17.09.2014

Den tyske skat på omsætning af fast ejendom (kaldt Grunderwerbsteuer) byder på mange fælder. En af dem fremgår af en aktuel højesteretsdom, som nedenunder beskrives nærmere.

 

Vi har jo altid sagt: De angiveligt sikre modeller, hvor der bare kan spares 3,5-6,5% i skat på køb af fast ejendom (afhængigt af forbundsland), er ikke sikre alligevel. De foreslåede "helt lovlige" metoder, fandtes i flere varianter.

 

For det meste var forløbet sådan: En tysk ejendom var placeret i et tysk kommanditselskab (KG). I stedet for ejendommen blev kommanditandelene solgt, men mindst 5,1% af andelene forblev hos sælgeren. Denne skulle dog straks forpligte sig til at overdrage disse andele til køberen efter udløbet af fem år (køberen ville jo gerne være den eneste herre i huset en dag).

 

Enten blev prisen for de resterende mini-andele bestemt med det samme, eller sådan, at den ikke længere havde økonomisk betydning. Indtjeningen på den resterende lille del måtte sælgeren afstå til køberen. Han fik kun lov til at beholde stemmeretten, fordi den var uden betydning. Med 5,1% af stemmerne kan man godt nok komme ind i Forbundsdagen, men ikke udrette noget i en generalforsamling.

 

Sådan en "model" har Bundesfinanzhof (tysk højesteret i skattesager) undersøgt mere præcist (dom af 9.7.2014), og resultatet er som forventet: Skatten på køb af fast ejendom skal straks betales og i fuldt omfang. Bundesfinanzhof har endda ikke grebet tilbage til generalklausulen i forbud mod omgåelse (§ 42 AO). I stedet anvendte retten § 39 AO analogt, hvorefter aktivet henføres til den person, der udøver det egentlige herredømme over det og der kan udelukke den retlige ejer fra at have økonomisk indflydelse på aktivet.

 

Sælgeren, der beholder den lille andel, kan - sådan siger Bundesfinanzhof - ved sådanne forhold faktisk ikke udrette noget. Sælgeren har ingen væsentlige rettigheder mere, og dens position er ikke beskyttet, fordi sælgeren er tvunget til at give den resterende del til køberen, hvis denne ønsker det (hvilket regelmæssigt sker efter 5 år). Dermed blev selskabsdeltagernes status allerede ændret indirekte til 100% ved indgåelse af den oprindelige købsaftale (med op til 94,9% af andelene) og skatten på køb af fast ejendom skal betales, ifølge afgørelsen fra den højeste tyske skatteret.

 

Med denne dom vil skatteforvaltningen før eller senere undersøge alle sådanne skattebesparelsesmodeller nærmere. Dette kan ikke kun blive dyrt for køberne, men også for deres rådgivere, som har foreslået denne model.